Khi Thiên nga gẫy cánh và các Đại gia Bất động sản dính vòng lao lý

Nhìn nhận từ các vụ việc "đại gia" Bất động sản bị khởi tố như FLC, Tân Hoàng Minh và giờ là Vạn Thịnh Phát.

Thông tin nóng nhất ngày 08/10/2022 và việc Cơ quan cảnh sát điều tra - Bộ Công an ra quyết định khởi tố và bắt giam Trương Mỹ Lan (SN 1956, trú tại TP HCM, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Tập đoàn Vạn Thịnh Phát) cùng 3 đồng phạm Trương Huệ Vân (SN 1988, trú tại TP HCM) Tổng Giám đốc Công ty CP Tập đoàn quản lý Bất động sản Windsor; Nguyễn Phương Hồng (1984, trú tại TP HCM) là Trợ lý Công ty Cổ phần Tập đoàn Vạn Thịnh Phát; và Hồ Bửu Phương (SN 1972, trú tại TP HCM) cựu Chủ tịch HĐQT Công ty CP Chứng khoán Tân Việt, cựu Phó Tổng Giám đốc phụ trách tài chính Công ty CP Tập đoàn Vạn Thịnh Phát về tội "Lừa đảo chiếm đoạt tài sản" theo Điều 174 Bộ luật Hình sự năm 2015, sửa đổi, bổ sung năm 2017, do có hành vi gian dối trong việc phát hành, mua bán trái phiếu trái quy định của pháp luật để chiếm đoạt hàng ngàn tỉ đồng của người dân trong thời gian năm 2018 - 2019.

Trước đó Bộ công an cũng đã khởi tố các ông Quyết (FLC) và ông Dũng (Tân Hoàng Minh) và các đồng phạm đây đều từng là những "đại gia" của giới bất động sản, có những người từng được là tỷ phú USD. Các ông này cũng đều bị khởi tố về hành vi "lừa đảo chiếm đoạt tài sản" liên quan đến các hành vi mua bán, huy động vốn từ trái phiếu, cổ phiếu và lừa hàng nghìn tỷ đồng của người dân.

Tại sao lại có những vụ việc như vậy?

Có lẽ rằng, trong 02 năm vừa qua dịch bệnh COVID hoành hành, sản xuất, kinh doanh đình trệ là nguyên nhân khiến cho hầu hết mọi doanh nghiệp bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Điều này khiến cho các công ty Bất động sản lộ yếu huyệt rất quan trọng đó là vốn, chi phí vận hành, trả nợ, lãi, nguồn tài chính ... Tóm lại khiến cho tình hình tài chính của các công ty phát sinh vấn đề rất lớn. Các công ty phải duy trì chi phí vận hành, trả lãi ngân hàng, trả nợ từ các nguồn vay trái phiếu, ngân hàng là rất lớn. Bản thân nhiều công ty bất động sản hoạt động chủ yếu dựa trên các nguồn vay, trái phiếu và điều chuyển các dòng tiền để lấp vào khoảng trống dư nợ lớn. Vì thế, chỉ cần ngắt quãng 2 năm vừa rồi là hầu hết các Đại gia bất động sản đều lâm vào tình trạng vợ trận, mất khả năng thanh khoản, dư nợ lớn, không còn khả năng trả nợ. Có lẽ vì thế mà các đại gia đã "túng quá hóa liều" chăng?

Cách thức, cứu cánh chung của hầu hết các "đại gia bất động sản" đều là việc huy động nguồn vốn của nhà đầu tư dưới các hình thức vay, huy động trái phiếu. Tuy nhiên, để làm được điều này cần đòi hỏi rất nhiều yếu tố như: Tài sản đảm bảo, Dự án triển khai, nguồn trả nợ và lập một đề án chi tiết cụ thể. Đương nhiên, các Công ty Bất động sản ở giai đoạn này rất khó có thể tìm dự án mới để huy động vốn do sự thay đổi về chính sách, pháp luật và quỹ đất làm dự án, các dự án cũ đều đã thế chấp vay vốn hết, tài sản đảm bảo cũng không có. Trước áp lực chi phí rất lớn như vậy thì như "thói quen" hầu hết Doanh nghiệp Bất động sản sẽ tận dụng nguồn vốn từ việc huy động trái phiếu, vay người dân là cứu cánh.

Việc huy động vốn đã khó rồi, thì việc bán sản phẩm, bán hàng lúc này cũng khó khăn không kém, do thị trường Bất động sản chững lại, có dấu hiệu của việc thoái trào. Điều này cũng xuất phát từ các lý do như chính sách nhà nước về thu thuế tài sản thứ 2, tài sản bỏ hoang đang được hoàn thiện về chính sách và pháp luật. Các ngân hàng thì xiết nguồn tín dụng cho việc đầu tư, vay mua bất động sản. Điều quan trọng nhất có thể thấy rằng các dự án, bất động sản bỏ hoang, để không rất nhiều do nguồn cung cao hơn cầu rất nhiều, hầu hết các dự án bị thổi giá để các nhà đầu tư làm giá kiếm lời, chứ thực tế người mua để sử dụng rất ít.

Chưa kể rằng hiện tại, chính sách pháp luật đã có những sự thay đổi rất lớn về quy trình, thủ tục, điều kiện, năng lực của các nhà đầu tư khi lập quy hoạch, đầu thầu, đấu giá thực hiện dự án theo hướng minh bạch, công bằng và rõ ràng hơn. Đương nhiên với thói quen làm ăn kiểu "đi đêm" và thao túng thị trường, thâu tóm đất vàng bằng mối quan hệ này nọ sẽ dần dần không còn chỗ đứng. Những yêu cầu khắt khe này của pháp luật nhằm đảm bảo việc lựa chọn những Doanh nghiệp có năng lực, tài chính, khả năng thực hiện dự án. Một điều nữa không thể không nói đến đó là dự thảo luật đất đai đang được thảo luận cũng có nhiều điều thay đổi rất tích cực trong lĩnh vực đất đai nhất là việc đền bù, giải phóng mặt bằng cho người dân, nhưng lại là áp lực tài chính cho chính Doanh nghiệp khi đền bù, giải phóng mặt bằng.

Với bài học vỡ trận từ các Công ty Bất động sản Trung Quốc, hệ lụy của nó đang xảy ra, có thể thấy rằng các cơ quan chức năng, cơ quan thực thi pháp luật ở Việt Nam đang rất chủ động xử lý, ngăn chặn tình trạng này. Việc khởi tố các "đại gia Bất động sản" như một điều tất yếu sẽ xảy ra khi mà tình trạng các đại gia bất chấp pháp luật, khai khống, giả mạo các hồ sơ, sử dụng sai mục đích nguồn tiền, gây thất thoát để chiếm dụng vốn, lừa đảo người dân một cách công khai, coi thường pháp luật.

Chúng ta cũng không còn ngạc nhiên, nếu thời gian tới tiếp tục có những việc Bộ công an khởi tố một đại gia Bất động sản nào đó? Sự ảnh hưởng đến thị trường, tâm lý trong thời gian ngắn hạn là có. Nhưng về trung và dài hạn rõ ràng đây cũng là một trong những giải pháp rất quyết liệt, kịp thời để ngăn chặn tình trạng lừa đảo, chiếm đoạt tiền, vỡ nợ với số tiền khủng của các Công ty Bất động sản. Suy cho cùng, các đại gia bất động sản giàu lên một cách nhanh chóng cũng chỉ làm lợi cho một nhóm người, nhưng lợi ích chung của nhiều người dân bị mất đất do "dính quy hoạch dự án", lợi ích nhà nước lại bị ảnh hưởng nghiêm trọng.

Thị trường bất động sản có thể tiếp tục bị đóng băng, chững lại nhưng cũng có thể đó là một nhịp dừng cần thiết để các cơ quan nhà nước hoàn thiện thể chế, chính sách, pháp luật và xử lý những vướng mắc, tồn đọng và đặc biệt là xử lý các cá nhân, doanh nghiệp bất động sản coi thường, vi phạm pháp luật.