Khi nào chu kì BĐS mới sẽ bắt đầu?

Thị trường bất động sản nói riêng hay nền kinh tế nói chung đều có tính chu kỳ. Dự báo, thị trường bất động sản (BĐS) sẽ tiến vào giai đoạn tái khởi động từ nửa cuối năm 2024 và đến 2025 sẽ bắt đầu tiến trình phục hồi mạnh mẽ.

Khi Nào Chu Kỳ BĐS Mới Sẽ Đến?

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Mảng dịch vụ tư vấn & Phát triển dự án DKRA Group, cho rằng với việc các Luật có thể có hiệu lực từ ngày 1/07/2024, tức sớm hơn 6 tháng so với dự kiến vào ngày 1/1/2025 sẽ có những tác động nhất định lên thị trường bất động sản và chu kỳ BĐS mới sẽ bắt đầu từ cuối năm nay.

Cụ thể, Luật Đất đai từ trước đến nay vẫn được xem là bộ luật trung tâm, có sức ảnh hưởng sâu rộng với những bộ luật liên quan khác như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản. Do đó việc áp dụng sớm sẽ giúp tạo tiền đề vững chắc cho các bộ luật còn lại phát huy tối đa hiệu quả khi có hiệu lực vào đầu năm 2025.

Bên cạnh đó, với những cải cách quan trọng trong các quy định về quy hoạch, thu hồi đất, cho thuê đất, tái định cư, nhà ở xã hội,… nổi bật là việc gỡ vướng trong khâu tính tiền sử dụng đất hay trong công tác giải phóng đền bù, kỳ vọng sẽ tháo gỡ được các nút thắt pháp lý ở các dự án, giúp gia tăng nguồn cung đưa ra thị trường và tái khởi động chu kỳ BĐS mới.

Với những nhận định nêu trên, ông Thắng cho rằng BĐS sẽ có sự hồi phục từng bước nhỏ vào cuối năm 2024 và có những điểm sáng rõ nét hơn trong giai đoạn 2025 – 2026 ở hầu hết các phân khúc và khu vực. Đặc biệt là ở loại hình bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực như căn hộ chung cư, nhà liền thổ, thuộc các khu đô thị lớn với nhu cầu luôn ở mức cao.

Liên quan chủ đề phục hồi của thị trường BĐS, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, cho hay, 3 Luật được thông qua là những căn cứ bản lề góp phần giúp thị trường bước vào chu kỳ phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh.

Theo ông Đính, sau khi trải qua giai đoạn khó khăn nhất, những doanh nghiệp còn tồn tại đều là những doanh nghiệp có tiềm lực, có sự tái cấu trúc phù hợp với hướng phát triển của chu kỳ BĐS mới. Tuy không thể ngay lập tức “bật dậy”, nhưng chắc chắn thị trường sẽ hồi phục dần từng bước đến khi đủ lực để phát triển trong chu kỳ BĐS mới sẽ bắt đầu tư năm 2025.

Còn theo ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng viện nghiên cứu ĐatXanh Services, chu kỳ phục hồi của thị trường BĐS không thể theo hình chữ V, mà sẽ hồi phục theo hình chữ U. Có nghĩa là thị trường sẽ chạm đáy (từ 2023) và tiếp tục đi ngang trong một khoản thời gian (cuối 2023 và nửa đầu 2024) sau đó mới bắt đầu tăng trưởng trở lại (từ 2025).

Nhìn vào nửa đầu năm 2024, có thể thấy mọi lỗ lực của các bên dần phát huy hiệu quả. Thị trường BĐS đang đi qua vùng đáy và chu kỳ thị trường mới đang khởi động dần. Tuy nhiên, để thị trường phục hồi thì phải từ 2025-2026, đây là thời điểm nhu cầu mua tăng và giá bán BĐS cũng sẽ tăng. Sau 2026 thị trường sẽ bước vào thời kỳ tăng trưởng nóng, người mua nhiều hơn người bán, cầu sẽ vượt cung, bất động sản bước vào chu kỳ định hình giá mới.

Nên Làm Gì Lúc Này ?

Theo các chuyên gia, khi các vấn đề pháp lý dự án được khơi thông, thời gian thủ tục được rút ngắn, các chủ tư cũng sẽ dễ dàng hơn trong việc tiếp cận nguồn vốn vay lãi suất thấp từ ngân hàng, có được cơ hội tái cấu trúc tài chính doanh nghiệp, tài chính dự án nhằm nhanh chóng đẩy mạnh hoạt động, đưa nguồn cung mới ra thị trường và đẩy nhanh tiến trình hồi phục và tăng trưởng.

Khi bước qua giai đoạn “đi ngang” và bắt đầu chu kỳ BĐS "đi lên”, thị trường theo đó cũng sẽ thiết lập mức giá bán mới. Dưới tác động từ thay đổi chính sách định giá đất, giá BĐS cũng khó mà đứng yên, khả năng sẽ tăng sau năm 2025 là rất lớn.

Chính vì vậy, giai đoạn này là thời điểm phù hợp với nhà đầu tư có sẵn nguồn tài chính để tìm kiếm bất động sản có giá trị tốt. Nếu có dòng tiền nhàn rỗi, đầu tư vào BĐS hay mua ở thực ngay bây giờ là lựa chọn hấp dẫn và hợp lý vì nhiều khả năng, từ 2025 thị trường BĐS sẽ có những chuyển động liên quan đến giá.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cần thận trọng xem xét vấn đề về pháp lý cũng như tính an toàn, mức giá hiện tại đã chiết khấu hấp dẫn chưa. Điều này đòi hỏi nhà đầu tư phải có kinh nghiệm, kiến thức và sự quan sát thị trường, khu vực bất động sản muốn đầu tư.

Ngoài ra, đối với những người mua để ở thì hiện tại là thời điểm thích hợp khi giá bất động sản tốt, lãi suất đang giảm. Tuy nhiên, sau năm 2025 khi các bộ luật về BĐS đi vào thực thi, nhiều quyền lợi của người mua nhà sẽ được đảm bảo hơn. Nếu mua lúc này thì chỉ nên chọn những dự án, sản phẩm pháp lý hoàn thiện, chủ đầu tư uy tín và đảm bảo tiến độ.

Ngoài ra cũng cần lưu ý nếu cần dùng đòn bẩy tài chính, không nên đi vay quá nhiều sẽ gặp rủi ro khi không có dòng tiền ổn định để trả lãi hàng tháng. Mặc dù lãi suất hiện nay đang khá ưu đãi nhưng khả năng cao, thời gian tới lãi suất huy động sẽ tăng và kéo theo đó, lãi suất thả nổi cũng tăng lên. Nếu tính toán vay mua nhà đất, cần xem xét khả năng tài chính trong dài hạn và dự tính mức lãi thả nổi của thị trường.