Kế hoạch chính quyền địa phương mua lại "nhà ế" ở Trung Quốc chưa mang lại hiệu quả nhanh chóng

Tại Trung Quốc, tốc độ triển khai của việc mua lại những ngôi nhà chưa bán được và chuyển thành nhà ở xã hội đang chậm chạp vì nhiều lý do, làm nổi bật lên những thách thức mà các nhà chức trách phải đối mặt trong quá trình thúc đẩy sự hồi phục của thị trường bất động sản.

Vào tháng 5, chính quyền trung ương Trung Quốc đã thúc giục hơn 200 thành phố mua lại những ngôi nhà chưa bán được để giảm bớt tình trạng cung vượt cầu. Nhưng hơn ba tháng sau, chỉ có 29 thành phố hưởng ứng lời kêu gọi này.

Tốc độ triển khai chậm chạp - phần lớn là do nền kinh tế khó khăn - nhấn mạnh thách thức mà chính quyền trung ương Trung Quốc phải đối mặt khi phải ngăn chặn tình trạng suy thoái bất động sản đang đe dọa làm suy yếu các mục tiêu tăng trưởng kinh tế của đất nước.

Kế hoạch này là một phần quan trọng trong nỗ lực của Bắc Kinh nhằm củng cố lĩnh vực bất động sản, đồng thời đạt được mục tiêu là tạo ra nhiều nhà ở giá rẻ hơn. Tiến triển chậm chạp đang làm tăng áp lực đòi hỏi các biện pháp mạnh mẽ hơn khi Trung Quốc cố gắng giải quyết 382 triệu m2 dư thừa.

"Các chính quyền địa phương đã có những tiến triển chậm chạp", Ding Zu Yu, Chủ tịch của nền tảng thông tin bất động sản Shanghai CRIC Info Tech Co. cho biết.

Các quan chức địa phương đang cố gắng thực hiện chủ trương trong khi cố gắng thận trọng về chi phí. Việc mua căn hộ vào thời điểm này không có nhiều ý nghĩa về mặt tài chính đối với họ, vì theo Jefferies Financial Group, giá căn hộ dự kiến ​​sẽ giảm ít nhất 30% nữa ở các thành phố lớn trước khi ổn định.

Ước tính lợi nhuận từ việc chuyển hàng tồn kho thành nhà ở giá rẻ cũng thấp hơn chi phí tài trợ. Theo Macquarie Group Ltd., lợi nhuận cho thuê tại các thành phố cấp 1 của Trung Quốc chỉ đạt trung bình 1,4% vào năm 2023, so với tỷ lệ tài trợ của ngân hàng trung ương là 1,75%.

Một số thành phố đã đề xuất sử dụng biện pháp mặc cả mạnh tay để giảm thiểu rủi ro, làm dấy lên nghi ngờ về việc liệu các nhà phát triển bất động sản đang gặp khó khăn có sẵn sàng bán hàng tồn kho của họ hay không. Thành phố Phật Sơn đề xuất mua với giá không quá 50% giá của các dự án tương tự gần đó, trong khi thành phố Đông Quan có kế hoạch định giá nhà ở giá rẻ để bán ở mức khoảng 50% giá trị nhà mới trong một cuộc khảo sát, nghĩa là chi phí mua thậm chí còn thấp hơn thế.

Tyran Kam, Giám đốc cấp cao về Xếp hạng doanh nghiệp châu Á - Thái Bình Dương tại Fitch cho biết, tiềm năng cải thiện lợi nhuận chỉ tồn tại nếu những ngôi nhà chưa bán được được mua với mức chiết khấu đáng kể.

Động thái này cũng có nguy cơ gây thêm căng thẳng cho tình hình tài chính địa phương. Khả năng thúc đẩy tăng trưởng của các chính quyền khu vực đã bị suy yếu do thu nhập từ việc bán đất giảm kỷ lục. Trong số tất cả 31 tỉnh, thành phố, chỉ có Thượng Hải ghi nhận thặng dư tài chính trong nửa đầu năm.

"Chúng tôi không mong đợi chương trình mua nhà ở được triển khai rộng rãi do thiếu vốn và thực tế là các ngân hàng và công ty quốc doanh phải chịu toàn bộ rủi ro tín dụng và đầu tư", Zerlina Zeng, chuyên gia phân tích tín dụng cấp cao tại Creditsights Singapore LLC cho biết.

Chương trình hỗ trợ từ ngân hàng trung ương

Sau khi Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBOC) công bố sáng kiến ​​vào tháng 5, ngân hàng trung ương đã kêu gọi hơn 200 thành phố thúc đẩy kế hoạch.

Theo China Index Holdings, các nhà chức trách tại ít nhất 60 thành phố đã lên tiếng ủng hộ sáng kiến ​​này, nhưng không có nhiều thành phố công bố các quy tắc chi tiết để mở đường cho việc triển khai.

Trong khi việc các cơ quan nhà nước thực hiện mua nhà tồn kho được xem là một bước quan trọng hướng tới việc giảm bớt tình trạng dư thừa, thì việc tiếp nhận hỗ trợ tài chính của ngân hàng trung ương cũng ở mức thấp.

Dữ liệu công khai cho thấy tính đến cuối tháng 6, chỉ có 12,1 tỷ nhân dân tệ (1,7 tỷ USD), tương ứng với 4% trong chương trình cho vay lại 300 tỷ nhân dân tệ của PBOC được sử dụng.

Để giải quyết các vấn đề về tài chính, Trung Quốc đang cân nhắc cho phép chính quyền địa phương sử dụng các khoản vay đặc biệt để mua các đơn vị nhà ở dư thừa, điều này sẽ giúp họ tiếp cận được nguồn tài trợ lên tới 1.600 tỷ nhân dân tệ. Theo Bloomberg Intelligence, số tiền này là quá đủ để tài trợ cho chương trình mua nhà, vì số tiền cần thiết sẽ không vượt quá 1.000 tỷ nhân dân tệ trong giai đoạn 2024-2025.

Nới lỏng các quy định

Các yêu cầu mua lại nghiêm ngặt cũng làm tăng thêm thách thức. Vào tháng 5, một quận ngoại thành ở Hàng Châu đã quy định rằng các mục tiêu tiềm năng phải hoàn thành các tài sản theo khối với đủ chỗ đậu xe. Trùng Khánh yêu cầu các lựa chọn tòa nhà phải có ga tàu điện ngầm, trường học và bệnh viện trong vòng bán kính một km.

Tuy nhiên, các thành phố khác có yêu cầu tương tự đang hạ thấp tiêu chuẩn. Vào tháng 8, Thâm Quyến đã ngừng yêu cầu các tài sản mục tiêu phải được xây dựng hoàn chỉnh. Thành phố Triệu Khánh ở Quảng Đông đã ngừng giới hạn việc mua các tòa nhà theo khối. Thành phố Thương Khâu ở tỉnh Hà Nam đã hạ thấp tiêu chuẩn về vị trí địa lý.

“Nhiều thành phố có thể nới lỏng các quy định của họ để mở rộng nhóm mục tiêu tiềm năng”, ông Ding Zu Yu cho biết.