Khi giá chung cư Hà Nội "rẽ" theo lối khác

Thông thường, nguồn cung tăng kéo theo giá hạ. Nhưng tại Hà Nội, thị trường chung cư đang viết lại quy luật: càng nhiều dự án bung hàng, giá càng leo thang. Một "kịch bản ngược" đang diễn ra – phi lý nhưng lại là thực tế.

Làn sóng tăng giá căn hộ tại Hà Nội chưa có dấu hiệu hạ nhiệt khi giá sơ cấp trung bình đã tiến sát mốc 80 triệu đồng/m². Nghịch lý thị trường đang hiện hữu: càng nhiều dự án mở bán, giá càng tăng mạnh – đặc biệt là ở phân khúc cao cấp. Căn hộ trung cấp, từng chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu nhà ở đô thị, nay dường như đang dần lùi vào quá khứ.

Theo báo cáo quý II/2025 của CBRE, Hà Nội ghi nhận gần 5.180 căn hộ mở bán mới, tăng gấp đôi so với quý trước. Tổng nguồn cung nửa đầu năm lên tới 10.760 căn, vượt cả lượng mở bán cùng kỳ năm 2024. Tuy nhiên, phần lớn các dự án mới đều thuộc các đại đô thị cao cấp, với mức giá trung bình trên 70 triệu đồng/m² thông thủy, chưa kể VAT và các chi phí khác.

Cơ cấu sản phẩm nghiêng hẳn về phân khúc cao cấp khiến giá sơ cấp toàn thị trường chạm mức 79 triệu đồng/m², tăng 6% theo quý và 33% so với cùng kỳ. Ngay cả những quận từng có mức giá “vừa túi tiền” như Hà Đông, Hoàng Mai, nay cũng xuất hiện dự án mới với giá trên 60 triệu đồng/m².

Ngược lại, giá thứ cấp ổn định hơn, ở mức trung bình 50 triệu đồng/m² – chỉ tăng nhẹ 1% theo quý và 15% theo năm, thấp hơn đáng kể so với mức tăng 26% ghi nhận vào cuối năm ngoái.

Thanh khoản vẫn tích cực: Quý II ghi nhận gần 5.180 căn được giao dịch thành công, nâng tổng lượng bán nửa đầu năm lên 9.130 căn, tăng 31% so với quý I dù vẫn giảm 27% so với cùng kỳ 2024. Tỷ lệ hấp thụ trung bình đạt 60%, cho thấy thị trường vẫn có lực cầu tốt, dù có sự phân hóa mạnh theo phân khúc và vị trí.

CBRE dự báo, từ nay đến cuối năm, Hà Nội sẽ chứng kiến làn sóng mở bán mới đến từ các khu vực phía Đông và phía Bắc – hưởng lợi từ loạt dự án hạ tầng lớn như cầu Tứ Liên, Ngọc Hồi, Trần Hưng Đạo. Tổng nguồn cung năm nay có thể đạt 31.000 căn – thậm chí vượt mốc của năm 2024.

Phân hóa với TP.HCM, Hà Nội rút ngắn khoảng cách giá

Dữ liệu từ One Mount Group cho thấy, giá sơ cấp tại Hà Nội đã tiệm cận 80 triệu đồng/m², tăng 24% so với cùng kỳ. Trong khi đó, TP.HCM dao động quanh 89 triệu đồng/m², gần như đi ngang quý này. Như vậy, nếu đầu năm 2024 giá TP.HCM cao hơn Hà Nội gần 20 triệu/m² thì hiện khoảng cách chỉ còn 9 triệu đồng/m² – một bước tiến đáng kể của Hà Nội trên bản đồ giá nhà ở.

Theo ông Trần Minh Tiến – Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường của One Mount Group, nguyên nhân chính đến từ cơ cấu nguồn cung lệch hẳn sang phân khúc cao cấp và hạng sang. Không có bất kỳ dự án trung cấp nào mở bán tại Hà Nội trong quý này, khiến các căn hộ giá dưới 65 triệu đồng/m² chỉ còn hiện diện rải rác ở các vùng ven như Văn Giang (Hưng Yên) hoặc phía Đông thành phố.

Trong khi đó, TP.HCM có phần "hãm phanh" nhờ vào cơ cấu nguồn cung đa dạng, trong đó 42% thuộc phân khúc trung cấp, giúp giá thị trường duy trì ổn định hơn.

Dù vậy, ông Tiến nhận định: nếu lượng cung cao cấp sắp tới được thị trường hấp thụ tốt, giá căn hộ TP.HCM hoàn toàn có thể cán mốc 100 triệu đồng/m² vào cuối năm 2025.

Kịch bản giá chưa dừng lại

Nhìn lại nửa đầu năm 2025, cả Hà Nội và TP.HCM đều ghi nhận sự gia tăng đáng kể về nguồn cung căn hộ, chủ yếu là các dự án cao cấp và hạng sang. Lượng tiêu thụ vẫn duy trì ở mức khả quan, cho thấy nhu cầu nhà ở thực vẫn rất mạnh – dù mặt bằng giá đã vọt lên mức cao chưa từng có.

Trong bối cảnh sức cầu được giữ vững, chuyên gia cho rằng giá căn hộ sẽ tiếp tục nhích lên trong 6 tháng cuối năm, đặc biệt tại Hà Nội – nơi đang ngày càng thu hẹp khoảng cách với TP.HCM và thiết lập một “chuẩn giá mới” cho thị trường phía Bắc.