IDJ: Không nằm ngoài xu hướng đầu tư bất động sản

Kính mời quý NĐT cùng đánh giá về rủi ro và triển vọng cổ phiếu IDJ qua phân tích của NVC Team.

Triển vọng ngành bất động sản năm 2021

Xu hướng giá bất động sản năm 2021 đã chỉ ra tăng giá là xu hướng chủ đạo, ngoại trừ bất động sản nghỉ dưỡng thì có đến 56,25% chuyên gia và doanh nghiệp cho rằng giá vẫn giữ nguyên và có đến 18,75% nhận định giá có thể thấp hơn dưới 10%. Có thể dự báo bất động sản cao cấp vẫn phát triển ổn định và giá có thể tăng từ 5%-10%. Bất động sản cho người có thu nhập trung bình cũng trong trạng thái phát triển tốt, với điều kiện tình hình kiểm soát được dịch bệnh, giá có thể tăng từ 5%-10%.

Đối với phân khúc bất động sản công nghiệp, cho đến nay có nhiều nhà đầu tư quan tâm, nhưng liệu rằng sự đổ bộ ồ ạt của các nhà đầu tư nước ngoài có diễn ra hay không, có lẽ chúng ta vẫn phải chờ. Bởi lẽ các nhà đầu tư nước ngoài trước khi đầu tư vào Việt Nam, họ cần xem xét các khu vực khác trên thế giới có tốt hơn ở Việt Nam hay không.

Phân khúc bất động sản nông nghiệp năm nay được dự đoán có sự tăng giá tốt, có thể là 10% khi có nhiều nhà đầu tư quan tâm và có nhiều sản phẩm. Với một nền kinh tế đang phát triển như Việt Nam thì việc sử dụng chuyển biến đất nông nghiệp thành đất công nghiệp, đất thương mại, đất thổ cư, là một điều cần thiết, tuy nhiên chúng ta cần bảo vệ ngành nông nghiệp – ngành chủ yếu đóng vai trò như trụ đỡ của nền kinh tế Việt Nam.

Tổng quan doanh nghiệp

Công ty Cổ phần Đầu tư IDJ Việt Nam được thành lập từ năm 2007 với tiền thân là Công ty Cổ phần Đầu tư Tài chính Quốc tế và Phát triển Doanh nghiệp IDJ. Với tiềm lực tài chính vững mạnh, đội ngũ nhân sự giỏi, giàu kinh nghiệm triển khai nhiều dự án đã thành công, IDJ Việt Nam đã đưa ra thị trường những sản phẩm chất lượng, mang đến những trải nghiệm sống tốt hơn cho các khách hàng.

Lĩnh vực hoạt động:

- Đầu tư tài chính

- Đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng

- Kinh doanh khách sạn, nhà hàng- Dịch vụ định giá tài sản...

Cơ cấu cổ đông:

- Cổ đông trong nước nắm 93,27% tổng số cổ phần (trong đó có 02 cổ đông lớn sở hữu trên 5%)

- Tỷ lệ sở hữu cổ đông nước ngoài thấp, chỉ 12 cổ đông nắm giữ 6,73% tổng số cổ phần

Tổng quan bức tranh tài chính IDJ

Tình hình tài chính công ty

Trong giai đoạn 2018-2020, tổng tài sản của IDJ tăng trưởng với tỷ lệ CAGR rất cao 78%, đặc biệt là tài sản ngắn hạn tăng trưởng với tỷ lệ CAGR đạt 109%. Tại thời điểm 31/12/2020, tổng tài sản của IDJ tăng 1075 tỷ đồng tương đương với 77% so với thời điểm 31/12/2019. Trong đó tài sản ngắn hạn tăng 975 tỷ đồng, chiếm 82% Tổng tài sản và Tài sản dài hạn tăng 100 tỷ đồng chiếm 18% tổng tài sản.

Cơ cấu tổng nguồn vốn của IDJ có sự thay đổi mạnh mẽ, hệ số nợ phải trả/vốn chủ sở hữu tăng mạnh từ mức 0.36 lên mức 5.08 lần. Tại thời điểm 31/12/2020: Nợ ngắn hạn tăng 747 tỷ đồng chủ yếu bao gồm:

- Phải trả người bán tăng 196 tỷ đồng.

- Người mua trả tiền trước tăng 996 tỷ đồng, chiếm 64% nợ ngắn hạn.

- Phải trả khác giảm 462 tỷ đồng xuống còn 154 tỷ đồng chủ yếu là do giảm các khoản phải trả khác 373 tỷ từ dự án Apec Mandala Wyndham Mũi Né.

Nợ vay ngắn hạn giảm 5 tỷ còn 40 tỷ đồng. Nợ dài hạn tăng 276 tỷ đồng là do tăng nợ vay dài hạn lên 485 tỷ đồng. Trong các năm tới khi công ty ghi nhận doanh thu từ các Dự án BĐS thì hệ số nợ phải trả/VCSH sẽ giảm dần.

Điểm nhấn đầu tư

IDJ đang từng bước trở thành một công ty bất động sản tầm cỡ, hoạt động đủ cả 3 lĩnh vực:

- Bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng

- Bất động sản khu dân cư

- Bất động sản khu công nghiệp

IDJ có quỹ đất lớn nhờ M&A và đấu giá từ những năm trước, có lợi thế đầu vào giá rẻ và chiến lược hướng đến thị trường ngách vùng ven đang phát triển mạnh mẽ như khu vực quanh HN, các tỉnh miền trung và biên giới phía bắc.

Với mục tiêu bảo đảm tăng trưởng GDP, chính phủ tiếp tục bơm tiền, tăng tín dụng, tăng đầu tư công thì chứng khoán và bất động sản sẽ còn tăng mạnh.

IDJ là cổ phiếu thoả mãn đầy đủ các tiêu chí đầu tư ngắn hạn, trung hạn và cả dài hạn:

Mục tiêu ngắn hạn 2021-2022

Năm 2021, dự phóng doanh thu 1000 tỷ, lợi nhuận sau thuế 230 - 250 tỷ từ thực hiện các dự án: Dự án Apec Diamond Park Lạng sơn (Khu thấp tầng), dự án Apec Hải Dương. Các nhà thầu thi công dự án của IDJ đều là những đơn vị uy tín và có năng lực thi công tốt, đảm bảo tiến độ thực hiện dự án như Công ty TNHH Tập đoàn Xây dựng Delta, CTCP Đầu tư Xây dựng Ricons, Coteccons...

Năm 2022, dự phóng doanh thu 3000 tỷ, lợi nhuận sau thuế 600-800 tỷ từ thực hiện dự án Apec Mandala Wyndham Mũi Né. Dự án này đã chính thức cất nóc vào tháng 12 năm 2020, và theo kế hoạch bán hàng hiện tại, các căn hộ sẽ được bàn giao vào tháng 8/2022. Một thông tin rất tích cực nữa đến từ dự án Apec Mandala Wydham Mũi Né là tính đến hết 31/8/2021, IDJ đã bán được 2540 căn hộ trên tổng số gần 3000 căn, và dự kiến toàn bộ dự án sẽ được bán hết trong năm nay.

Mục tiêu trung hạn 2023 - 2025

Dự kiến mỗi năm 2023, 2024, 2025 dự phóng doanh IDJ thu từ 3000 - 4000 tỷ, lợi nhuận sau thuế 1000 - 1400 tỷ từ các dự án:

- Tổ hợp 4 tòa tháp cao 27 tầng của dự án Apec Diamond Park lạng sơn với tổng doanh thu dự kiến 2500 tỷ (ghi nhận 2023)

- Triển khai dự án Condotel 27 tầng tại lô đất trúng đấu giá tại TP. Tuy Hòa với tổng số căn dự kiến 1300 căn - doanh thu dự 1300 tỷ ( ghi nhận 2023)

- Định hướng tăng tỷ lệ nắm giữ cổ phần 51% tại dự án Apec Mandala Sky Kim Bôi – Hòa Bình với doanh thu dự kiến 3200 tỷ (ghi nhận 2023)

- Tăng tỷ lệ nắm giữ cổ phần tại công ty Apec Thái Nguyên - chủ đầu tư dự án KCN Điềm Thụy – Thái Nguyên với doanh thu dư kiến 2000 tỷ. Ngoài ra, trong tháng 8/2021, IDJ

cũng công bố dự án mới Apec Ecopark Lạng Sơn diện tích 46ha với TMĐT dự kiến là 30.000 tỷ VNĐ. Dự kiến với quy mô của dự án này, IDJ sẽ có thể ghi nhận doanh thu dự án trong giai đoạn 2024 – 2030

Mục tiêu dài hạn từ năm 2026

Từ 2026, IDJ dự kiến thực thi các dự án tiềm năng sau:

+ Các dự án khu công nghiệp: 170 ha khu công nghiệp Thái Nguyên; 50 ha khu công nghiệp Hải dương

+ Dự án khu dân cư 85 ha Hải dương

+ Dự án khu dân cư 64 ha Lạng sơn

+ Duy trì một số dịch vụ như cho thuê văn phòng, quản lý khách sạn.

Định giá và khuyến nghị

IDJ đang có kế hoạch tăng vốn phát hành 1:1 vào cuối 2021 đầu 2022 và chuyển sàn giao dịch từ HNX vào HOSE trong năm 2021

Hiện tại, IDJ đang được giao dịch với mức P/E là 13.6 thấp hơn so với P/E trung bình của các doanh nghiệp BĐS được sử dụng để so sánh, do đó tiềm năng tăng giá của IDJ còn rất lớn. Trung bình P/E của một số doanh nghiệp được tính toán là khoảng 18.5x.

Khuyến nghị: Mua với giá mục tiêu 32.000 VNĐ/cp