Khách sạn cao cấp hút nhà đầu tư

Khách ngoại phục hồi, tầng lớp trung lưu phát triển và tỷ suất lợi nhuận tốt khiến nhà đầu tư tấp nập rót vốn vào khách sạn cao cấp.

Với 228 phòng, khách sạn Hilton Sài Gòn đi vào hoạt động năm ngoái đưa tổng khách sạn đang hoạt động của tập đoàn ở Việt Nam lên 5. Tuy nhiên, con số này dự kiến tăng gấp ba. Bà Maria Ariizumi, Phó chủ tịch Phát triển kinh doanh khu vực Đông Nam Á của Hilton, cho biết họ còn 10 dự án đang trong quá trình chuẩn bị và xây dựng tại Việt Nam. Một số sẽ sớm được công bố ngay năm nay.

Một ông lớn nước ngoài khác cũng đang tích cực mở rộng. Tuần trước, Marriott International đạt thỏa thuận vận hành tổ hợp khách sạn và căn hộ dịch vụ của Mapletree Investments tại TP HCM, đặt tên JW Marriott Hotel & Suites Sài Gòn.

Đây là dự án thứ 5 ở TP HCM và thứ 24 của nhà vận hành khách sạn này tại Việt Nam. Đầu tháng 7, tập đoàn đã phân công Phó chủ tịch khu vực Duke Nam kiêm nhiệm thị trường Việt Nam để đẩy nhanh tham vọng tăng số khách sạn và khu nghỉ dưỡng lên gấp đối, dự kiến hơn 50 dự án ngay cuối năm nay.

Cùng với thu hút các nhà vận hành lớn, thị trường khách sạn tiếp tục mở rộng quy mô. Báo cáo quý II của Savills cho biết nguồn cung khách sạn 3 đến 5 sao tại TP HCM đạt 16.542 phòng từ 116 dự án, tăng 6% so với cùng kỳ 2023. Hà Nội có 1.120 phòng từ 67 dự án, riêng nguồn cung khách sạn 5 sao tăng 3%.

Nửa cuối 2024, TP HCM sẽ đón nhận thêm gần 300 phòng từ khách sạn Macxy ở Phú Nhuận và Hotel Indigo Saigon The City ở quận 1. Đến năm 2027, địa phương này có 6 dự án khách sạn 4 và 5 sao mới với 1.100 phòng vận hành.

Ở Hà Nội, một khách sạn 5 sao với 207 phòng dự kiến tham gia thị trường nửa cuối năm. Riêng giai đoạn 2025-2026 có 2.689 phòng mới từ 12 dự án, với 5 sao chiếm 74% và 4 sao 26%. Các đơn vị sẽ vận hành đều là tên tuổi quốc tế quen thuộc như Hilton, Fusion, Accor và Four Seasons.

Các khách sạn từ 4-5 sao liên tục mọc lên và hút các nhà vận hành quốc tế nhờ triển vọng của thị trường du lịch, cả quốc tế lẫn nội địa. Trong nửa đầu 2024, hơn 8,8 triệu lượt khách ngoại đến Việt Nam, tăng 58,4% so với cùng kỳ 2023 và vượt qua 4,1% so với thời kỳ trước dịch (nửa đầu năm 2019).

Trên nền tảng trực tuyến Klook, chuyên bán các tour trải nghiệm và đặt phòng, nhu cầu đặt dịch vụ tăng gấp 1,7 lần so với cùng kỳ năm 2023. Ông Nguyễn Huy Hoàng, Giám đốc điều hành Klook Việt Nam, dự báo mục tiêu 18 triệu khách quốc tế đến Việt Nam năm nay của Cục Du lịch Quốc gia là có thể đạt hoặc vượt.

Nhu cầu của khách nội địa cũng được tin tưởng về dài hạn. "Với tốc độ tăng trưởng kinh tế và sự gia tăng của tầng lớp trung lưu, chúng tôi đánh giá cao tiềm năng của thị trường Việt Nam", bà Maria Ariizumi nói.

Theo bà, tầng lớp trung lưu dự kiến gia tăng từ 13% lên 26% tổng dân số trong khoảng hai năm tới giúp nhu cầu du lịch được dự báo còn tăng cao. Trong hơn thập kỷ qua, các dự án nâng cấp, cải thiện hạ tầng giao thông tại Việt Nam từ hàng không đến hệ thống đường cao tốc giúp gia tăng kết nối, hỗ trợ khách quốc tế và khách nội địa có thể di chuyển thuận tiện hơn.

Tại TP HCM, nhu cầu trong nửa đầu năm tăng do lượng khách quốc tế tăng 38% và khách nội địa tăng 4%, giúp số phòng được thuê tăng 4%. Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels, cho rằng số lượng khách sạn ở địa phương này vẫn chưa đủ. "Chúng ta thực sự cần nhiều phòng hơn. Các nhà phát triển nên tiếp tục xây dựng thêm nhiều khách sạn", ông nói.

Xét ở góc độ hiệu quả kinh doanh, đầu tư vào khách sạn "xịn" đang hấp dẫn ở Việt Nam. Theo dữ liệu của hãng nghiên cứu thị trường khách sạn HotStats (Anh), trong 12 tháng tính đến tháng 7, chỉ số doanh thu trên mỗi phòng (Revenue Per Available Room - REVPAR) ở Việt Nam tăng trưởng 24%, cao hơn trung bình Đông Nam Á là 17%. Công suất phòng (Occupancy) cũng tăng 10 điểm phần trăm so với 6 điểm phần trăm của khu vực.

Theo phân loại kinh doanh dựa trên dịch vụ, phân khúc cao nhất thị trường là hạng sang (Luxury) gồm các khách sạn và resort 5 sao trở lên, cung cấp dịch vụ cao cấp và tiện nghi sang trọng, thường tọa lạc tại các vị trí đắc địa.

Đứng nhì là khách sạn dịch vụ đầy đủ (Full Service), cung cấp đầy đủ các dịch vụ và tiện nghi bao gồm nhà hàng, quầy bar, dịch vụ phòng, dịch vụ hội nghị, spa, bể bơi, gym và các dịch vụ hỗ trợ khác.

Và thấp hơn là dịch vụ chọn lọc (Select Service), tập trung vào một số dịch vụ cơ bản như chỗ nghỉ, bữa sáng, có thể có quầy bar hoặc nhà hàng nhỏ nhưng không đầy đủ tiện ích như khách sạn Full Service.

Tỷ suất lợi nhuận gộp (GOP) của phân khúc Luxury ở Việt Nam là cao nhất trong 3 phân khúc, đạt mức 41,2%. "Việt Nam thu được lợi nhuận tốt từ việc tăng doanh thu phòng khách sạn hạng sang, so với các nước lân cận đang tối ưu hóa lợi nhuận nhiều hơn ở phân khúc Full Service", bà Bousserind Comson.

Do vậy, phân khúc như Full Service và Luxury lại được nhiều nhà đầu tư khách sạn tập trung phát triển thời gian qua. Ngoài hiệu quả kinh doanh, họ còn "được tiếng". "Những người có tiền thường không muốn xây khách sạn tầm trung mà thích khách sạn 6 sao, họ không nhìn từ góc độ dòng tiền mà từ góc độ uy tín", ông Mauro Gasparotti lý giải.

Tuy nhiên, chuyên gia khuyến nghị các nhà đầu tư cũng nên dành nhiều sự quan tâm hơn cho phân khúc trung cấp, tức các khách sạn quy mô vừa, 3-4 sao, thuộc nhóm dịch vụ chọn lọc (Select Service).

Bà Bousserind Comson cho rằng Việt Nam đã đạt tỷ suất lợi nhuận gộp tương đương mặt bằng khu vực Đông Nam Á trong ngành khách sạn, vốn trước đây tụt hậu. Ưu điểm đến nay của thị trường này là hoạt động tốt trong phân khúc cao cấp, nhưng cần chú trọng phát triển phân khúc dịch vụ chọn lọc để tối ưu hóa lợi nhuận, điều có thể học hỏi từ Thái Lan và Indonesia.

Ông Mauro Gasparotti cho biết phần lớn tại các nước, khách sạn tầm trung là cơ sở chính và rất ít người có thể chi trả cho các khách sạn 4 và 5 sao. Do vậy, thị trường lớn và đông đảo nên tập trung vào khách sạn 3 và 4 sao. "Thị trường đang thay đổi, mọi người bắt đầu nhận ra tiềm năng từ phân khúc tầm trung, không chỉ trong thành phố mà còn ở khắp mọi nơi", ông nói.

Trong tầm nhìn của mình, bà Maria Ariizum cho rằng ngoài TP HCM và Hà Nội, tập đoàn mong muốn thúc đẩy hơn nữa sự góp mặt của các thương hiệu khác thuộc Hilton tại những địa điểm mới, các thành phố ven biển hay các khu vực tập trung nhiều khu công nghiệp. Phân khúc tầm trung cũng được để mắt đến.