Khi nào bất động sản tan băng?

Chuyên gia dự báo, giữa cuối 2024 đến năm 2025, nhiều quyết sách mới đi vào thực tiễn, hứa hẹn tác động tích cực đến ngành địa ốc.

Đánh giá về thực trạng đình trệ của thị trường địa ốc, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan cho rằng bối cảnh hiện nay tương tự thời điểm khó khăn năm 2013 và cần "ngòi nổ" để giúp thị trường đảo chiều. Vào năm 2013, khi ngành bất động sản khủng hoảng, giao dịch đình trệ, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai sửa đổi, đồng thời gói kích thích 30.000 tỷ đồng được tung ra với lãi suất 5-6% một năm dành cho phân khúc nhà ở xã hội. Những chính sách này đã giúp tạo thói quen giao dịch trên thị trường.

Với hiện nay, ông Quốc Anh cho rằng thị trường cần chính sách cụ thể, tác động trực tiếp vào người mua, bán như gói hỗ trợ hàng chục nghìn tỷ đồng, tăng trưởng tín dụng duy trì ở mức 15-16% hoặc cao hơn. Ông cũng nhắc đến bài học từ Trung Quốc, sau thời gian thị trường địa ốc trầm lắng kéo dài, Chính phủ Trung Quốc đưa ra chính sách 16+ hay gói hỗ trợ 5 tỷ USD nhưng rất khó để kích thích thị trường khi người dân đã có tâm lý và thói quen e ngại giao dịch bất động sản.

Theo dự phóng của Batdongsan, bằng cách quan sát các chỉ báo về tín hiệu phá băng bất động sản có thể tính được điểm rơi thị trường đảo chiều. Về chỉ báo lãi suất, quý I/2012, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) có những điều chỉnh giảm mạnh lãi suất huy động kỳ hạn 1-6 tháng. Và sau khoảng 1,5 năm, đến quý II/2013, thị trường xuất hiện tín hiệu cân bằng. Đối chiếu ở giai đoạn hiện tại, lãi suất kỳ hạn 1-6 tháng tăng lên từ quý II/2022, nếu quý I năm nay, Ngân hàng Nhà nước điều chỉnh lãi suất, thị trường sẽ cân bằng và dự báo xuất hiện tín hiệu đảo chiều vào quý II/2024.

Thực tế, mới đây, Ngân hàng Nhà nước đã giảm một loạt lãi suất điều hành, dấu hiệu cho thấy nhà điều hành có thể nới lỏng chính sách. Tuy nhiên, tác động của chính sách này cần độ trễ để đánh giá.

Ở chỉ báo tăng trưởng tín dụng, năm 2012, mục tiêu tín dụng giảm từ 20% xuống còn 7%, lạm phát lên tới 8%. Năm 2013, tốc độ tăng trưởng tín dụng đạt 12% và lạm phát giảm còn 6%. Sau khi nới lỏng, thị trường lập tức có tín hiệu đảo chiều. Chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng từ năm 2019 đến tháng 11/2022 ổn định ở mức 14%. Nếu tiếp tục nới chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng trong năm 2023, tín hiệu đảo chiều có thể sẽ xuất hiện sớm.

Chỉ báo chính sách bất động sản cũng có những tác động trực tiếp. Vài tháng đầu năm 2023, thị trường cũng đón nhận những thông tin tích cực như việc ban hành Nghị định 65 quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ. Ngoài ra, Thủ tướng cũng có quyết định thành lập Tổ công tác tháo gỡ khó khăn cho các dự án và doanh nghiệp bất động sản. Theo ông Quốc Anh, với những chỉ báo trên, có thể kỳ vọng tín hiệu đảo chiều sớm lộ diện vào cuối năm 2023 và tác động đến thị trường từ giữa cuối năm 2024 trở đi.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM đánh giá, trong 17 tháng tới thị trường địa ốc ngóng chờ các Luật mới có hiệu lực, được xem là nền tảng cho quá trình phục hồi. Trên cơ sở các Luật hiện hành, để tháo gỡ vướng mắc pháp lý, các Bộ, ngành sẽ khẩn trương trình Chính phủ ban hành 4 Nghị định quan trọng trong tháng 2 và tháng 3 năm nay cùng với Nghị quyết 33 về một số giải pháp tháo gỡ, thúc đẩy thị trường bất động sản là tin tốt cho thị trường.

Theo ông, dự kiến từ quý III/2024, với sự bổ sung nhiều Luật mới, các khó khăn có nhiều hy vọng được tháo gỡ dứt điểm, từ đó sẽ dần xuất hiện các hiệu ứng tích cực lên thị trường bất động sản.

Bà Lương Đình Thúy Vân, CEO Công ty Tư vấn Đầu tư Mogin Holdings, đánh giá bất động sản đã trải qua giai đoạn 2016-2019 tăng trưởng bạo phát (tăng trưởng quá nóng) nên tiếp sau đó, các năm 2022-2023 và nhiều khả năng cả năm 2024 khó tránh khỏi giai đoạn bạo tàn (suy yếu, giảm tốc).

Theo bà Vân, nửa thập niên bùng phát nhiều dự án bất động sản không nhắm đến nhu cầu ở thật, chỉ phục vụ các nhà đầu tư ôm hàng để lướt sóng. Giá bất động sản chào bán trên thị trường đã bị đẩy lên cao trong thời gian dài. Khi thị trường suy giảm các năm 2022-2023 giá tài sản sẽ dần trả về giá trị thật, quá trình giảm giá này cũng có thể kéo dài sang năm 2024. Vì vậy, chỉ khi nào làn sóng giảm giá nhà đất dừng hẳn, thanh khoản thị trường vượt qua ngưỡng trầm lắng, tìm lại đà tăng ổn định, sẽ là thời điểm địa ốc phục hồi.

CEO Mogin Holdings cho rằng quá trình tan băng sẽ khó diễn ra nhanh trong một vài quý mà xảy ra một cách chậm chạp, tính bằng thời gian một vài năm tới. "Những quan điểm táo bạo có thể kỳ vọng bất động sản chớm khởi sắc giữa cuối năm 2024 nhưng nếu đánh giá thận trọng hơn, đà hồi phục của thị trường sẽ ổn định và khả thi hơn từ năm 2025", bà Vân cho hay.