Khi nào thị trường bất động sản phục hồi?

Mặc dù khác tính chất “đóng băng” của thị trường, nhưng khó khăn của thị trường bất động sản ở thời điểm hiện tại và giai đoạn 2010-2011 đều có những bước phục hồi khá tương đồng. Chuyên gia cho rằng phải đến năm 2026 thị trường mới bước vào giai đoạn ổn định và phát triển.

Trở lại năm 2010 – 2011 khi thị trường bất động sản bắt đầu bị đóng băng, các dự án hầu như tắc đầu ra, số lượng tồn kho nhiều. Để giải quyết được lượng tồn kho chung cư, một số chính sách hỗ trợ chung cư trong thời kì này có thể kể đến như gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng, nghị định 188/CP về nhà ở xã hội, trong đó quy định nhà ở xã hội được bán sau 5 năm, thay vì 10 năm như trước đó. Và đến giai đoạn 2013 thị trường bất động sản dần rã băng, gói 30.000 tỷ đồng đã đến được đúng đối tượng, thị trường chuẩn bị cho một giai đoạn tăng trưởng mới chỉ sau 3-4 năm.

Tuy nhiên, giai đoạn 2022 thị trường có diễn biến gần như ngược lại, thị trường bất động sản khó khăn là do nguồn cung bị siết chặt, các dự án đều vướng pháp lý không được phê duyệt, lãi suất cho vay sau đó đã giảm nhiệt nhưng vẫn không có sản phẩm để chủ đầu tư ra hàng, dẫn đến thị trường gần như “đóng băng”. Ở một số loại hình như nhà phố, đất nền ven đô vẫn tiếp tục tồn kho.

Trên thực tế, ở cuộc khủng hoảng hiện tại, đến đầu năm 2024, thị trường cũng ghi nhận các tín hiệu phục hồi rõ nét với căn hộ chung cư khi đây là phân khúc có tốc độ tăng giá và thanh khoản tốt nhất trên thị trường.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, diễn biến này cũng từng xảy ra ở chu kỳ năm 2013 - giai đoạn của cuộc khủng hoảng trước, thị trường ghi nhận sự hồi phục diễn ra trước tiên với chung cư.

Ở thời điểm đó, thị trường cho ra mắt các dự án chung cư nổi bật như Vinhomes Royal City, Vinhomes Times City, Vinhomes Central Park, Masteri Thảo Điền với lượng giao dịch đầy ấn tượng.

Tiếp theo ở thời điểm hiện tại, theo ông Nguyễn Quốc Anh, thị trường sẽ bước vào giai đoạn củng cố, yếu tố tiền tệ thuận lợi hơn, loại hình bất động sản chi phí cao như nhà riêng, nhà phố dần có lợi thế, giai đoạn này sẽ rơi vào quý 4/2024 đến đầu quý 2/2025.

Ở chu kì trước của thị trường, đến nửa đầu năm 2014, loại hình bất động sản nhà riêng, nhà phố bắt đầu ghi nhận cải thiện về giao dịch và tin đăng. Đây cũng là 2 phân khúc có lượng tin đăng phục hồi rõ rệt đầu năm 2014.

Sau giai đoạn củng cố sẽ đến giai đoạn khởi sắc, tâm lý tự tin vào kinh tế và mức lợi suất khiến loại hình bất động sản đất nền, biệt thự được quan tâm. Nhìn vào đầu năm 2015, thị trường đón nhận nhiều dự án biệt thự, đất nền mới được chào bán với lượng tin đăng có sự hồi phục tương ứng. Ở chu kì hiện tại, giai đoạn khởi sắc, tương ứng với sự đi lên của đất nền, biệt thự sẽ diễn ra vào quý 2/2025 đến quý 4/2025.

Cuối cùng sẽ đến giai đoạn ổn định, thị trường dần ổn định và ghi nhận sự trở lại/xuất hiện của nhiều loại hình bất động sản mới. Khi thị trường ổn định, hầu hết các loại hình bất động sản cũng sẽ hồi phục. Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, nửa cuối năm 2015 so với nửa đầu năm 2015, tất cả các loại hình bất động sản đều có những bước tăng trưởng ấn tượng.

Theo đó, vào thời điểm này, lượng tin đăng của bất động sản nghỉ dưỡng tăng 93,7%; officetel và căn hộ dịch vụ tăng 68,9%, nhà phố tăng 41,1%; đất nền tăng 33,9%, nhà riêng tăng 23,2%, chung cư tăng 16,6%. Như vậy, với chu kì hiện tại, giai đoạn ổn định sẽ diễn ra vào quý 1/2026 trở ra.

"Ở thời điểm hiện tại, các loại hình hầu như vẫn duy trì đặc điểm như trước đây. Do đó, không khó hiểu khi các mốc tăng trưởng của nhiều loại hình bất động sản sẽ lặp lại có tính quy luật như chu kì trước đó", Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhấn mạnh.

Nói về xu hướng mua nhà trong thời gian tới, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội cho biết, tâm lý của khách hàng hiện nay đang dịch chuyển ra ven đô Hà Nội vì khi nội đô có quỹ đất, dự án và nguồn cung hạn chế, thành phố buộc phải đầu tư phát triển hạ tầng vành đai giảm tải cho nội đô, giãn dân ra các vùng ven.

Nhu cầu này còn đến từ những người có thể làm việc từ xa, không đòi hỏi phải di chuyển nhiều mà vẫn có thể có được tiện ích đồng bộ, hạ tầng cảnh quan tốt. Thêm vào đó, trong thời gian sắp tới, sự dịch chuyển của nhiều cơ sở đào tạo giáo dục, các trụ sở hành chính công sẽ tiếp tục thúc đẩy xu hướng giãn dân này.

Theo ghi nhận của Savills trên thị trường sơ cấp tại thời điểm Q1/2024, khu Đông Hà Nội, bao gồm Gia Lâm và Long Biên, hiện có số lượng căn hộ bán ra đứng thứ hai toàn thành phố. Đây là khu vực có quỹ đất lớn, có sự tham gia của các chủ đầu tư kinh nghiệm, phát triển dự án bài bản giúp thúc đẩy tình hình giao dịch so với các quận, khu vực khác. Trong Quý 4/2023 và Quý 1/2024, xét riêng thị trường ngoài trung tâm, Nam Từ Liêm đứng đầu về số lượng căn bán ra, tiếp đến là Gia Lâm và Long Biên.