Jerome Powell: Fed có thể cắt giảm lãi suất nhưng không thể giải quyết khủng hoảng nhà ở

Lãi suất thế chấp giảm xuống mức thấp nhất kể từ tháng 2/2023

Hôm qua, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) đã thực hiện lần cắt giảm lãi suất đầu tiên sau hơn bốn năm, đánh dấu chiến thắng trước tình trạng lạm phát từng được coi là "nóng bỏng". Tuy nhiên, lãi suất thế chấp lại có những biến động kỳ lạ. Mức lãi suất trung bình cố định 30 năm giảm từ 6,2% xuống 6,09%, trong khi lãi suất hàng ngày lại tăng nhẹ từ 6,15% lên 6,17%. Dù những con số này có vẻ nhỏ, nhưng chúng có tác động lớn đối với những ai đang muốn mua nhà, đặc biệt là khi nghĩ đến tổng chi phí thế chấp trong suốt 30 năm.

Nhưng có một vấn đề mà Fed chưa giải quyết được, và có lẽ cũng không thuộc trách nhiệm của họ.

Cắt giảm lãi suất có thể tạo ra nhu cầu mới cho thị trường nhà ở?

Trong buổi họp báo sau cuộc họp, Chủ tịch Fed Jerome Powell đã được hỏi liệu việc cắt giảm lãi suất có thể kích thích nhu cầu trong thị trường nhà ở và đẩy giá nhà tăng cao trở lại hay không. Câu trả lời của ông khá đáng chú ý: Khi lãi suất thế chấp giảm, hiệu ứng "khóa chặt" sẽ giảm dần, khiến nhiều người quyết định bán nhà và sau đó mua nhà mới. Tuy nhiên, Powell không chắc liệu điều này có đủ để tạo ra một nhu cầu lớn hay không. Theo ông, vấn đề thực sự của cuộc khủng hoảng nhà ở là thiếu nguồn cung – điều mà Fed không thể giải quyết.

“Tôi nghĩ rằng, vấn đề thực sự của thị trường nhà ở là chúng ta đã và đang thiếu nguồn cung nhà ở, và đây sẽ là một thách thức lớn,” Powell nói. "Việc quy hoạch, cấp phép xây dựng ở những khu vực mà mọi người muốn sống ngày càng khó khăn hơn... Tất cả các khía cạnh liên quan đến nhà ở đều ngày càng phức tạp hơn, và chúng ta sẽ tìm đâu ra nguồn cung này? Đây không phải là điều mà Fed có thể xử lý."

Ông tiếp tục: "Tôi nghĩ khi lãi suất bình thường trở lại, thị trường nhà ở cũng sẽ trở lại bình thường. Cuối cùng, việc kiềm chế lạm phát và bình thường hóa lãi suất sẽ là điều tốt nhất mà chúng tôi có thể làm cho các hộ gia đình. Còn vấn đề nguồn cung thì thị trường và chính phủ phải giải quyết."

Vai trò của Fed trong thị trường nhà ở

Điều này rất thú vị. Chúng ta đều biết Fed không trực tiếp đặt ra lãi suất thế chấp, nhưng nó có thể ảnh hưởng đến chúng. Lãi suất thế chấp sẽ không giảm đột ngột sau quyết định của ngày hôm qua, bởi vì chúng đã giảm khá nhiều do kỳ vọng cắt giảm lãi suất từ trước đó. Tuy nhiên, lãi suất thấp hơn sẽ xuất hiện. Dù thế nào đi nữa, khi đại dịch bắt đầu, Fed đã cắt giảm lãi suất khẩn cấp, khiến lãi suất thế chấp vốn đã thấp lại càng giảm sâu hơn. Lãi suất thấp kết hợp với khả năng làm việc từ xa đã thúc đẩy một cơn sốt nhà đất.

Tuy nhiên, khi lạm phát trở thành vấn đề lớn vào khoảng hai năm sau đó, Fed đã nâng lãi suất và lãi suất thế chấp tăng vọt. Cú sốc này đã khiến thị trường nhà ở gần như đóng băng. Năm ngoái, số lượng nhà bán giảm xuống mức thấp nhất trong gần ba thập kỷ. Ngay cả hiện tại, theo dữ liệu mới nhất, số lượng nhà bán giảm 2,5% trong tháng 8 so với tháng trước và giảm 4,2% so với cùng kỳ năm ngoái. Dù Fed có ảnh hưởng đến thị trường nhà ở, nhưng các hành động của họ chỉ tạo ra hiện tượng tạm thời. Như Powell đã nói, Fed không xây dựng nhà.

Thiếu hụt nguồn cung – vấn đề thực sự của thị trường nhà ở Mỹ

Vấn đề lớn nhất của thị trường nhà ở Mỹ là thiếu hàng triệu căn nhà, và tình trạng thiếu hụt này đang giữ giá nhà ở mức cao. Các chuyên gia phân tích chính sách nhà ở và các nhà kinh tế đô thị cho rằng chúng ta đã thiếu xây dựng nhà ở kể từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu. Một số ý kiến cho rằng vấn đề còn sâu xa hơn, liên quan đến các quy định về sử dụng đất và các thất bại trong chính sách từ nhiều thập kỷ trước. Người dân không đủ khả năng mua nhà, và nguyên nhân không chỉ đến từ lãi suất thế chấp cao.

Đây không phải lần đầu Powell đưa ra quan điểm này. Đầu năm nay, khi điều trần trước Ủy ban Ngân hàng Thượng viện, ông đã giải thích rằng các vấn đề liên quan đến "hiệu ứng khóa chặt" do lãi suất thế chấp cao sẽ giảm dần khi nền kinh tế và lãi suất bình thường hóa. Tuy nhiên, theo ông, nước Mỹ vẫn sẽ phải đối mặt với tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở trên toàn quốc.

Kết luận

Cục Dự trữ Liên bang có thể cắt giảm lãi suất để giảm bớt áp lực từ lạm phát và tạo điều kiện cho thị trường nhà ở hồi phục. Tuy nhiên, như Jerome Powell đã nhấn mạnh, cốt lõi của cuộc khủng hoảng nhà ở nằm ở việc thiếu hụt nguồn cung – một vấn đề mà Fed không thể giải quyết. Để giải quyết vấn đề này, cần có sự can thiệp của chính phủ và thị trường.

NQL STOCK