Khi thủy triều rút mới biết rõ ai đang bơi mà không mặc quần?

Thời gian vừa qua mình được chứng kiến rất nhiều các vụ biểu tình từ những tập đoàn ngầm và những tập đoàn nổi số 1 Việt Nam. Đó là các nhà đầu tư trái phiếu, nhà đầu tư bất động sản nhận lợi nhuận cam kết mà bây giờ đang bị hoặc sắp bị vi phạm cam kết về trả gốc, trả lãi hay trả các khoản lợi nhuận kinh doanh bất động sản.

Vì sao những tập đoàn lớn như vậy lại bị vi phạm những cam kết mà họ đặt ra? Trên những thông cáo báo chí nói rằng do ảnh hưởng của dịch bệnh Covid, do khủng hoảng chiến sự, do thắt chặt tiền tệ… Nhưng khó ai mà hiểu rõ được bản chất thực sự bên trong doanh nghiệp đó đang bị gặp khó khăn là vì nguyên nhân gì? Có lẽ bản thân chính ông chủ doanh nghiệp lúc này cũng chưa nhận ra được nguyên nhân bị mất cân đối tài chính của mình là do đâu.

Họ đang có rất nhiều tài sản đang đầu tư và chắc chắn là rất nhiều các vị trí đất to và đẹp. Nguồn tiền là các khoản vay của ngân hàng, của các tổ chức tài chính quốc tế, của khách hàng. Nguồn trả cho các khoản vay này lại chính là hoạt động kinh doanh tạo ra lợi nhuận của các tài sản đầu tư đó trong tương lai hoặc là trong ngắn hạn lấy tiền của người sau trả cho người trước.

Lập một dự án đầu tư thì chủ đầu tư đã đi vay ngân hàng 70% giá trị dự án. Sau đó lại tiếp tục “Nhờ ” nhà đầu tư vay cho mình 70% nữa thông qua ngân hàng dưới các hình thức thanh toán sớm có cam kết trả lãi suất ngân hàng hoặc cam kết trả lợi nhuận.

Ví dụ: Dự án 1000 tỷ, họ bỏ ra 300 tỷ mua đất. Sau đó vay 700tỷ Ngân hàng hoặc phát hành trái phiếu làm dự án. Tiếp tục bán sản phẩm đầu tư dự án cho khách hàng và xây dựng các phương án tài chính để họ vay mua thanh toán sớm. Nếu bán dự án nhanh, người mua nhà háo hức vào tiền sớm thì coi như họ có luôn thêm 950 tỷ nữa (vì thanh toán sớm 95%). Vậy là từ 300 tỷ họ lại có một khoản tiền vô cùng lớn là 1400 tỷ đồng trong một thời gian rất ngắn (700 tỷ vay ngân hàng và 700 tỷ khách hàng vay hộ trả trước). Nếu nhà đầu tư tinh ý thì cứ vào ngó báo cáo tài chính của những bác làm theo phương án này thì sẽ thấy tỷ trọng vay nợ ngân hàng, khoản tiền nhận trước của người mua nó lớn thế nào ?

Vậy thì 1400 tỷ này họ dùng làm việc gì ??? Mình không biết vì mình không phải là chủ đầu tư. Nhưng theo suy luận của mình thì họ lại tiếp tục đi thâu tóm các bất động sản khác để lại tiếp tục một hành trình làm dự án như vậy.

Mấu chốt vấn đề là họ đang dùng toàn bộ tiền vay này để đi mua thêm bất động sản nữa và lại tiếp tục vay ngân hàng, vay trái phiếu và vay nhà đầu tư cá nhân. Và lần này thì 100% là toàn bộ nợ vay hết. Cứ tiếp tục vòng lặp như vậy để hút tiền của nhà đầu tư vào đó không ngừng nghỉ.

Vậy thì khoản tiền mà chủ đầu tư họ sẽ trả cho nhà đầu tư họ lấy từ đâu ra?

– Từ hoạt động kinh doanh chính dự án đó???

– Dùng tiền từ hoạt động kinh doanh khác nếu họ có nhiều mảng hoạt động ngoài bất động sản???

– Từ tiền của người mua trước???

– Từ tiền Ngân hàng/trái phiếu???

Nếu từ tiền hoạt động kinh doanh thì khá là tốt vì điều đó chứng minh là họ làm ra hiệu quả thật và trả tiền cho nhà đầu tư .

Nhưng vấn đề là có khi kinh doanh chỉ 1-2 dự án nhưng đang dùng tiền mua tới cả chục dự án rồi thì sao ? Liệu tiền lợi nhuận của 1 dự án có đủ trả lãi cho cả 10 dự án kia không? Liệu có bán được hàng mà trả nợ hay không? Liệu có kinh doanh được mà trả nợ được không?

Nếu không thì sao?

Rõ ràng phải dùng đến tiền của người sau vào đầu tư trả cho người trước hoặc tiền vay ngân hàng hoặc tiền phát hành trái phiếu.

Nếu không có được những khoản tiền này thì sao?

Việc vi phạm cam kết xảy ra là điều dễ hiểu.

Lúc này "Ông" Ngân hàng không cho vay cá nhân đầu tư BĐS nữa, không cho vay chủ đầu tư kinh doanh bất động sản nữa. Thậm chí còn ép giảm tỷ lệ dư nợ bất động sản xuống nữa. Nhà đầu tư thì mất niềm tin vào trái phiếu, mất niềm tin vào tương lai tăng trưởng của tài sản họ cũng sẽ nghe ngóng dừng đầu tư. Như vậy là dòng tiền lấy đâu ra đảm bảo các khoản nợ gốc, lãi hoặc lợi nhuận cam kết đến hạn quá lớn sắp tới.

Hiện tại Ngân hàng còn đang tăng lãi suất huy động để đảm bảo thanh khoản hàng ngày thì các doanh nghiệp bất động sản họ còn công cụ gì để đảm bảo thanh khoản cho mình? Chắc chỉ chờ nhà nước hỗ trợ.

Nhưng vấn đề ở đây là Chủ đầu tư họ đã dùng quá nhiều tiền nợ để đi thâu tóm đất và đẩy giá bất động sản lên tận mây xanh. Bây giờ đứng giữa sự sống và cái chết liệu họ có chịu bán tài sản giá rẻ để trả nợ không?

Đến bây giờ mới thấy nhiều bác không mặc quần rồi. Vì vậy mà để đầu tư bây giờ lại cần phải hiểu rất sâu vào doanh nghiệp. Thông tin công bố thì lại mù mờ, chưa minh bạch? Quả thật là khó khăn lắm chứ bộ.

Ts – 16.11.2022

Đôi khi không phải tài sản nhiều, lợi nhuận nhiều mà tốt. Có dòng tiền mới thực sự là tốt nhất.

Cá nhân có vậy không? Cũng tương tự như vậy thôi.