Khi nhà ở xã hội không còn “xã hội”

Nhà ở xã hội, lẽ ra phải là bệ phóng cho hàng triệu người thu nhập thấp vươn tới an cư, nay lại đang chìm dần trong vòng xoáy tăng giá không kiểm soát tại các đô thị lớn. Khi giá liên tục leo thang, biến “giấc mơ” thành “xa xỉ”, bài toán an sinh xã hội liệu có lời giải nếu không có những chính sách đột phá, kiến tạo nguồn cung và kiểm soát chặt chẽ giá cả?

Từng được xem là cứu cánh cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội tại nhiều đô thị lớn nay đang lặng lẽ trượt khỏi tôn chỉ ban đầu. Trong vòng xoáy giá cả leo thang, mô hình an sinh này đang trở thành món hàng xa xỉ – nơi giấc mơ an cư của hàng triệu lao động lương thiện ngày càng mờ mịt.

Cái giá của giấc mơ

Anh Trần Văn Khánh, nhân viên truyền thông đã làm việc tại Hà Nội gần 8 năm với thu nhập hơn 17 triệu đồng/tháng và khoản tiết kiệm hơn 600 triệu đồng – vậy mà vẫn không thể chạm tới một căn nhà ở xã hội. “Một căn gần 1,9 tỷ đồng, tôi buộc phải vay ít nhất 1,3 tỷ. Với gốc và lãi mỗi năm hơn 200 triệu đồng, khoản vay đó vượt quá khả năng của gia đình tôi”, anh Khánh chia sẻ.

Cùng cảnh, anh Đào Duy Cường, kỹ sư công trình quê Hải Phòng, sau ba tháng khảo sát cả thị trường sơ cấp và thứ cấp tại Hà Nội, cũng chỉ biết lắc đầu ngán ngẩm: "Nhà ở xã hội cũ mà giá cũng 60 – 65 triệu đồng/m². Nội thất đã xuống cấp, tiện ích không khác gì khu dân cư bình thường, mà giá thì sát sàn thương mại mới".

Trên thực tế, giá nhà ở xã hội thứ cấp tại Hà Nội đang tăng không phanh. Dự án Đồng Mô (Hoàng Mai) hiện rao bán 56 – 61 triệu đồng/m², gấp hơn 4 lần giá gốc năm 2016. Ecohome 3 (Bắc Từ Liêm) – từng là biểu tượng nhà giá rẻ – nay cũng ở ngưỡng 54 – 61 triệu đồng/m². Cá biệt như NHS Trung Văn, từ mức 19,5 triệu đồng/m² năm 2023 đã vọt lên 68 triệu đồng/m² – tăng hơn 3 lần chỉ sau chưa đầy hai năm.

Từ an sinh thành đầu cơ

Giá tăng phi mã không chỉ do chi phí đầu vào leo thang – vật liệu xây dựng, nhân công – mà còn bởi chính sự biến đổi trong cơ chế tính giá. So với Nghị định 100/2015, Nghị định 100/2024 với cách tính nghĩa vụ tài chính mới đã đẩy giá nhà ở xã hội lên một mặt bằng khác. Dự án NHS Trung Văn là ví dụ: nếu tính theo quy định mới, giá bán có thể lên tới 27 triệu đồng/m².

Tuy nhiên, cốt lõi của vấn đề nằm ở sự méo mó trong vận hành. Nguồn cung khan hiếm, trong khi nhu cầu thực lẫn đầu cơ tăng mạnh, khiến nhà ở xã hội bị thương mại hóa ngấm ngầm. Nhiều người mua không nhắm đến việc ở mà chỉ đợi hết thời hạn chuyển nhượng để sang tay kiếm lời.

Giải pháp nào cho một thị trường méo mó?

Giới chuyên gia cho rằng cần một chiến lược tổng thể – không thể đặt kỳ vọng vào những giải pháp rời rạc. Trước mắt, nên khôi phục cách tính lợi nhuận tổng theo phương pháp cũ, nâng lợi nhuận định mức lên 13% để hấp dẫn nhà đầu tư. Đồng thời, miễn thuế VAT cho nhà ở xã hội là một trong những đòn bẩy thiết thực giúp hạ giá.

Tăng nguồn cung là nhiệm vụ then chốt. Đẩy nhanh thực hiện mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030, rút ngắn thủ tục đầu tư, mở rộng quỹ đất và xây dựng cơ chế khuyến khích doanh nghiệp tham gia là những mũi nhọn cần thực thi quyết liệt.

Bên cạnh đó, kiểm soát đầu cơ cũng là yếu tố sống còn. Các giao dịch trái phép, chuyển nhượng lách luật cần được thanh tra, xử lý nghiêm minh. Việc đẩy mạnh mô hình thuê dài hạn thay vì sở hữu cũng là hướng đi phù hợp, giúp kiểm soát giá và đảm bảo đúng đối tượng thụ hưởng.

Một rào cản lớn khác là chi phí xây dựng. Giá vật liệu như cát, đá, thép liên tục tăng trong tháng 4 – 5/2025 đã khiến tổng chi phí đội lên đáng kể. Việc áp dụng công nghệ thi công mới như nhà bê tông lắp ghép – vừa tiết kiệm thời gian, vật liệu và nhân công – có thể giúp giảm chi phí mà vẫn đảm bảo chất lượng công trình.

Cuối cùng, thủ tục hành chính đang là “điểm nghẽn lớn nhất”. Theo tính toán của các chuyên gia, nếu cải cách triệt để theo hướng rút ngắn quy trình như các đề xuất mới, thời gian làm thủ tục có thể giảm tới hơn 1.000 ngày – tương đương 3 năm – cho mỗi dự án.

Từ giấc mơ thành gánh nặng

Nhà ở xã hội – về bản chất – là công cụ an sinh, là lời cam kết của Nhà nước với nhóm yếu thế. Khi nó bị cuốn vào vòng xoáy thị trường và đầu cơ, mục tiêu ban đầu sẽ bị xóa nhòa.

Muốn cứu lại ý nghĩa thật sự của nhà ở xã hội, cần sự phối hợp hài hòa giữa ba bên: Nhà nước tạo thể chế và giám sát, doanh nghiệp có động lực tham gia, người dân được tiếp cận sản phẩm đúng với nhu cầu và khả năng chi trả. Chỉ khi ấy, khái niệm “nhà ở xã hội” mới thôi là lời hứa suông – và trở lại đúng với tinh thần vì cộng đồng như ban đầu.