Khả năng trả nợ của doanh nghiệp bất động sản vẫn kém trong tương lai?

Trong báo cáo cập nhật ngành bất động sản nhà ở, CTCP xếp hạng tín nhiệm đầu tư Việt Nam (VIS Rating) nhận định các doanh nghiệp trong nhóm này sẽ khó khăn do dòng tiền đã giảm.

Doanh thu và lợi nhuận của các công ty phát triển bất động sản trong 9 tháng 2023 giảm đáng kể lần lượt là 38% yoy và 81% yoy, xuống mức thấp nhất trong 6 năm qua do hoạt động kinh doanh cốt lõi sụt giảm trong bối cảnh cung và cầu yếu.

Một số công ty ghi nhận doanh thu tài chính tăng mạnh từ hoạt động hợp tác kinh doanh, để bù đắp cho sự sụt giảm lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh cốt lõi của họ.

Chỉ một số ít chủ đầu tư như VHM, AGG, NLG và KDH ghi nhận tăng trưởng EBITDA trong 9T2023, nhờ bàn giao các dự án lớn có kết quả bán hàng tốt từ năm trước. Các dự án này nằm ở các thành phố loại 1 và vùng ngoại ô, nơi có nhu cầu nhà ở cao và không gặp trở ngại pháp lý.

Dựa trên dữ liệu 9T2023, ước tính chỉ có khoảng 5 trong số 261 công ty trong phân tích này có khả năng đạt được mục tiêu lợi nhuận trong 12T2023.

Đòn bẩy của các công ty được biểu thị bằng Nợ/EBITDA vẫn ở mức cao do lợi nhuận giảm mạnh. Tổng nợ của các công ty đã giảm khoảng 16% yoy trong 9T2023 do trả các khoản nợ đến hạn, đồng thời hoạt động phát triển dự án chậm lại trong bối cảnh thị trường suy thoái và vướng mắc pháp lý.

Tuy nhiên, doanh thu và lợi nhuận gộp đã suy yếu đáng kể, dẫn đến EBITDA giảm mạnh hơn, vượt xa mức giảm nợ. Ngoài ra, khối lượng trái phiếu đáo hạn đáng kể khoảng 114 nghìn tỷ đồng/năm trong 2023-2024 sẽ tiếp tục gây ra rủi ro tái cấp vốn.

Trong khi đó, dòng tiền hoạt động kinh doanh đã giảm mạnh kể từ năm 2022 do hoạt động mở bán mới suy giảm dẫn đến nguồn tiền mặt sụt giảm. VIS Rating cho rằng khả năng trả nợ sẽ tiếp tục yếu do triển vọng lợi nhuận kém tích cực và nguồn tiền mặt sẽ vẫn ở mức thấp do căng thẳng dòng tiền từ hoạt động kinh doanh.

Sau khi trải qua sự suy giảm nguồn tiền mặt từ năm 2022, tình trạng thanh khoản của các chủ đầu tư đã cải thiện đôi chút trong Q3/2023 do sự thiếu hụt dòng tiền hoạt động đã được bù đắp bởi sự gia tăng đáng kể trong dòng tiền từ hoạt động đầu tư (CFI) và tài chính (CFF).

CFI tăng lên cho thấy nỗ lực của các chủ đầu tư trong việc cơ cấu lại danh mục dự án bất động sản thông qua M&A hoặc chuyển nhượng cổ phần, điều này tạm thời giúp các công ty khắc phục tình trạng thiếu thanh khoản.

Các ngân hàng tư nhân cũng đang cung cấp vốn để hỗ trợ các chủ đầu tư tái cơ cấu dự án và nợ 3 , dẫn đến tín dụng kinh doanh bất động sản tăng 22% trong 9T2023. Mặt khác, tín dụng tiêu dùng bất động sản vẫn còn yếu.

VIS Rating kỳ vọng việc sửa đổi các bộ luật sắp tới sẽ đẩy nhanh quá trình phê duyệt dự án và cho phép các công ty tiếp cận nguồn vốn mới. Phát hành trái phiếu bất động sản cũng tăng đáng kể 237% yoy trong Q3/2023, từ mức đáy của quý trước đó.

78% lượng trái phiếu này được phát hành bởi VinGroup, Nam Long và Masterise. Các chủ đầu tư này đang triển khai các dự án tại Hà Nội và Hồ Chí Minh, tiếp tục được hưởng lợi từ nhu cầu người mua nhà lớn.