Khi nào thị trường bất động sản Việt Nam bước vào giai đoạn phục hồi?

Để trả lời cho câu hỏi chúng ta cần tìm ra nguyên nhân gây nên bong bóng của thị trường bất động sản trong thời điểm hiện tại dựa vào các yếu tỗ vĩ mô để dự đoán diễn biến của thị trường bất động sản trong tương lại vài năm tới.

Sau khủng hoảng kinh tế năm 2007 thị trường tài chính bắt đầu đón nhận một chu kỳ tiền rẻ mới khi các ngân hàng tại các quốc gia phát triển liên tục giảm lãi suất tăng cung tiền ra nền kinh tế nhằm khôi phục nền kinh tế. Đến năm 2019 khi đường cong lợi suất trái phiếu Mỹ có dấu hiệu đảo ngược và Fed cũng rục rịch có động thái tăng LS khi lạm phát tại Mỹ có xu hướng tăng. Tùy nhiên quá trình này vừa mới khởi động thì đại dịch Covid xảy ra. Trong năm 2020 đến 2/2022 thị trường tài chính toàn cầu lại tiếp tục đón nhận một chu kỳ tiền rẻ mới dồi dào khi mà trước đó từ sau khủng hoảng 2007 chu kỳ tiền rẻ vẫn chưa kết thúc.

Chiến tranh Nga – Uka là giọt nước tràn ly khi nó buộc FED và ECB phải hy sinh tăng trưởng để kiềm chế lạm phát đang tăng phi mã.

FED tăng lãi suất liên tục từ tháng 3/2022 với động thái ngày càng mạnh tay làm chu kỳ tiền rẻ bị kết thúc một cách đột ngột.

Với động thái mạnh tay của FED đã gây áp lực mạnh mẽ lên tỷ giá đồng VNĐ dẫn tới NHNN cũng thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ để ổn định tỷ giá. Chu kỳ tiền rẻ tại VN cũng bị cắt đứt đột ngột đây chính là nguyên nhân đẩy các tập đoàn bất động sản dử dụng đòn bẩy tài chính quá mức đầu tư và những sản phẩm có tính đầu cơ cao mất thanh khoản khi chu kỳ tiền rẻ kết thúc.

Khi nào thị trường bất động sản sẽ bước vào thời kỳ phục hồi thì cần trả lời các câu hỏi dưới đây.

Khi nào Fed họ tin rằng quá trình tăng lãi suất để giảm lạm phát đã đi đúng hướng và đạt được kết quả mong muốn để bắt đầu quá trình giảm lãi suất và bơm tiền để phục hồi nền kinh tế.

Khi nào nền kinh tế Trung Quốc sẽ quay lại đà tăng trưởng sau quá trình đóng cửa nền kinh tế đồng thời bóp nghẹt thị trường bất động sản. Các chính sách sửa sai hiện tại nhằm khôi phục lại thị trường bất động sản không có mấy tác dụng, niềm tin tiêu dùng tại đây liên tục giảm gây ra những khó khăn trong việc khôi phục kinh tế khi các chuyên gia đánh giá nền kinh tế TQ không phục hồi như kỳ vọng đã góp phần kéo giảm sự tăng trưởng nền kinh tế toàn cầu.

Khi nào thì các quốc gia sử dụng đồng USD trong giạo dịch tài chính và hàng hóa quốc tế tin rằng Fed đã bắt đầu quá trình nới lỏng tiền tệ và tỷ giá sẽ ổn định trong tương lai.

Khi nào thì các doanh nghiệp tin rằng quá trình khó khăn nhất đã qua lãi suất sẽ bắt đầu giảm và nhu cầu về hàng hóa bắt đầu tăng lên.

Khi nào NHNN bắt đầu quá trình nới lỏng tiền tệ để kích thích nền kinh tế khi áp lực về lạm phát và tỷ giá đã được kiểm soát và khi nào nào các NHTM lấy lại niềm tin của người cho vay.

Khi nào các tập đoàn bất động sản sẽ cơ cấu xong về nợ tín dụng, nợ trái phiếu, …… và niềm tin của các nhà đầu tư quay trở lại với họ sau rất nhiều bê bối trong hiện tại.

Khi nào niềm tin tiêu dùng bắt đầu quay trở lại và người dân sẵn sàng chi tiêu mạnh hơn cho các nhu cầu về tiêu dùng và đầu tư.

Nếu nhìn vào các yếu tố trên thì chúng ta vẫn chưa thấy được có bất kỳ một dấu hiệu khởi sắc của thì trường kinh tế tài chính toàn cầu cũng như thị trường kinh tế tài chính và bất động sản Việt Nam

Cùng xem diễn biến lãi suất trong năm 2023 của Fed, Châu âu và Việt Nam

Fed vẫn khẳng định sẽ tăng LS mạnh tay khi kinh tế Mỹ phục hồi mạnh hơn dự đoán khi Lạm phát vẫn neo cao khiến lạm phát tại Mỹ sẽ dai giẳng và khó giảm về mức mục tiêu kỳ vọng 2%

Kinh tế Châu âu và Anh cũng tương tự Mỹ khi mà các chỉ báo đều cho thấy kinh tế hồi phục nhanh hơn kỳ vọng trong khi lạm phát vẫn cao buộc ECB và BOE vẫn duy trì đà tăng lãi suất trong năm 2023

Kinh tế Việt Nam vẫn áp lực mạnh mẽ về tỷ giá và ảnh hưởng nhiều nhất vẫn là USD/VND khiến NHNN chưa thể giảm LS điều hành đồng thời lạm phát VN vẫn chưa đạt đỉnh và đang chờ chỉ số CPI tháng 2/2023 để có các chính sách tương ứng. Hiện tại tỷ giá vẫn là vấn đề đau đầu và khó nhất khi mà trong nửa cuối tháng 2 NHNN liên tục hút ròng và kỳ hạn lên tới 91 ngày lãi suất lên tới 6% điều này càng khẳng định ý chí của NHNN chấp nhận giảm tăng trưởng kinh tế để ổn định tỷ giá và kiểm chế lạm phát

Đối với các NHTM ngoài các vấn đề nợ xấu liên quan chủ yếu đến các tập đoàn bất động sản thì lãi suất qua đêm liên ngân hàng vẫn duy trì ở mức cao căng thẳng thanh khoản vẫn là vấn đề đau đầu và chưa thể giải quyết trong ngắn hạn khi chính sách của NHNN vẫn là thắt chặt

Lãi suất huy động 12 tháng của các NHTM tuy đã giảm và dao động ở mức 9% tuy nhiên trong ngắn hạn khó có thể giảm thêm do khó khăn của nền kinh tế và thị trường tài chính khi niềm tin người cho vay vẫn chưa được khôi phục sau nhiều biến cố của một số NHTM

Các doanh nghiệp vốn FDI thì tín hiệu đơn đặt hàng từ Mỹ và Châu âu đã khởi sắc hơn nhưng vẫn chưa nhiều. Các dòng vốn FDI vẫn trong quá trình quan sát chưa giải ngân nhiều vì hiện trạng nền kinh tế toàn cầu vẫn u ám.

Các tập đoàn bất động sản vẫn loay hoay trong với bài toán thanh khoản và nợ tín dụng và trái phiếu khó giải quyết trong ngắn hạn khi niềm tin của thị trường đã mất và còn lâu mới quay trở lại

Việc làm vẫn rất ít và chưa thấy có dấu hiệu phục hồi dẫn đến niềm tin tiêu dùng vẫn chưa có dấu hiệu khởi sắc và viễn cảnh nền kinh tế vẫn rất u ám.

Có thể thấy rằng với nền kinh tế hiện tại thì trong ngắn hạn vẫn chưa thấy được thời điểm lãi suất Fed cũng như Châu âu hết tăng và bắt đầu giảm. Kinh tế Việt Nam vẫn phải đợi dấu hiệu khởi sắc từ hai nền kinh tế này

Như vậy có thể thấy rằng chưa có dấu hiệu nào khởi sắc cho nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.

Thị trường bất động sản vẫn đang nằm trong vùng đáy và chưa thể khẳng định đáy này đã sâu nhất chưa và khi nằm đáy rồi thì nó nằm đáy bao lâu có thể là 1 năm 1 năm hay lâu hơn nữa thì vẫn phải chờ dấu hiệu khởi sắc của nền kinh tế Việt Nam khi vấn đề tỷ giá và lạm phát được kiểm soát và dần hạ nhiệt.

Quan điểm cá nhân ae bổ sung thêm nhé.