Khai thác hiệu quả vốn trong bất động sản

Các nghiên cứu cho thấy giá trị bất động sản ở các quốc gia thường cao gấp 3,5-4 lần GDP. Giá trị bất động sản không chỉ nằm ở phần nhìn thấy được mà còn là giá trị tương lai của tài sản này. Một bất động sản có thể tăng giá trị lên nhiều lần nếu như nó được quy hoạch, kết nối hay phát triển các dự án trên đó.

Các nghiên cứu cho thấy giá trị bất động sản ở các quốc gia thường cao gấp 3,5-4 lần GDP. Giá trị bất động sản không chỉ nằm ở phần nhìn thấy được mà còn là giá trị tương lai của tài sản này. Một bất động sản có thể tăng giá trị lên nhiều lần nếu như nó được quy hoạch, kết nối hay phát triển các dự án trên đó.

Giá trị bất động sản cũng tăng lên khi nó có pháp lý rõ ràng và được bảo hộ quyền sử dụng. Đặc biệt, giá trị của bất động sản còn thể hiện là một tài sản thế chấp phổ biến để doanh nghiệp và người dân vay vốn từ các tổ chức tín dụng. Do đó, nếu tận dụng được nguồn vốn này, thì bất động sản sẽ tạo ra động lực phát triển lớn cho quốc gia, doanh nghiệp và mỗi cá nhân.

Vào đầu những năm 2000, Hernando de Soto, cựu cố vấn của Tổng thống Mêhicô Vicent Fox, đã cho ra đời cuốn sách “Bí ẩn của vốn”. Trong đó, ông cho rằng sở dĩ các quốc gia đang phát triển có thu nhập thấp là do chưa phát huy được nguồn lực đất đai. Ở những quốc gia này, quyền sở hữu, bảo hộ quyền sở hữu đối với đất đai ở mức yếu.

Hernando cho rằng giải phóng được nguồn lực đất đai thông qua việc thoát khỏi những trói buộc thể chế sẽ biến những tài sản này thành nguồn lực to lớn để giúp kinh tế phát triển. Để làm được điều này, cần phải xác lập quyền sở hữu cho đất đai một cách rõ ràng và các thông tin đất đai phải được minh bạch hóa. Điều này giúp đất đai có thanh khoản cao và chính nó sẽ tạo ra nguồn lực cho phát triển.

Trên thực tế, ở Việt Nam những năm vừa qua, nguồn lực từ bất động sản đã đóng góp không nhỏ cho sự phát triển của đất nước nói chung và của nhiều địa phương nói riêng. Chính sách đổi đất lấy hạ tầng (BT) là một trong những cách phát huy nguồn lực đất đai. Nhiều địa phương đã tận dụng rất tốt nguồn lực từ đất đai để phát triển cơ sở hạ tầng và tạo ra nguồn thu ngân sách đóng góp lớn vào phát triển kinh tế xã hội.

Đà Nẵng là một trong những địa phương rất thành công trong việc phát huy hiệu quả nguồn lực từ đất. Chính quyền thành phố này đã có chủ trương bán đất cho nhà đầu tư và sử dụng số tiền thu được để đẩy mạnh phát triển cơ sở hạ tầng. Kết quả hiện nay, Đà Nẵng là một trong những thành phố có hạ tầng giao thông khá hoàn chỉnh ở Việt Nam.

Hay thời gian qua, nhiều tỉnh ven biển đã cấp phép cho các doanh nghiệp làm condotel và đã thu hút được các nhà đầu tư. Nhiều công trình khách sạn, khu nghỉ dưỡng đẳng cấp quốc tế ra đời và hạ tầng giao thông tại những khu vực này đã thay đổi rõ rệt.

Hiện nay, bất động sản trở thành một tài sản chủ yếu dùng để làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay tại ngân hàng. Không chỉ có những bất động sản đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà ngay cả tài sản được hình thành trong tương lai cũng được sử dụng làm tài sản thế chấp để vay tiền. Đây là kênh quan trọng cấp vốn cho những cá nhân và doanh nghiệp trong xã hội. Nó đã tạo ra một nguồn vốn vô cùng quan trọng cho sự phát triển kinh tế.

Tại Việt Nam, Luật Đất đai được ban hành năm 1987 đã đánh dấu một bước ngoặt đối với thị trường bất động sản. Chính Luật đất đai này dù các quy định còn “sơ khai” nhưng đã giúp cho nguồn lực đất đai được phát huy mạnh mẽ. Trước đây, đất đai được định nghĩa là “sở hữu toàn dân” nên quyền của từng người dân đối với mảnh đất cụ thể vô cùng mơ hồ, giao dịch bất động sản khó khăn. Sau này đất đai được giao khoán và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc mua bán, trao đổi, thế chấp tài sản lớn này diễn ra thuận lợi và phát huy được sức mạnh của nó.

Việt Nam “rừng vàng biển bạc”, nhưng đến nay vấn đề khai thác hiệu quả và tối đa tiềm lực sẵn có vẫn là thách thức lớn. Trong những năm qua, Chính phủ không ngừng đưa ra các giải pháp huy động nguồn lực để phục vụ phát triển kinh tế xã hội. Đặc biệt, các nguồn lực phục vụ phát triển cơ sở hạ tầng giao thông.

Tuy nhiên, trên thực tế, thành quả đạt được trong việc huy động nguồn lực đất đai chưa cao. Theo công bố của Diễn đàn kinh tế Thế giới về Chỉ số năng lực cạnh tranh toàn cầu năm 2019, Việt Nam xếp thứ 64 trong số 137 quốc gia trên thế giới về chất lượng cơ sở hạ tầng. Hiện chỉ có 20% đường bộ của Việt Nam được trải nhựa, thấp hơn nhiều so với các quốc gia khác như Malaysia, Ấn Độ và Indonesia.

Nguồn lực cần thiết cho phát triển hạ tầng rất lớn, nên nếu sử dụng nguồn lực từ ngân sách sẽ không thể đáp ứng được. Cụ thể, theo Báo cáo Triển vọng Cơ sở hạ tầng Toàn cầu (Global Infrastructure Outlook), Việt Nam sẽ cần hơn 600 tỉ USD để có thể đáp ứng các mục tiêu cơ sở hạ tầng vào năm 2040. Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB) ước tính nhu cầu đầu tư cơ sở hạ tầng của Việt Nam sẽ vào khoảng 480 tỉ USD trong giai đoạn 2017-2030.

Với nhu cầu sử dụng vốn khổng lồ đó, nếu chỉ sử dụng vốn từ các nguồn thu thường xuyên của nhà nước hoặc nguồn vốn vay để đầu tư thì sẽ không đủ. Do đó, việc tìm các phương án thu hút vốn đầu tư từ tư nhân hoặc chuyển đổi các nguồn lực đất đai mà nhà nước đang nắm giữ thành nguồn vốn đầu tư là một điều tất yếu.

Thời gian qua, Việt Nam cũng đẩy mạnh việc huy động nguồn vốn từ tư nhân để đầu tư cho cơ sở hạ tầng. Nhiều dự án hợp tác công tư (PPP) là trong lĩnh vực giao thông vận tải dưới hình thức Xây dựng – Chuyển giao (BT) và Xây dựng – Kinh doanh – Chuyển giao (BOT) đã ra đời. Trong đó, mô hình BT là loại hợp đồng theo hình thức nhà đầu tư sau khi xây dựng xong sẽ chuyển giao công trình đó cho nhà nước. Chính phủ tạo điều kiện cho nhà đầu tư thực hiện dự án khác để thu hồi vốn đầu tư.

Như vậy, nguồn lực đất đai cũng đã và đang được khai thác để xây cơ sở hạ tầng. Thêm vào đó, khi hạ tầng mới được xây dựng sẽ tạo nên giá trị gia tăng cho khu đất gần đó và đóng góp vào sự phát triển tích cực của kinh tế và xã hội.

Tuy nhiên, thống kê cho thấy đến nay mới chỉ có 10% chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng của Việt Nam được tài trợ bởi khu vực tư nhân, thấp hơn nhiều so với quốc gia có thu nhập trung bình khác ở châu Á. Như vậy, các nguồn lực để khai thác cho sự phát triển hạ tầng vẫn chưa được thực hiện đúng mức.

Bên cạnh đó, trong quá trình thực hiện các dự án BT lại xuất hiện rất nhiều bất cập. Một trong những bất cập mà GS Đặng Hùng Võ, Nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, đề cập là vấn đề xác định đúng giá trị của công trình hạ tầng và tài sản công đem đổi trong việc thực hiện dự án BT đang là một thử thách lớn. Các quy định về xác định giá trị không cụ thể, thiếu minh bạch, nhất là tồn tại nhiều khoảng trống thì nguy cơ tham nhũng là rất lớn.

Chính những bất cập này đã làm cho nguồn lực đất đai không được sử dụng hiệu quả cho phát triển kinh tế. Vừa qua Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư được Quốc hội thông qua ban hành ngày 18/6/2020 và chính thức có hiệu thực vào 1/1/2021, trong đó có quyết định dừng triển khai các dự án theo hình thức BT

Nhiều người quan ngại việc dừng thực hiện các dự án theo hình thức BT sẽ làm cho việc huy động nguồn lực từ đất đai, nguồn lực từ khối tư nhân cho phát triển hạ tầng cũng giảm. Do đó, Việt Nam cần nhanh chóng xem các cơ chế chuyển đổi việc thực hiện các dự án BT sang cơ chế thị trường. Theo đó, dự án hạ tầng cần được tiến hành qua đấu thầu để chọn nhà thầu đưa ra giá thích hợp nhất, còn đất phải qua đấu giá mới chọn được người trả giá cao nhất. Sử dụng nguồn tiền huy động được từ đấu giá đất từ nhà đầu tư trả giá cao để trả cho nhà đầu tư làm hạ tầng với giá thấp. Tất nhiên, những nhà đầu tư này phải đảm bảo các tiêu chí về năng lực thực thi và tài chính để thực hiện các dự án một cách tốt nhất.

Như vậy, cách làm mới này sẽ giảm được các trường hợp nhà đầu tư và một số người trong cơ quan nhà nước “móc ngoặc” để trục lợi từ các dự án BT gây thất thoát nguồn lực quốc gia. Cơ hội cạnh tranh cho các doanh nghiệp cũng trở nên công bằng hơn. Do đó thúc đẩy việc phát triển hạ tầng một cách mạnh mẽ nhất.

Hiện nay, phần lớn các khoản vay tại ngân hàng đều được thế chấp bằng đất đai. Việc vay vốn ngân hàng cũng đã trở nên nhanh chóng, thủ tục pháp lý cũng đã khá dễ dàng. Rõ ràng đất đai đã góp phần to lớn tạo ra dòng chảy tín dụng trong nền kinh tế. Tuy nhiên, để phát huy tối đa nguồn lực từ đất đai Việt Nam vẫn cần có nhiều chính sách đổi mới hơn nữa.

Theo Hernando de Soto, một trong những nguyên nhân khiến đất ở các nước phát triển trở thành một nguồn lực quan trọng là:

Thứ nhất, quyền sở hữu đất được nhà nước bảo hộ nghiêm ngặt. Khi quyền đất đai được bảo hộ thì nó dễ dàng được thế chấp, mua bán. Theo đó, giá trị của đất được phát huy một cách tối đa.

Luật Đất đai được ban năm 1987 đã đánh dấu một bước ngoặt đối với thị trường bất động sản. Chính luật đất đai này dù các quy định còn “sơ khai” nhưng đã giúp cho nguồn lực đất đai được phát huy mạnh mẽ.

Thứ hai, thông tin, dữ liệu về đất đai được công khai minh bạch và dễ dàng truy cập. Thông tin về đất công khai minh bạch giúp chi phí giao dịch giảm và việc trục lợi từ thông tin thiếu minh bạch cũng giảm. Qua đó, các nguồn lực đất đai sẽ được sử dụng một cách hiệu quả hơn.

Ở Việt Nam, đất đai được quy định là sở hữu toàn dân. Tuy nhiên, quyền sử dụng đất được trao cho người sử dụng cũng gần tương đương với các quyền của người sở hữu đất ở các quốc gia khác. Như vậy, theo quy định pháp luật Việt Nam cũng là quốc gia bảo hộ quyền của người được trao quyền sử dụng rất tốt.

Tuy nhiên, trên thực tế vẫn có những bất cập nhất định. Các vụ tranh chấp đất đai trong vấn đề giải phóng mặt bằng thực hiện dự án đầu tư bất động sản hay dự án cơ sở hạ tầng vẫn đang là vấn đề nóng hiện nay. Việc quy hoạch các công trình, dự án trên đất dân đang sở hữu thiếu sự tham gia thật sự của người dân. Bên cạnh đó, một điều phi lý là khi đất của người dân nằm trong vùng quy hoạch dự án thì họ lại gặp rất nhiều khó khăn trong việc chuyển nhượng, thế chấp và xây dựng. Trong khi đó, nhiều quy hoạch đã treo nhiều thập kỷ. Rõ ràng quyền về sử dụng đất của người dân không thực sự được bảo hộ đúng mức.

Hiện nay, việc minh bạch thông tin về đất đai với người dân vẫn còn là một vấn đề lớn. Thông tin về quy hoạch hạ tầng, dự án, các loại đất không phải là thông tin bí mật. Tuy vậy, việc tiếp cận thông tin này rất khó khăn với nhiều người. Điều này đã tạo ra một môi trường bất cân xứng. Những người nắm bắt được thông tin, hay định hướng quy hoạch tương lai ở vùng nào đó có thể trục lợi. Chi phí thẩm định giá đất, thế chấp và thẩm định pháp lý cũng sẽ tăng lên làm cho chi phí giao dịch tăng.

Ngày nay, với sự phát triển của công nghệ việc công khai quy hoạch chi tiết hiện tại, định hướng quy hoạch tương lai và xây dựng cơ sở dữ liệu cho mỗi mảnh đất đều khá dễ dàng. Do đó, Việt Nam cần nhanh chóng xây dựng cơ sở dữ liệu này để thông tin về đất đai ngày càng minh bạch và nguồn lực đất đai được phát huy hiệu quả cao nhất.

Việc minh bạch hóa thông tin còn giúp cho nhà nước dễ dàng hơn trong việc thu thuế giao dịch bất động sản và kể cả thuế tài sản trong tương lai. Đây là một nguồn thuế vô cùng quan trọng, đóng góp lớn vào thu ngân sách ở nhiều quốc gia.