Khi nào đà giảm giá bất động sản dừng lại?

Các nhà đầu tư cá nhân và tổ chức phải đạt được sự cân bằng về dòng tiền sau khi cơ cấu lại nợ với nhà băng, đối tác, họ mới dừng xả hàng, theo chuyên gia.

Ghi nhận của VnExpress, đến ngày 1/7, đà giảm giá của nhiều loại bất động sản vẫn tiếp diễn trên thị trường thứ cấp (mua đi bán lại). Mức giảm giá phổ biến đối với nhà chung cư ghi nhận tại khu Đông TP HCM lên đến 900 triệu đồng một sản phẩm. Trong khi đó, nhà liền thổ cũng có mức giảm 1-2 tỷ đồng một căn. Các loại nhà phố, biệt thự ở vùng ven, nằm ngoài địa phận TP HCM mức giảm nhiều hơn.

Cá biệt ở khu vực trung tâm quận 1, loạt căn hộ cao cấp đang xây dựng cũng rớt giá từ 5-7 tỷ đồng đến 8-10 tỷ đồng một căn với tỷ lệ giảm lên đến 50% do nhà đầu tư F1, F2 bị rơi vào tình huống bị gán nợ.

Đà giảm giá tài sản còn xuất hiện ở thị trường khách sạn tại TP HCM hay hoạt động mua bán dự án khi các chủ đầu tư bị áp lực xử lý nợ hoặc thu hồi tiền về để tất toán nợ ngắn hạn. Dòng sản phẩm có giá mềm hơn nhà ở và tài sản thương mại là đất nền vùng ven thậm chí ghi nhận đà giảm giá 30-50% ở những khu vực có hạ tầng phát triển, chưa đồng bộ hoặc từng xảy ra sốt ảo.

Ông Nguyễn Lộc Hạnh, Tổng giám đốc Công ty Ngọc Châu Á, cho biết giai đoạn bất động sản giảm giá trên thị trường thứ cấp như hiện nay bị chi phối bởi 2 yếu tố chủ chốt. Một là sự thiếu hụt dòng tiền của chủ tài sản thuộc nhóm nhà đầu tư cá nhân dẫn đến ngộp tài chính. Hai là nhu cầu xử lý, tất toán nợ của nhóm nhà đầu tư tổ chức. Vì vậy, ông cho rằng chỉ khi nào các chủ thể này đạt được sự cân bằng tài chính, họ sẽ dừng xả hàng.

Với nhà đầu tư cá nhân, việc bán tháo, giảm giá tài sản chủ yếu do khó khăn dòng tiền như áp lực lãi vay, nợ gốc lớn. Thanh khoản trầm lắng khiến cho việc ôm nhiều tài sản trở thành gánh nặng, buộc phải bán tháo bớt những tài sản ít tiềm năng. Nhóm nhà đầu tư cá nhân này sẽ dừng giảm giá khi nào họ xử lý các khó khăn về dòng tiền với các tổ chức tín dụng.

Còn đối với nhóm nhà đầu tư tổ chức, theo ông Hạnh, họ sẽ dừng việc giảm giá (thường là bán sỉ với giá rẻ một cách âm thầm) khi doanh nghiệp hoàn tất tái cấu trúc sản phẩm, cơ cấu lại dòng tiền, tất toán các khoản nợ đáo hạn đối với các đối tác, ngân hàng, trái chủ.

Tuy nhiên, CEO Ngọc Châu Á cho rằng sẽ rất khó đoán chính xác khi nào đà giảm giá bất động sản dừng hẳn vì điều này phụ thuộc vào nhiều yếu tố vĩ mô như: tăng trưởng kinh tế ổn định, thị trường bất động sản xuất hiện tín hiệu phục hồi thanh khoản (tiêu thụ tài sản tăng trở lại), chính sách pháp lý hỗ trợ thị trường đã thật sự đi vào cuộc sống.

Tuy nhiên, theo ông, trước khi đà hồi phục xuất hiện, thị trường địa ốc sơ cấp sẽ vận hành cơ chế giảm giá ngầm hay còn gọi là giảm giá gián tiếp thông qua các chính sách khuyến mãi, ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ ốc dài hạn 5-7 năm, nhiều quà tặng giá trị bán kèm theo sản phẩm.

Trong khi đó, Chủ tịch HĐQT một công ty bất động sản có trụ sở đặt tại quận Bình Thạnh dự báo đà giảm giá nhà đất sẽ dừng hẳn khi thị trường xuất hiện các tín hiệu hồi phục rõ rệt từ giữa cuối năm 2024 trở đi. Ông phân tích, các chỉ dấu nhận biết thị trường hồi phục gồm: thanh khoản tăng trở lại một cách mạnh mẽ; lãi suất cho vay bất động sản giảm thực chất, lãi suất huy động (tiết kiệm) xuống mức dưới 6% và cuộc thanh lọc doanh nghiệp địa ốc yếu kém hoàn tất.

Khi các tín hiệu phục hồi xuất hiện, niềm tin của người mua bất động sản sẽ dần cải thiện, song ông thừa nhận niềm tin hiện xuống thấp và rất khó có chuyển biến đột phá trong ngắn hạn. Theo chuyên gia này, khi thị trường hồi phục, các nhà đầu tư cá nhân sẽ dừng việc giảm giá tài sản và chuyển sang giữ giá thứ cấp. Trong khi đó, nhà đầu tư tổ chức sẽ bắt đầu chu kỳ thăm dò trên thị trường sơ cấp, bán giá mềm giai đoạn đầu và tăng giá nhẹ vào giai đoạn sau của dự án. Các chương trình khuyến mãi cũng sẽ ngắn hạn hơn.

Tại buổi báo cáo thị trường TP HCM cuối tháng 6, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, cho rằng khi thanh khoản bật tăng là lúc chỉ số bất động sản quay đầu đi lên. Đến quý II, thanh khoản thị trường vẫn còn trầm lắng, cần quan sát thêm các diễn biến mới trong nửa cuối năm 2023. Bà Trang dự báo giai đoạn 2024-2026 là thời điểm có thể kỳ vọng nhịp tăng trưởng mới xuất hiện.

Theo bà, Chính phủ đã ban hành, cập nhập thay đổi pháp lý tích cực nhằm gỡ vướng và thúc đẩy bất động sản. Bộ Xây dựng và tổ công tác của Thủ tướng đã giải quyết 71 văn bản báo cáo khó khăn, vướng mắc liên quan 121 dự án trên cả nước. Đồng thời, hạ tầng đang được đầu tư mạnh cũng là cú hích.

Về phía doanh nghiệp, hiện các chủ đầu tư ngày càng đa dạng hóa danh mục đầu tư bất động sản. Lãi suất hiện đã được kiểm soát một phần. Bà Trang dự báo các ngân hàng sẽ tiếp tục thắt chặt tín dụng. Tuy nhiên, một môi trường cho vay nghiêm ngặt và thận trọng hơn sẽ tạo được môi trường đầu tư an toàn và lâu dài, hỗ trợ sự ổn định của kinh tế vĩ mô.

CEO Cushman & Wakefield nhận định, những yếu tố trên sẽ dần tác động, giúp thị trường vượt qua mùa trầm lắng và phục hồi. Nhờ đó, nhiều tổ chức đầu tư lớn toàn cầu sẽ tham gia của vào bất động sản Việt Nam trong giai đoạn 2024 -2026. Đây cũng là thời điểm thị trường được kỳ vọng tăng trưởng, bước vào chu kỳ tăng giá mới.