KDH: Tiếp những điều dang dở (P2)

Trong phần 1 của bài viết chúng tôi đã gửi tới quý nhà đầu tư về các vấn đề cơ bản, cơ cấu tài chính cũng như 3 dự án đã và đang được hạch toán lợi nhuận về cho KDH trong năm nay.

Xem phần 1 tại đây

Tại phần 2 này, chúng tôi sẽ tiếp tục phân tích các dự án xa hơn của công ty, mảng khu công nghiệp và định giá KDH sao cho phù hợp với thị trường, vĩ mô hiện tại. Và với nhịp điều chỉnh sâu này thì mức giá bao nhiêu là đáng chú ý cho việc đầu tư?

Dự Án ARMENA Khang Điền Quận 9

Đây là dự án căn hộ, nhà phố, biệt thự tại phường Phú Hữu, Quận 9, Tp.HCM. Dự án có tổng diện tích 4,3 ha, xây dựng nhà phố liên kế vườn và biệt thự cao cấp.

Chi tiết dự án:

- Vị trí: Phường Phú Hữu, Quận 9

- Tổng diện tích: 4.3 ha

- Loại hình sản phẩm: Căn hộ, 180 căn nhà phố, biệt thự song lập và đơn lập

- Pháp lý: Sổ hồng riêng, sở hữu ổn định lâu dài

- Tình trạng dự án: hiện đã xong phê duyệt 1:500, pháp lý đầy đủ và dự kiến triển khai cuối 2020

Dự án có thể được mở bán trong năm 2021 và hạch toán trong các năm sau 2022-2023. Đây là dự án lớn với 3 tòa chung cao 28 tầng cùng vưới 180 căn biệt thự, nhà phố khi đi vào hạch toán sẽ mang lại nguồn thu lớn cho KDH trong tương lai.

Dự án Clarita

Clarita Khang Điền tổ hợp gồm 159 căn nhà phố, biệt thự song lập và đơn lập tọa lạc ngay mặt tiền đường Võ Chí Công, phường Bình Trưng Đông, Quận 2, TP HCM. Đây là dự án mới nhất của chủ đầu tư Khang Điền tại khu Đông Sài Gòn hiện nay. Quy mô diện tích quy hoạch Dự án Clarita Quận 2 rộng 5,8 ha được đầu tư hoàn thiện cơ sở hạ tầng bài bản cùng chuỗi tiện ích dịch vụ nội khu đẳng cấp sẵn sàng đáp ứng mọi nhu cầu của thế cư dân và đồng thời thực hiện sứ mệnh kiến tạo cộng đồng văn minh hiện đại.

Toàn bộ dự án được chia làm 5 cụm ký hiệu từ A đến E như sau:

1.Biệt thự song lập được xây dựng tại 2 khu A và B tổng cộng 86 căn.

- Khu A: có 42 căn biệt thự song lập, có diện tích đất các loại gồm 102m2, 109m2, 114m2, 152m2, 160m2, 170m2, 210m2, 218m2, 243m2, 256m2.

- Khu B: có 44 căn biệt thự song lập, có diện tích đất các loại gồm 102m2, 127m2, 136m2, 146m2, 157m2, 165m2, 194m2, 215m2, 224m2, 265m2, 317m2.

2.Biệt thự đơn lập được xây dựng tại 2 khu C, D và E tổng cộng 73 căn.

- Khu C: có 27 căn biệt thự đơn lập, có diện tích đất các loại gồm 153m2, 171m2, 224m2, 234m2, 238m2, 260m2, 281m2, 321m2.

- Khu D: có 28 căn biệt thự đơn lập, có diện tích đất từ 162m2 đến 518m2.

- Khu E: có 18 căn biệt thự đơn lập, có diện tích đất từ 162m2 đến 305m2.

Về chi tiết quy mô và tiến độ dự án như sau:

- Tên dự án: Clarita

- Vị trí xây dựng: Đường Võ Chí Công, Phường Bình Trưng Đông, Quận 2, TP.HCM

- Chủ đầu tư: Tập đoàn Khang Điền

- Diện tích khu đất: 5,8 ha

- Mật độ xây dựng: 30%

- Loại hình Sản phẩm: Nhà phố liên kế, biệt thự

- Số lượng triển khai: 159 căn nhà phố, biệt thự song lập, đơn lập

- Sản phẩm bàn giao: Xây dựng 1 trệt 2 lầu, hoàn thiện mặt ngoài, thô phần trong

- Pháp lý: Sổ hồng riêng – Sở hữu lâu dài

- Khởi công: Q2-2020

- Bàn giao: dự kiến 2022

Clarita tiếp tục là của để dành của KDH đón đầu việc thủ đức lên thành phố trong vài năm tới giúp công ty luôn có dự án gối đầu chất lượng

Dự án Corona City (KDC 11A)

Dự án biệt thự nhà phố Corona City Khang Điền có tên khác là khu dân cư 11A (Phong Phú 5), xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh. Có lợi thế kết nối trực tiếp Nguyễn Văn Linh và nằm trong tổng thể khu đô thị Nam Sài Gòn. Quy mô dự án 17,5ha bao gồm căn hộ, nhà phố và biệt thự. Dự án được UBND TP Hồ Chí Minh duyệt quy hoạch tháng 2/2015 cho BCCI làm CĐT. Tuy nhiên, năm 2015 Khang Điền mua 57,3% cổ phần của BCCI và tháng 1/2018 và tiến hành sát nhập BCCI bằng phương thức hoán đổi cổ phiếu. Qua đó, Khang Điền đã chính thức sở hữu toàn bộ các dự án và quỹ đất của BCCI.

Thông tin chi tiết dự án:

- Tên dự án: Corona City (Khu dân cư 11A) Phong Phú 5

- Vị trí: Khu dân cư 11A, xã Bình Hưng, Bình Chánh, Tp.HCM

- Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Đầu Tư và Kinh Doanh Nhà Khang Điền

- Quy mô dự án: 175.043 m2 (17,5 hecta). Được triển khai thành 2 Giai đoạn

+ Giai đoạn 1: Diện tích là 145.370 m2, với cơ cấu sử dụng đất gồm: đất nhóm nhà ở (gồm chung cư cao tầng và đất ở thấp tầng) chiếm tỷ lệ khoảng 40%, phần còn lại là công trình công cộng (trường mẫu giáo, trường THCS, TDTT, dịch vụ công cộng, 2/3 trạm xử lý nước thải toàn khu, đất cây xanh mặt nước và đất giao thông).

+ Giai đoạn 2: Diện tích là 29.673 m2 (gồm khu nhà thấp tầng, 1/3 trạm xử lý nước thải, hồ điều tiết khu vực, đất cây xanh).

- Sản phẩm: Căn hộ với 4 khu, 7 block, nhà phố liên kế 97 căn và biệt thự (93 căn song lập, 28 căn nhà vườn)

- Thời gian triển khai: Năm 2020

- Pháp lý: Sổ hồng, sở hữu ổn định lâu dài

Tình hình triển khai dự án Corona City Bình Chánh.

- Đền bù giải phóng 165.508 m2, đạt 91.14%, diện tích thu hồi: 181.600 m2.

- Đang điều chỉnh quy hoạch 1/500 để triển khai thủ tục giao đất chính thức và đầu tư xây dựng.

Các dự án khác

Ngoài các dự án đang và sắp triển khai ở trên thì KDH với quỹ đất dồi dào vẫn còn rất nhiều dự án khác cũng trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư. Chúng tôi xin được phép tóm tắt thông tin chính trong bảng dưới đây:

Như vậy với quỹ đất tại thành phố HCM rất lớn, pháp lý minh bạch sẽ giúp KDH phát triển và có các dự án gối đầu nhau liên tục trong nhiều năm.

Đặc biệt gần đây khi Thủ Đức được quy hoạch lên thành phố vệ tinh thì giá đất tại Q9 sẽ còn tiếp tục tăng nóng giúp cho giá bán và biên lợi nhuận của dự án Armena càng cao hơn.

Tổng kết và định giá

Như phần 1 của bài viết chúng tôi đã nói KDH có rất nhiều điểm nhấn và chú ý trong 1 vài năm tới với nhiều dự án gối đầu nhau. Và định giá cũng có nói KDH xứng đáng có giá 4x trong năm 2021. Có thể dịp này khi thị trường vừa trải qua đợt biến động và sụt giảm lớn khiến nhiều nhà đầu tư mông lung nhưng quan điểm của chúng tôi vẫn không thay đổi về bức tranh dài hạn của công ty. Vậy điểm nhấn trong năm tới với KDH sẽ là:

- Sẽ tiến hành bàn giao và hạch toán các dự án lớn như Lovera Vista, Safira, Verosa park, …

- Có nhiều dự án gối đầu tiếp trong các năm tới đảm bảo cho công ty tiếp tục phát triển và tăng trưởng tốt trong vài năm tới

- Có quỹ đất rộng lớn tại HCM, quỹ đất có pháp lý rõ ràng, nằm tại các quận đắc địa khi xu hướng dịch chuyển dự án ra các vùng ven HCM tiếp diễn, đặc biệt là tin Thủ Đức lên thành phố

Về định giá, KDH là một trong những công ty lớn nhất và uy tín nhất về bất động sản và việc được định giá cao hơn so với mặt bằng chung không có gì là lạ. Thực tế các năm qua dù qua nhiều giai đoạn thì KDH luôn được định giá cao hơn so với các công ty khác trong ngành.

Trong các năm gần đây KDH luôn giao dịch quanh PB từ 1.7 đến 2.0 (Trừ covid đầu 2020 giảm về 1.4) Vì vậy nhịp giảm này chúng tôi cho rằng với nhà đầu tư dài hạn thì vùng PB 1.6-1.7 có thể coi là vùng lưu ý. Chúng tôi giữ nguyên quan điểm định giá 4x cho hết năm 2021 với KDH.