KDH - Thương hiệu BĐS phía Nam ( P2)

I. Cập nhật Báo cáo quý IV

KDH ghi nhận doanh thu đạt 590 tỷ đồng giảm tới một nửa so với cùng kỳ. Nhờ giá vốn cũng giảm mạnh nên lợi nhuận gộp chỉ giảm 27% so với cùng kỳ, đạt 485 tỷ đồng

Doanh thu tài chính đạt hơn 7 tỷ đồng giảm nhẹ so với cùng kỳ trong khi chi phí tài chính giảm đáng kể từ 17,6 tỷ đồng xuống còn 5,4 tỷ đồng; chi phí bán hàng giảm 18% về 112 tỷ đồng.

Đáng chú ý hoạt động khác thu lãi tới 207 tỷ đồng trong khi cùng kỳ lỗ khác 16,7 tỷ đồng. Công ty cho biết trong kỳ đã hoàn tất việc nhận chuyển nhượng 99,9% lợi ích VCSH của Nguyên Thư với giá 419,6 tỷ đồng. Công ty ghi nhận lãi từ giao dịch mua rẻ là hơn 198 tỷ đồng.

Luỹ kế cả năm 2021, KDH đạt 3.738 tỷ đồng doanh thu thuần, giảm 17,5% so với cùng kỳ, tuy nhiên LNST vẫn đạt 1.204 tỷ đồng, tăng nhẹ so với năm ngoái, tương đương EPS đạt 1.790 đồng

Tính tới 31/12/2021, tổng tài sản của KDH tăng nhẹ so với đầu năm lên 14.349 tỷ đồng. Trong đó, tài sản chủ yếu là tồn kho đạt 7.748 tỷ đồng, chiếm 54% tổng tài sản tập trung lớn nhất ở dự án Khang Phúc – KDC Tân Tạo (3.565 tỷ đồng); các khoản phải thu ngắn hạn đạt 4.182 tỷ đồng, chiếm 29% tổng tài sản.

II. Điểm nhấn đầu tư

1. Dự án Tân Tạo – Dự án hứa hẹn sự bùng nổ

Cho đến nay, KĐT Tân Tạo là dự án được mong đợi nhất của KDH. Với quy mô và vốn đầu tư lớn, dự án có thể là bước đột phá giúp KDH khẳng định vị thế là một trong những chủ đầu tư BĐS lớn nhất miền Nam. Dự án có tổng diện tích 320 ha và tại Quận Bình Tân, TP.HCM. Dự án bao gồm căn thấp tầng và cao tầng, cũng như các cơ sở vật chất khác.

Tổng quan dự án:Tổng diện tích 320 ha - Mật độ xây dựng: 25% - Loại hình sản phẩm: Chung cư, Nhà phố, Biệt thự

Hiện tại, dự án đang trong giai đoạn giải phóng mặt bằng và chuẩn bị đầu tư. Dựa trên số liệu hiện có, công tác giải phóng mặt bằng đã gần hoàn thành (đạt 80%). Trong thời gian tới, công ty dự kiến sẽ tập trung nguồn lực tài chính để thực hiện dự án này và mở bán vào năm 2025.

Theo ước tính của chúng tôi, giá trị thị trường (GDV cơ bản) của dự án này dao động trong khoảng 80-100 nghìn tỷ đồng doanh thu, và có thể đạt tới 40 nghìn tỷ đồng lợi nhuận gộp khi mở bán. Quy mô của dự án này tương đương vốn hóa thị trường của KDH. Chúng tôi ước tính công ty cần hơn 5 năm để phát triển đại dự án này.

2. Mở rộng quỹ đất

Thương vụ mua lại 2 dự án mới tại khu vực phía Đông TP.HCM, với tổng diện tích 10-15ha giúp thúc đẩy quỹ đất của KDH lên đạt khoảng 614ha, tương ứng với 8 dự án.

Cụ thể KDH đã mua lại CTCP Phát triển Bất động sản Nguyên Thư hồi tháng 10/2021, vốn điều lệ của công ty này là 400 tỷ đồng. Theo như chúng tôi được biết, Nguyên Thư sở hữu một dự án tọa lạc tại phía Đông TP.HCM. Chi tiết về dự án (như diện tích, loại hình sản phẩm, chi phí đất) hiện vẫn chưa được công bố rõ ràng nhưng chúng tôi cho rằng thương vụ này đã được đàm phán trước năm 2021 với mức giá hợp lý và diện tích của dự án này khoảng từ 5-10ha. Trong tháng 11/2021, KDH quyết định mua thêm một dự án mới tại Quận 2, với diện tích là 6,1ha. Công ty sẽ hoàn thành giao dịch trước ngày 31/03/2022. Chi phí mua lại tối đa dưới 620 tỷ đồng. Vì thế, KDH vẫn có tiềm năng tăng giá dựa trên các dự án này.

=> Chúng tôi kỳ vọng KDH sẽ tiếp tục mở rộng quỹ đất trong những năm tới

3. Giá bán bình quân đang được thiết lập ở mức cao hơn

Giá bán BĐS tại các khu vực vùng ven đã tăng mạnh kể từ năm ngoái. Ví dụ, vào năm ngoái, dự án Melosa Garden (một dự án khác của KDH đã hoàn thiện trong năm 2015) đã được bán với mức giá khoảng 62 triệu đồng/m2 trên thị trường thứ cấp, và hiện nay đang được giao dịch với mức giá 86 triệu đồng/m2 (+39% YoY).

Ngoài ra, KDH đã bán ra khoảng 300 căn hộ thấp tầng của dự án Verosa Park với GBBQ trên mỗi m2 là 110 triệu đồng (tương ứng với 4.713 USD) chưa bao gồm thuế VAT và giá trị xây dựng, nhưng đã bao gồm chương trình khuyến mãi. VHM cũng đã bán ra The Manhattan – một phân khu thấp tầng của dự án Vinhomes Grand Park – có GBBQ trên mỗi m2 khoảng 120 triệu đồng (tương ứng 5.161 USD) chưa bao gồm thuế VAT và giá trị xây dựng.

Sau khi ra mắt được 1 năm, trên thị trường thứ cấp, GBBQ trên mỗi m2 hiện đang rơi vào khoảng 140 triệu đồng (tương đương 5.913 USD), tăng +16%. Vì vậy, chúng tôi cho rằng các dự án đã được quy hoạch của KDH tại Quận 2 và Quận 9 có thể sẽ được bán với giá bằng hoặc cao hơn GBBQ của dự án Verosa Park

III. Dự phóng

Ước tính giá trị hợp lý của SFI Tea, đối với KDH là 61.300 đồng/ cổ phiếu với các tiêu chí

1. Điều chỉnh dòng tiền của các dự án đang trong quá trình thi công của KDH sẽ thực hiện dự án theo đúng tiến độ do cho rằng các dự án của KDH hiện đã sẵn sàng để được triển khai do dự án The Classia và dự án An Dương Vương hiện đang trong quá trình xây dựng, trong khi quá trình xin phê duyệt các thủ tục pháp lý và đền bù đất của các dự án khác có kết quả tích cực.

2. Tăng GBBQ đối với các dự án của KDH do thị trường đã thiết lập một ngưỡng giá mới. Theo thị trường,ước tính giá trị của 270ha diện tích đất (của dự án Tân Tạo) đã được đền bù là 8 triệu đồng/m2. Giá trị ước tính mới với dự án Tân Tạo là 21,6 nghìn tỷ đồng, nếu KDH bán dự án cho công ty phát triển BĐS trung gian khác với mức giá này, thì tổng chi phí xây dựng sẽ rơi vào khoảng 40 triệu đồng/m2, trong khi GBBQ tại phường Tân Tạo hiện đang là ~75 triệu đồng/m2 đối với nhà ở trong hẻm, vì vậy các công ty phát triển BĐS trung gian sẽ có biên lợi nhuận gộp ít nhất là 46%

3. Theo thị trường, ước tính giá trị của mỗi m2 trong khoảng 72ha đất nông nghiệp/đất trồng cây là 6,5 triệu đồng /m2, cao hơn 1,9x so với mức giá trước đó. Ước tính GBBQ đối với dự án Clarita, Corona, và Armena cao hơn 8- 20% so với mức giá trước đó.