Khám “kho tiền mặt” của các doanh nghiệp bất động sản

Dưới tác động của dịch Covid-19, nhiều ngành nghề được dự báo sẽ gặp khó khăn, trong đó có bất động sản - thị trường vốn đã “hạ nhiệt” từ năm ngoái. Tuy nhiên, không phải doanh nghiệp địa ốc nào cũng chịu tác động như nhau, mà tuỳ thuộc phần lớn vào sức khỏe tài chính của mỗi doanh nghiệp.

Tiền mặt và người mua trả tiền trước

Mỗi khi thị trường gặp khó khăn, nhiều nhà đầu tư lại hướng tới những doanh nghiệp có hoạt động kinh doanh ổn định hoặc lượng tiền mặt lớn.

Thống kê nhóm cổ phiếu bất động sản niêm yết trên Sở Giao dịch chứng khoán TP.HCM, tại thời điểm cuối năm 2019, tỷ lệ tiền và các khoản tương đương tiền lớn nhất trong tổng tài sản thuộc về Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (NLG) với 18,24%, tương đương 1.967,3 tỷ đồng. Doanh nghiệp này có chiến lược tập trung vào phân khúc bất động sản vừa túi tiền, sau đó phát triển các dự án quy mô vừa, hiện triển khai các dự án ở Long An, Cần Thơ, Hải Phòng…

Trong số các doanh nghiệp có lượng tiền lớn có Tổng công ty cổ phần Phát triển Xây dựng (DIG), với 819 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 10,03%.

Một số doanh nghiệp có lượng tiền chiếm tỷ lệ khiêm tốn trong tổng tài sản là Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (SCR), với 184 tỷ đồng, chiếm 1,69%; Công ty cổ phần Tập đoàn Hà Đô (HDG) có 448 tỷ đồng, chiếm 3,34%. Tỷ lệ này tại Công ty cổ phần Vinhomes (VHM) là 4,12%, tại Công ty cổ phần Vincom Retail (VRE) là 4,62%, tại Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt (PDR) là 4,64%.

Dòng tiền hoạt động kinh doanh của một số doanh nghiệp (Đơn vị: triệu đồng).

Tiền mặt trong giai đoạn khó khăn rất quan trọng, như cách Công ty China Evergrande, doanh nghiệp xây dựng lớn thứ ba của Trung Quốc thực hiện chiến dịch kéo dài một tháng rưỡi với mức chiết khấu lên tới 25% tại tất cả 811 dự án trên toàn quốc đến cuối tháng 2/2020 và chiết khấu 22% vào tháng 3.

Chiến lược này được đưa ra trong bối cảnh doanh số giảm, dòng tiền bị thu hẹp, có nhiều khoản nợ, buộc doanh nghiệp phải tìm cách thu được tiền về để có thể đáp ứng các nghĩa vụ.

Xét yếu tố doanh thu tiềm năng trong tương lai, khoản mục người mua trả tiền trước chiếm nhiều nhất trong tổng nguồn vốn là HDG, với 3.005 tỷ đồng, chiếm 22,43%, tiếp theo, tại DIG là 21,42%, tương ứng 1.749 tỷ đồng; tại VHM là 20,64%, tương ứng 40.701 tỷ đồng; tại KDH là 20,4%, tương ứng 2.683 tỷ đồng…

Giá trị khoản mục người mua trả trước càng lớn càng cho thấy, doanh nghiệp đã và đang bán hàng tốt, chỉ chờ thời điểm thu tiền theo tiến độ, cũng như ghi nhận lợi nhuận khi bàn giao dự án cho nhà đầu tư.

Các doanh nghiệp có tỷ lệ người mua trả trước thấp, dao động từ 0 - 5% tổng nguồn vốn là CRE, HDC, TDH, HPX, PDR, DXG.

Kẻ khóc, người cười thời gian khó

Theo số liệu tổng hợp của Bộ Xây dựng, trong năm 2019, số lượng giao dịch bất động sản thành công là 83.136 giao dịch, giảm 26,1% so với năm 2018.

Trong đó, số lượng giao dịch bất động sản nghỉ dưỡng là 6.200 giao dịch, giảm 20% so với năm 2018. Dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản tính tới hết quý III/2019 ước khoảng 486.683 tỷ đồng.

Trong hoạt động kinh doanh, nếu doanh nghiệp lâm vào tình trạng thâm hụt vốn kéo dài, liên tục sẽ phải huy động vốn bên ngoài để bù đắp hoạt động kinh doanh.

Theo đó, doanh nghiệp có thể phải chịu rủi ro lớn hơn trong bối cảnh thị trường bất động sản gặp khó.

Hoạt động kinh doanh chính không tạo ra tiền, việc bán hàng gặp khó khăn và đặc biệt không thể huy động vốn từ bên ngoài bù đắp dòng tiền thiếu hụt từ hoạt động kinh doanh, thì dưới áp lực lãi vay, doanh nghiệp có thể buộc phải thực hiện bán tài sản để bổ sung vốn.

Có thể thấy, sức đề kháng của các doanh nghiệp bất động sản rất khác nhau, tuỳ thuộc vào kết quả kinh doanh quá khứ.

Với các doanh nghiệp tích luỹ được lượng tiền mặt lớn, thì khi thị trường bất động sản khó khăn đôi khi lại là cơ hội để thực hiện chiến lược M&A quỹ đất giá rẻ, bởi có những chủ đầu tư không đủ tiềm lực tài chính phải bán hạ giá nhằm có tiền.

Đây là cơ hội để thị trường thanh lọc các doanh nghiệp bất động sản kinh doanh yếu kém.