Khi đô thị hóa biến giấc mơ an cư thành đặc quyền của người giàu

Thị trường bất động sản Việt Nam đang lệch pha nghiêm trọng khi nguồn cung tập trung vào phân khúc cao cấp, đẩy người thu nhập thấp ra khỏi cuộc chơi. TS. Lê Xuân Nghĩa cảnh báo nguy cơ bong bóng và hệ lụy lan sang hệ thống ngân hàng nếu không sớm điều chỉnh chính sách và khơi thông nguồn cung thực chất.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với một thực trạng đáng báo động: sự mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu. Trong khi phân khúc cao cấp "bội thực" nguồn cung, thì nhu cầu thực về nhà ở của đại bộ phận người dân lại nằm ở phân khúc trung bình và thấp, vốn đang khan hiếm. Các chuyên gia thẳng thắn chỉ ra rằng, nghịch lý này đang đẩy một bộ phận lớn dân cư ra xa khỏi giấc mơ an cư, gây ra những hệ lụy không nhỏ cho xã hội.

Nguy cơ bong bóng bất động sản: Khi "hoa" cho người giàu, còn "lệ" dành cho người nghèo

Phát biểu tại tọa đàm “Thị trường bất động sản Việt Nam trong kỷ nguyên mới: Luật chơi mới – Tư duy mới”, TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia, đã đưa ra một hình ảnh đầy ám ảnh: “Có những khu đô thị hoa lệ, nhưng ‘hoa’ thì dành cho người giàu, còn ‘lệ’ là nước mắt của người nghèo, bởi họ chỉ có thể đứng nhìn, hoàn toàn vô vọng với giấc mơ an cư”.

Theo ông Nghĩa, giá nhà hiện đã vượt xa khả năng chi trả của người lao động bình thường. Nguyên nhân cốt lõi nằm ở sự mất cân đối nghiêm trọng trong nguồn cung – nơi phần lớn quỹ đất và khả năng cấp phép lại nằm trong tay chính quyền, trong khi hệ thống quản lý bị suy yếu, tham nhũng và lợi ích nhóm hoành hành, đặc biệt trong lĩnh vực đất đai và xây dựng.

Ông cũng cảnh báo: bất động sản đang vận hành trái quy luật thị trường. Thay vì bán ra khi giá cao, người sở hữu lại găm hàng, đẩy cung – cầu thành hai đường song song không bao giờ gặp nhau. Hệ quả có thể là một cuộc “đóng băng toàn phần” – nơi không ai mua, không ai bán, giá cả mất ý nghĩa, và thị trường rơi vào tê liệt.

Điều đáng lo ngại hơn, theo ông Nghĩa, là sự lan truyền của cú sốc này sang hệ thống tài chính. Với khoảng 70% tài sản ngân hàng đang được thế chấp bằng bất động sản, một cú đổ vỡ thị trường sẽ kéo theo khủng hoảng ngân hàng quy mô lớn. “Chính quyền cần được cảnh báo nghiêm túc. Chúng ta không thể tiếp tục lạc quan vô cớ trong khi bên trong là một cái chết được báo trước”, ông nói dứt khoát.

Thiếu nhà cho số đông: Căn bệnh trầm kha của thị trường hiện tại

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Chí Thanh – Phó Chủ tịch Thường trực Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) – nhận định thị trường đang lệch pha nghiêm trọng khi nguồn cung chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp, trong khi nhu cầu thực lại nằm ở tầng lớp trung bình và thu nhập thấp. "Là người trực tiếp hoạt động trong nghề, chúng tôi mong thị trường có thêm nhiều sản phẩm phục vụ số đông, thay vì chỉ hướng đến thiểu số," ông Thanh nói.

Ông cũng nhấn mạnh, để thị trường vận hành lành mạnh, cần đồng bộ hóa nhiều khâu – từ pháp lý, quy hoạch, đến giải phóng mặt bằng. Những vướng mắc này, nếu không được tháo gỡ triệt để, sẽ tiếp tục kéo dài chu kỳ ách tắc của nguồn cung và đẩy giá bất động sản lên mức phi lý.

Đáng chú ý, VARS cảnh báo việc sáp nhập địa giới và điều chỉnh quy hoạch nếu thiếu sự nhất quán sẽ càng làm chậm tiến độ phê duyệt dự án – một trong những nút thắt lớn nhất nhiều năm qua.

Không thể bỏ rơi doanh nghiệp vừa và nhỏ

Về mặt giải pháp, ông Thanh cho rằng không thể chỉ tạo điều kiện cho doanh nghiệp lớn mà cần có cơ chế hỗ trợ thiết thực cho khối doanh nghiệp vừa và nhỏ – vốn đang chiếm tỷ trọng không nhỏ trong việc cung cấp sản phẩm cho thị trường.

Hiện nay, trong khi các doanh nghiệp lớn có thể dựa vào cơ chế hỗ trợ giải phóng mặt bằng, thì doanh nghiệp nhỏ lại phải “tự bơi”, thương lượng trực tiếp với từng hộ dân. Nếu thiếu vắng vai trò trung gian của nhà nước để bảo đảm công bằng lợi ích, không chỉ tiến độ dự án bị trì hoãn mà niềm tin vào tính minh bạch của thị trường cũng sẽ bị bào mòn.

Thị trường sẽ ra sao nếu tất cả cùng im lặng?

Trong bối cảnh chuyển đổi đầy thách thức hiện nay, VARS kêu gọi sự phối hợp mạnh mẽ hơn giữa các cơ quan quản lý, doanh nghiệp và người dân. Bởi chỉ khi có hành động đồng bộ và quyết liệt, thị trường bất động sản Việt Nam mới có thể tái cấu trúc theo hướng bền vững, thay vì tiếp tục trượt dài trong một chu kỳ ảo tưởng giá trị và găm hàng phi thị trường.