15/03/2022 Cập nhật ĐHCĐ 2024

KBC: Đại bàng Kinh Bắc bao giờ cất cánh ?

​​​​​​​Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc ( Mã CK: KBC) là mã bất động sản khu công nghiệp được khá nhiều nhà đầu tư kỳ vọng và quan tâm. Với việc sở hữu khu đất cho thuê tại các tỉnh lớn miền Bắc như Nam Sơn- Hạp Lĩnh, Tràng Duệ,......và liên tục đẩy mạnh các kế hoạch kinh doanh là tín hiệu tốt cho KBC.

I. Cập nhật kết quả kinh doanh

KQKD tăng gấp đôi và 3 ở doanh thu và lợi nhuận sau thế, điều tích cực này có được nhờ vào các yếu tố như tốc độ cho thuê đất KCN tăng nhanh hưởng lợi từ làn sóng dịch chuyển sản xuất của các doanh nghiệp FDI - tỷ lệ hấp thụ và giá bán tại KĐT Tràng Duệ (Hải Phòng) tốt hơn kỳ vọng.

Lũy kế cả năm 2021, DTT đạt 4,309 tỷ VND (+100% YoY) và LNST đạt 955 tỷ VND (+199% YoY ).

KBC đã cho thuê 113.8ha đất KCN (tăng +91% so với mức 59.5ha năm 2020) đến từ KCN Quang Châu (56.6ha), KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh (33.8ha) và KCN Tân Phú Trung (22ha). Doanh thu cho thuê KCN đạt 3,099 tỷ VND (+102% YoY) đóng góp 72% tổng doanh thu với biên LNG đạt 63.2% (so với 25.5% năm 2020) nhờ vào giá cho thuê tăng cao (17% YoY tại KCN Quang Châu và 31% YoY tại KCN Tân Phú Trung).

Về mảng phát triển khu đô thị, Công ty đã chuyển nhượng 4.5ha đất ở tại KĐT Tràng Duệ trong năm 2021 thu về 515 tỷ VND (+162% YoY).

Chi phí lãi vay tăng lên mức 482 tỷ VND (+147% YoY) chiếm 90% tổng chi phí tài chính. Trong năm, Công ty đã phát hành thêm 2,400 tỷ VND trái phiếu để đầu tư vào các dự án mới như CCN ở Hưng Yên, Long An và đền bù GPMB KCN Tràng Duệ 3. Nợ trái phiếu chiếm 58% cơ cấu tổng nợ vay, trong đó chỉ 19% nợ vay trái phiếu sẽ đáo hạn năm 2022 và 71% nợ vay trái phiếu sẽ đáo hạn năm 2023, cùng với hệ số thanh toán lãi vay (interest cover ratio) ở mức 3.8 và tỷ lệ Nợ/Nguồn vốn ở mức 11% - chúng tôi tin rằng áp lực trả nợ gốc và lãi vay đối với KBC trong 2022 là tương đối thấp.

II. Điểm nhấn đầu tư

1. Mảng kinh doanh KCN tiếp tục hưởng lợi từ làn sóng chuyển dịch sản xuất

Hiện tại, KBC trực tiếp sở hữu quỹ đất vô cùng lớn với tổng diện tích đất thương phẩm còn lại lên đến 1,053 ha có vị trí chiến lược tại các trung tâm công nghiệp trọng điểm Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng, Long An và Thành phố Hồ Chí Minh. Ngoài ra, KBC còn có kế hoạch mở rộng thêm quỹ đất trong thời gian tới tại các tỉnh/thành phố lớn trên cả nước, đặc biệt là quỹ đất tại Long An lên 500ha trong năm 2022 và 3,000ha trong tương lai.

KCN Tràng Duệ 3 đang được các cơ quan quản lý của TP. Hải Phòng tập trung hoàn tất thủ tục thành lập mới và chờ Bộ Kế hoạch và Đầu tư chấp thuận. Theo chia sẻ từ ban lãnh đạo KBC, tính đến thời điểm cuối T2/2021, công ty đã hoàn tất đền bù 1/3 tổng diện tích KCN Tràng Duệ 3 (~200ha) và đã ký MOU cho thuê 135ha (trong đó LG Display Vietnam 100ha) với giá thuê 130 USD/m2/kỳ hạn thuê và thuế suất TNDN từ dự án này chỉ ở mức 5%. Kỳ vọng KCN Tràng Duệ 3 sẽ sớm được thông qua chủ trương đầu tư và bắt đầu ghi nhận cho thuê đất trong năm nay 2022, đóng góp phần lớn vào kết quả kinh doanh KCN năm 2022 nhờ vào vị trí đắc địa, lượng hợp đồng MOU đã ký kết.

KBC hiện đang gấp rút triển khai đền bù GPMB các CCN tại Long An và Hưng Yên. 3 KCN (220ha) thuộc CCN tại Hưng Yên đã được chấp thuận chủ trương đầu tư và bắt đầu ký MOU với các khách hàng đầu tiên, dự kiến sẽ cho thuê và ghi nhận vào năm 2023. Vào 4Q2021 KBC cũng tiến hành những khoản đầu tư đáng chú ý khi gia tăng tỷ lệ sở hữu củamình tại các chủ đầu tư sở hữu dự án KCN quy mô lớn (bao gồm CTCP KCN Lê Minh Xuân 2, CTCP KCN Sài Gòn – Nhơn Hội, CTCP Saigontel Long An) và ghi nhận 3 công ty trên là công ty liên kết. Dịch Covid-19 khiến kế hoạch bàn giao đất cho các khách hàng đã ký MOU trước đó bị chậm lại và chuyển sang 2022. Chúng tôi tin rằng quỹ đất sẵn sàng kinh doanh lớn cùng với giá cho thuê đất tăng nhanh sẽ giúp cho KBC tiếp tục tăng trưởng mạnh trong trung và dài hạn.

2. KĐT Tràng Cát thành công bán buôn một phần sẽ là yếu tố dẫn dắt chính giúp KBC tăng trưởng vượt bậc trong 2022

Theo ban lãnh đạo, quá trình đàm phán đang diễn ra thuận lợi, KBC kỳ vọng sẽ chuyển nhượng thành công 50ha đất thương phẩm đầu tiên tại KĐT Tràng Cát.

Tổng chi phí trên diện tích thương phẩm (NSA) là ~6.96 triệu VND/m2 trong khi giá bán được kỳ vọng khoảng 20 triệu VND/m2, dự án sẽ mang lại biên lợi nhuận gộp cao (trên 65%) cho KBC, tạo dòng tiền để Công ty tiếp tục triển khai các dự án lớn trong tương lai. Về định hướng phát triển lâu dài, KBC sẽ tập trung khai thác thế mạnh các quỹ đất KCN sẵn có cũng như phát triển các KĐT ở vị trí chiến lược đi kèm, hướng đến việc xây dựng các đại đô thị công nghiệp hiện đại trong tương lai.

3. Kế hoạch kinh doanh và mục tiêu tăng quy mô vốn chủ sở hữu lên 1 tỷ USD trong năm 2022

Tại Đại hội cổ đông bất thường lần 1 năm 2022, HĐQT KBC đã thông qua kế hoạch kinh doanh năm 2022 với DTT đạt 9,800 tỷ VND (+127% so với thực hiện năm 2021) và LNST đạt 4,500 tỷ VND (+371% so với thực hiện năm 2021), phương án chia cổ tức bằng cổ phiếu (tỷ lệ 3:1) và phương án chào bán riêng lẻ tối đa 150 triệu cổ phiếu.

Theo đó, KBC đặt mục tiêu tăng quy mô vốn chủ sở hữu lên 1 tỷ USD trong năm 2022. Đánh giá đây là tín hiệu tốt khi KBC đẩy mạnh việc huy động vốn không thông qua nợ vay để mở rộng quỹ đất mới, quy mô lớn và triển khai các dự án trọng điểm tại KCN Tràng Duệ 3, KĐT Tràng Cát, đảm bảo kiểm soát tỷ lệ nợ vay ở mức an toàn.

4. Dự phóng

Nếu bán buôn thành công 50 ha KĐT Tràng Cát trong 2022 thì KQKD năm 2022 đạt DTT và LNST lần lượt là 15,719 tỷ VND (+265% yoy) và 5,576 tỷ VND (+484% yoy), EPS FW = 9,019 VND/CP, PE FW = 6.4x, P/B FW = 1.4x

Nếu chưa thể triển khai bán buôn 50 ha KĐT Tràng Cát trong 2022 thì KQKD năm 2022 đạt DTT và LNST lần lượt là 7,719 tỷ VND (+79% yoy) và 2,282 tỷ VND (+139% yoy), EPS FW = 3,298 VND/CP, PE FW = 17.4x, P/B FW = 1.7x

Mảng KCN: Cho thuê được tổng cộng 210 ha bao gồm 40ha tại KCN Quang Châu, 40ha KCN Tân Phú Trung, 50 ha tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh và 80ha tại KCN Tràng Duệ 3.

Mảng KĐT: Bàn giao 4.2ha đất tại KĐT Phúc Ninh, 3.7ha đất tại KĐT Tràng Duệ.

KBC_Đại bàng sớm cất cánh, không bỏ cuộc. Chúc các nhà đầu tư thành công !