Kết hợp 8 yếu tố để hiểu thị trường trong đầu tư bất động sản

Rất nhiều nhà đầu tư mới thường quan tâm đến chi tiết một sản phẩm hơn là quan tâm tìm hiểu tổng quan đến một thị trường cụ thể của một địa phương nào đó bào gồm các yếu tố về lợi thế về điều kiện tự nhiên; vị trí địa lý và định hướng phát triển của chính quyền.

Một sản phẩm nằm trong thị trường tiềm năng thì mặc nhiên sản phẩm bất động sản đó sẽ tiềm năng nếu xét trong tổng quan thị trường

Khi một địa phương có thông tin về việc mở KCN – xây dựng hạ tầng giao thông – cảng biển – sân bay hay một dự án nào đó sẽ làm cho bất động sản tại đây biến động về giá thì các nhà đầu tư nên bỏ thời gian tìm hiểu về thị trường này thay vì quá nôn nóng có thể đưa ra những quyết định sai lầm

Các yếu tố để tìm hiểu tổng quan một thị trường bao gồm: Đặc điểm của thị trường địa phương; Lợi thế tự nhiên của địa phương cụ thể; Lợi thế về vị trí địa lý; Sử dụng phép so sánh để hiểu thị trường tương lai; Định hướng và chính sách phát triển của chính quyền; Xu hướng phát triển của địa phương; Tệp khách hàng của sản phẩm; Số lượng sản phẩm của phân khúc

Mình sẽ lấy ví dụ để phân tích đó là ba thị trường cụ thể đó là BÌNH THUẬN – BÌNH PHƯỚC – KHÁNH HÒA để mọi người dễ hình dung.

Về đặc điểm của thị trường; thì BÌNH PHƯỚC với quỹ đất rộng nhưng chỉ có thể phát triển công nghiệp là chủ yếu nhưng BÌNH THUẬN và KHÁNH HÒA tuy không có quỹ đất rộng như BÌNH PHƯỚC nhưng với lợi thế là có cảng nước sâu nên rất thuận tiện để phát triển ngành logictic kết hợp công nghiệp do giảm được tối đa chi phí khâu chung chuyển hàng hóa ngaoì ra hai tỉnh này còn có tiềm năng về triển du lịch và nghỉ dưỡng vậy nên ở KHÁNH HÒA và BÌNH THUẬN ngoài sản phẩm là bất động sản công nghiệp còn có bất động sản về du lịch – dịch vụ mà BÌNH PHƯỚC hoàn toàn không có

Lợi thế tự nhiên của địa phương; thì KHÁNH HÒA là địa phương đường bờ biển dài có nhiều vịnh các bãi biển đẹp mang tầm quốc tế và đầm thủy triều đẹp, suối nước nóng; có cảng nước sâu và khí hậu luôn ổn định ngoài ra còn có địa danh núi Hòn Bà được xem là Đà Lạt thứ 2 tại Việt Nam rất phù hợp để phát triển du lịch nghỉ dưỡng cả lẫn phát triển công nghiệp kết hợp với cảng biển nước sâu. Khánh hòa với địa hình đồi núi với 9 phần là đồi núi và 1 phần là đồng bằng nên nguồn cung về sản phẩm bất động sản tại đây khá ít so với nhu cầu trong tương lai gần sẽ là yếu tố giúp bất động sản tại đây tăng trưởng nhanh trong thời gian tới

Tiếp đó là Bình Thuận tuy có ít lợi thế tự nhiên hơn Khánh Hòa nhưng cũng là một thị trường mà bất động sản công nghiệp bất động sản nghỉ dưỡng tăng trưởng khá nóng vì đáp ứng được cả nhu cầu việc làm và cũng là nơi để du lịch nghỉ dưỡng vui chơi giải trí đáp ứng nhu cầu của nhiều tầng lớp dân cư khác nhau đó cũng là lý do mà bất động sản tại Bình Thuận phát triển nóng trong thời gian vừa qua

Bình Phước chỉ với lợi thế tự nhiên là địa hình khá bằng phẳng quỹ đất rộng phù hợp để phát triển công nghiệp nhưng rất ít tiềm năng về du lịch nghỉ dưỡng nên có thể thấy Bình Phước là tỉnh chỉ có thể phát triển bất động sản ven KCN do hạn chế về lợi thế tự nhiên

Lợi thế về vị trí địa lý; thì Bình Phước và Bình Thuận là hai tỉnh nằm gần Tp HCM và các thủ phủ công nghiệp như Bình Dương – Đồng Nai – Vũng tàu là nơi sẽ dễ dàng thu hút được lực lượng lao động dồi dào và khoảng cách di chuyển đến các tiện ích trong vùng cũng khá thuận tiện ngược lại Khánh Hòa có vị trí địa lý khá xa so với các trung tâm kinh tế lớn đông dân cư nên việc thu hút lao động tới làm việc và định cư không thể bằng được với Bình Thuận và Bình Phước nên có thể nói là mảng bất động sản ven KCN của Khánh Hòa khó tăng giá đột biến trong khoảng thời gian ngắn và trung hạn

Sử dụng phép so sánh để hiểu thị trường tương lai; hiện nay hầu như bất kỳ một thị trường nào hay một địa phương nào đều có thể tìm ra cho mình một tấm gương để soi vào qua đó có thể nhìn thấy chính mình trong tương lai sẽ phát triển như thế nào, phát triển theo hướng nào và cần khoảng thời gian bao lâu. Và thị trưởng bất động sản cũng vậy nên các nhà đâu tư khi bắt đầu tìm hiểu thị trường nào hay tìm cho thị trường đó một tấm gương một thị trường tương đồng để so sánh và hình dung nó sẽ phát triển như thế nào trong tương lai. Khánh Hòa và Bình Thuận có thể nhìn sang Hải Phòng về công nghiệp và cảng biển nhũng cũng có thể nhìn sang Đà Nẵng để làm du lịch dịch vụ; Bình Phước thì cũng có thể học hai ông là Bình Dương và Đồng Nai để rút ra bài học cho mình; phép so sánh ở đây có thể là so sánh tổng quan hay so sánh cụ thể về giá về vị trí địa lý; về lợi thế tự nhiên; đặc điểm của sản phẩm; …..

Định hướng và chính sách phát triển của chính quyền trong tương lai; để thấy được định hướng của chính quyền thì đầu tư công chính là con số phản ánh rõ nét và thể hiện sự quyết tâm của chính phủ và độ mở của chính quyền địa phương nhằm thu hút tối đa các nguồn vốn như vốn FDI vốn từ các tập đoàn trong nước chọn địa phương của mình là nơi đầu tư nơi đặt nhà máy và là nới phát triển các ngành dịch vụ giải trí và nghỉ dưỡng….. có thể kể đến như Đà Nẵng – Long An – Quảng Ninh – Vũng Tàu với định hướng rõ ràng và thu hút được vốn đầu tư công và vốn FDI lớn các tỉnh này đang phát triển thần tốc và giá bất động sản tại những nơi này hiện cũng không còn rẻ.

Xu hướng phát triển của địa phương; tùy vào điều kiện và lợi thế tự nhiên sẵn có cùng với xu hướng phát triển mà địa phương đó sẽ có một hay nhiều loại sản phẩm bất động sản khác nhau đáp ứng các phân khúc khách hàng khác nhau. Có thể thấy Khánh Hòa và Bình Thuận có nhiều hơn một loại sản phẩm bất động sản nhưng Bình Phước chỉ có một loại hình sản phẩm đó là bất động sản ven KCN qua đó nếu biết được lợi thế tự nhiên cảu một địa phương nào đó hoàn toàn có thế dự đoán được xu hướng phát triển của nơi này trong tương lai.

Tệp khách hàng của sản phẩm; sau khi đã phân tích và định hình được các loại hình sản phẩm bất động sản của địa phương nào đó thì bước tiếp theo phải xác định được đâu sẽ là khách hàng quan tâm đến loại hình sản phẩm đó và lý dó để họ chọn mua sản phẩm này có thể là vị trí, độ khan hiếm, khả năng khai thác dòng tiền, nghỉ dưỡng, view đẹp……nếu là Bình Phước thì khách hàng chủ yếu là tầng lớp lao động có nhu cầu an cư nhưng Bình Thuận hay Khánh Hòa thì ngoài sản phẩm bất động sản cho tầng lớp lao động còn có các sản phẩm bất động sản trung cấp, cao cấp phục vụ tầng lớp có tiền, khách du lịch, bất động sản nghỉ dưỡng, nhà hàng, khách sạn, spa,

Số lượng sản phẩm của phân khúc; việc xác định số lượng sản phẩm của phân khúc sẽ đánh giá được biên độ tăng giá của sản phẩm trong tương lai dựa vào yếu tố nguồn cung sản phẩm và tổng cầu khách hàng của từng phân khúc. Bình Phươc sẽ là tỉnh thuần về bất động sản ven KCN và khách hàng chính sẽ là tầng lớp lao động với nguồn cung dồi dào do quỹ đất rộng do vậy nguồn cung khá lớn và cần khoảng thời gian khá dài để các KCN ở đây lấp đầy nhà máy và thu hút lực lượng lao động về đây làm việc và định cư. Bình Thuận và Khánh Hòa thì với quỹ đất nhỏ nhưng lại có thể phát triển đa dạng nhiều loại hình bất động sản khác nhau do đó thu hút nhiều đối tượng khách từ tầng lớp lao động, tầng lớp trung lưu, giới siêu giàu, ….. đồng thời với nguồn cung hạn chế sẽ là yếu tố giúp bất động sản tăng trưởng mạnh về giá.

Nhà đầu tư mới hay tìm hiểu thật kỹ về thị trường mà mình muốn đầu tư đồng thời dùng phép so sánh để có thể hình dung được thị trường mình mong muốn đầu tư trong tương lai nó sẽ phát triển ra sao trong 3 năm 5 năm hay 10 năm nữa.

Bài viết thể hiện quan điểm cá nhân của mình rất mong nhận dc góp ý của tất cả mọi người.