KDH: Kỳ vọng lợi nhuận 2023 tăng trưởng mạnh mẽ

Kính mời quý NĐT cùng đánh giá về rủi ro và triển vọng cổ phiếu KDH qua phân tích của NVC Team.

Triển vọng ngành bất động sản 2022

Năm 2021, dù dịch bệnh diễn biến phức tạp trên cả nước, nhưng giá bất động sản vẫn tăng, tại Hà Nội tăng khoảng 5-7%, trong khi thị trường nhà ở tại TP.HCM tăng khoảng 7-9%. Nhu cầu mua bất động sản để đầu tư tiếp tục tăng cao trong 1-2 năm tới.

Nếu dựa trên sự tăng trưởng về nhu cầu tìm mua các loại hình bất động sản, chung cư sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo về sức mua trong năm 2022. Trong khi đó, phân khúc đất nền sẽ tăng giá tại những khu vực có đầu tư công.

Thị trường bất động sản được hỗ trợ bởi cơ sở hạ tầng, đầu tư công với gói hỗ trợ kinh tế lên đến gần 350.000 tỷ đồng, trong đó có gần 114.000 tỷ đồng tập trung vào đầu tư cơ sở hạ tầng. Cơ sở hạ tầng phát triển đến đâu, bất động sản sẽ tiềm năng đến đó.

Bên cạnh đó, bất động sản có mối tương quan với lạm phát, một khi lạm phát gia tăng, giá bất động sản thường có xu hướng tăng theo, bởi đây là kênh “trú ẩn” an toàn cho nhà đầu tư.

Tổng quan doanh nghiệp

Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền (KDH) có tiền thân là Công ty TNHH Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền được thành lập vào năm 2001. Công ty hoạt động trong lĩnh vực đầu tư phát triển và kinh doanh bất động sản nhà ở. KDH chính thức hoạt động theo mô hình công ty cổ phần từ năm 2007. Địa bàn hoạt động kinh doanh chính của KDH là Thành phố Hồ Chí Minh. KDH được niêm yết và giao dịch trên Sở Giao dịch Chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh (HOSE) từ năm 2010.

Tổng quan bức tranh tài chính KDH

Cập nhật kết quả kinh doanh quý I/2022

KDH công bố báo cáo tài chính hợp nhất quý I/2022, ghi nhận doanh thu 141 tỷ đồng, giảm hơn 6 lần so với mức 873 tỷ đồng cùng kỳ 2021. Sau khi trừ giá vốn 65 tỷ đồng (chiếm 45% cơ cấu doanh thu), lợi nhuận gộp về bán hàng dịch vụ của Khang Điền vỏn vẹn 77 tỷ đồng, giảm 79% so với cùng kỳ.

Tuy nhiên, lợi nhuận sau thuế lại ghi nhận tăng trưởng 45% so với cùng quý 1/2021, đạt 299,8 tỷ đồng. Phần lớn trong khoản lợi nhuận này đến từ mục thu nhập khác trong báo cáo kết quả kinh doanh của công ty, đạt 343 tỷ đồng, so với 12 tỷ đồng năm ngoái.

Theo thuyết minh công ty, 308 tỷ đồng, chiếm phần lớn trong mục này đến từ chênh lệch giữa giá phí khoản đầu tư vào Phước Nguyên giữa tháng 3 so với sở hữu của Nhóm Công ty trong giá trị hợp lý của tài sản thuần có thể xác định được.

Tuy có lãi, nhưng dòng tiền thuần của công ty trong kỳ vẫn âm đến 193 tỷ đồng, giảm 58% so với mức âm 456 tỷ đồng năm ngoái. Cụ thể, dòng tiền thuần sử dụng vào hoạt động kinh doanh và hoạt động đầu tư của Khang Điền trong quý lần lượt âm 480 tỷ và 16 tỷ đồng. Chỉ duy nhất dòng tiền tài chính là dương 303 tỷ đồng. Vốn chủ sở hữu của công ty tăng nhẹ lên 11140 tỷ đồng từ 10221 tỷ đồng đầu năm. Nợ tăng về mức 6256 tỷ đồng, tăng 50% so với đầu kỳ.

Tính đến hết quý I/2022, Khang Điền có tổng tài sản ở mức 17396 tỷ đồng (tăng 28% so với cùng kỳ), trong đó có 11461 tỷ đồng hàng tồn kho.

Tiềm năng tăng trưởng

Lợi nhuận 2022 sẽ tăng trưởng 15% và dự báo sẽ nhanh hơn trong 2023

Công ty vẫn dồn nguồn lực cho công tác đền bù hai dự án lớn là KDC Tân Tạo, và KDC Phong Phú 2. Các dự án này mang đến động lực tăng trưởng mạnh trong 2024 – 2027. Ngắn hạn, công ty triển khai quỹ đất nhỏ đang hiện hữu hoặc mua thêm một số quỹ đất sạch pháp lý để mang về doanh thu cho 2022-2024. Giai đoạn 2022-2024, KDH có một số dự án đáng lưu ý là KDC Clarita, KDC 11A Corona và KCN Lê Minh Xuân.

Về dự án Đoàn Nguyên, quy mô dự án khoảng 6ha có vị trí liền kề dự án The Clarita. Theo quy hoạch trước đây, dự án chủ yếu phát triển các sản phẩm thấp tầng. Theo BCTC quý 1.2022, giá trị hàng tồn kho của dự án là 3.185 tỷ là cao hơn nhiều so với giá vốn các quỹ đất cũ như Classia, Clarita (giá vốn đất 400-600 tỷ). Biên lợi nhuận gộp của Đoàn Nguyên nếu triển khai sớm trong 2023 sẽ thấp hơn nhiều so với dự án cũ. BVSC cho rằng KDH quyết định mua lại dự án Đoàn Nguyên có thể do pháp lý hoàn thiện và sẽ triển khai sớm trong thời gian ngắn.

Căn cứ tiến độ các dự án, BVSC dự phóng doanh thu năm 2022 là 2.797 tỷ, giảm 25% yoy. Tuy nhiên, lợi nhuận gộp biên cải thiện từ 48,9% lên 69%. Ngoài ra, lợi nhuận từ thu nhập khác từ mua rẻ tài sản được ghi nhận trong quý 1. Kết quả, lợi nhuận sau thuế đạt 1.376 tỷ, ghi nhận tăng 15% yoy.

LNST thuộc công ty mẹ năm 2023 dự báo tăng 28%

Căn cư tiến độ dự án, BVSC dự phóng doanh thu 2023 là 3.883 tỷ, 39% yoy. LNST thuộc cổ động công ty mẹ là 1.762 tỷ, tăng 28% yoy. Dự án đóng góp chính là KDC Bình Trưng (The Clarita), và có thể một phần nhỏ từ Chung cư An Dương Vương (The Privia). Hiện tại, KDH đang hoàn thiện pháp lý cho The Clarita trong 2022. Với thời gian xây dựng khoảng 6 tháng, dự án hoàn toàn có thể ghi nhận trong năm 2023.

Rủi ro

Đối với hoạt động KDH, BVSC chưa nhiều lo ngại về các thông tin không tích cực gần đây liên quan đến kiểm soát dòng vốn từ kênh trái phiếu; kiểm soát chặt hơn hoạt động thu thuế, hoặc các tín hiệu về hạn chế tăng trưởng nóng với bất động sản mà Cơ quan quản lý đưa ra. Tình hình tài chính lành mạnh, quỹ đất có pháp lý tốt có thể tiếp cận nguồn vốn ngân hàng, sản phẩm có tính khan hiếm và phù hợp nhu cầu khách hàng… là yếu tố giúp KDH ít bị ảnh hưởng từ các chính sách trên.

Điểm rủi ro với KDH theo BVSC, là quỹ đất để sẵn sàng triển khai đang giảm dần. Căn cứ trên tiến độ, chúng ta có thể thấy KDH còn vài dự án như Classia, The Clarita, dự án Privia là có thể triển khai trong 2022-2023. Các dự án lớn ở khu Nam dù triển vọng là hấp dẫn với chi phí vốn thấp nhưng còn vướng GPMB, hoàn thiện các thủ tục giao đất, xác định tiền sử dụng đất. Do đó, áp lực duy trì lợi nhuận tăng trưởng sau 2024 là hiện hữu nếu các dự án như KCN Lê Minh Xuân, Corona 11A chưa thể triển khai bán hàng. Đây là nguyên nhân có thể lý giải vì sao KDH chấp nhận mua lại dự án Đoàn Nguyên vào đầu năm 2022. Nếu việc mua lại quỹ đất giá cao thực hiện nhiều hơn, hiệu quả hoạt động của KDH từ 2024 có thể kém hấp dẫn hơn, áp lực tài chính cũng sẽ gia tăng dần.

Khuyến nghị

Khuyến nghị: MUA với giá mục tiêu 1 năm 55.000 VNĐ/cổ phiếu