Khi ngân hàng bị cuốn vào rủi ro từ sốt ảo bất động sản

​​​​​​​Bài học từ những cơn sốt bất động sản trước đây và đến giờ nhiều doanh nghiệp vẫn chưa khắc phục hết hệ lụy là “ông” nào cũng phải cố gắng ôm một hai miếng đất. Thậm chí nhiều trường hợp bỏ bê sản xuất, mang vốn đầu tư bất động sản kiếm lời, kết quả không chết vì lĩnh vực chính mà lại chết vì đất. Trong cơn sốt đất lần này, có vẻ như tình trạng đó đang lặp lại?

Tình trạng gần như là một đặc thù của doanh nghiệp vừa và nhỏ, kể cả doanh nghiệp lớn tại Việt Nam, và vẫn đang tiếp tục gia tăng.

Có thể nói không có thị trường nào ít hoặc hầu như không có cạnh tranh như thị trường bất động sản. Không có cạnh tranh trực tiếp nhiều với doanh nghiệp nước ngoài, không phải cạnh tranh với doanh nghiệp nhỏ và siêu nhỏ, lại càng không có cạnh tranh giữa quyền cấp đất…

Bên cạnh đó còn những hạn chế về mặt bằng pháp lý về thủ tục đền bù, giải phóng mặt bằng. Đây chính là “mảnh đất béo bở” cho doanh nghiệp tầm trung trở lên.

Trong khi đó, cơ chế cho vay của hệ thống ngân hàng phải có tài sản đảm bảo và tài sản tin cậy nhất là bất động sản. Do đó doanh nghiệp đua nhau “thủ” đất đai.

Đây cũng được coi là cách dự phòng tài chính phổ biến trong điều kiện kinh doanh vẫn gặp khó khăn.

Khi giá đất lên, doanh nghiệp nào cũng có lời, thậm chí lợi nhuận vượt lĩnh vực kinh doanh chính. Nhưng ngược lại, khi cơn sốt hạ nhiệt, thậm chí thị trường đóng băng, doanh nghiệp sẽ bị chôn vốn trong đất, thiếu hụt dòng tiền, thua lỗ, thậm chí có thể phá sản.

Tuy nhiên, giá đất nhảy múa từng ngày làm nhiều doanh nghiệp “mờ mắt” và ngay lập tức quên đi những bài học đắt giá, lao vào thị trường…

Mới đây Ngân hàng Nhà nước đánh giá 3 tháng đầu năm tín dụng đổ vào bất động sản tăng mạnh, nhiều ngân hàng có dư nợ cho vay bất động sản rất cao. Thống kê của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, trong quý I, tín dụng đổ vào bất động sản chiếm khoảng 19% tổng tín dụng nền kinh tế.

Dù con số này chưa phải là cao nhưng trong bối cảnh hiện tại của Việt Nam cũng nên khống chế ở mức trung bình khu vực Đông Nam Á, từ 7-9%, hay như Thái Lan ở ngưỡng cao cũng chỉ khoảng 11%.

Hơn thế nữa, 19% là tỷ trọng trung bình của cả hệ thống, còn trên thực tế tại một số ngân hàng, tỷ trọng cho vay bất động sản cao hơn thế nhiều. Khi đầu tư bất động sản từ nguồn tín dụng, thị trường lên thì “tất cả cùng vui”.

Nhưng khi thị trường giảm, tâm lý “tháo hàng” sẽ mạnh mẽ hơn trước áp lực trả nợ. Khi đó, giá bất động sản sẽ giảm nhanh hơn, mạnh hơn so với diễn biến thực của thị trường. Và như vậy rủi ro cao hơn cho cả người đi vay và tổ chức cho vay.

Chính vì vậy, việc Ngân hàng Nhà nước hạn chế tín dụng bất động sản vẫn được coi là biện pháp quan trọng nhất để kiềm chế thị trường hiện nay.

Ngân hàng Nhà nước hạn chế tín dụng bất động sản, nhưng trên thực tế có “muôn hình vạn trạng” kiểu lách luật, nhất là khi mặt bằng lãi suất đang thấp mà bất động sản lại hứa hẹn siêu lợi nhuận. Cần có giải pháp kiểm soát tín dụng đổ vào bất động sản một cách thực chất. Các chuyên gia cho rằng, với những doanh nghiệp không sở hữu ngân hàng thì việc vay vốn đầu tư bất động sản không đơn giản. Hơn nữa, khi đã có quy định mà họ cố ý làm trái thì phải chịu trách nhiệm.

Tuy nhiên, doanh nghiệp có sở hữu ngân hàng có thể vay vốn phát triển các dự án bất động sản qua nhiều hình thức hoán đổi trái phiếu, tín dụng bắc cầu… kiểu gì cũng tìm ra được nguồn tiền. Và tôi lo ngại, rủi ro nằm ở những ngân hàng có sở hữu chéo như vậy!

Ít ra, với quy định hiện hành, Ngân hàng Nhà nước có thể thổi còi bất cứ ngân hàng nào nếu phát hiện gia tăng nhanh tín dụng bất động sản. Còn muốn biết thực chất tín dụng được đổ vào đâu thì lại nằm ngoài tầm thanh tra Ngân hàng Nhà nước. Trong trường hợp này, phải có sự tham gia của cơ quan điều tra.