IDC: Thay đổi cách hạch toán - tạo lợi nhuận đột biến (phần 2)

I. TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG DOANH NGHIỆP - IDC: Tổng công ty IDICO - CTCP (HNX) - Doanh nghiệp có tiền thân gốc nhà nước thuộc bộ xây dựng và thoái vốn từ năm 2020. Doanh nghiệp tập trung vào 4 mảng kinh doanh cốt lõi bao gồm: BĐS KCN, BĐS Thương mại & Dân cư, Năng lượng và Dịch vụ KCN (BOT, NSXS, NKXS,..).

IDC được xét vào một trong những doanh nghiệp phát triển BĐS KCN hàng đầu cả nước với 12 KCN đang hoạt động có tổng diện tích trên 3.900ha, là doanh nghiệp phát triển KCN niêm yết lớn thứ ba về quỹ đất còn lại có thể cho thuê (~580 ha - Chưa tính 2 dự án vừa được duyệt). Doanh nghiệp liên tục mở rộng quỹ đất Khu công nghiệp.

Việc được phê duyệt thêm 2 dự án mới trong năm 2024 (KCN IDICO Tân Phước 1 quy mô 470 Ha vào ngày 31/5/2024 và KCN IDICO Mỹ Xuân B1 mở rộng quy mô 110 Ha vào ngày 17/9/2024) được kỳ vọng giúp Idico có nền tảng thúc đẩy tăng trưởng trong trung và dài hạn. Đặc biệt, dư địa lớn cho doanh nghiệp trong bối cảnh dòng vốn FDI liên tục đổ mạnh vào các khu công nghiệp ở Việt Nam. Ngoài ra, các dự án KCN tại Hải Phòng, Ninh Bình và địa phương khác đang được IDC khẩn trương thực hiện các bước thủ tục, hồ sơ pháp lý để tạo quỹ đất công nghiệp hơn 2.000 ha trong thời gian tiếp theo.

II. SỨC KHỎE TÀI CHÍNH - "CỦA ĐỀ DÀNH" DƯ ĐỊA TĂNG TRƯỞNG BỀN VỮNG TRONG DÀI HẠN.

Tính đến ngày 30/6/2024, tổng tài sản của IDC giảm nhẹ so với đầu năm, xuống còn gần 17.545 tỷ đồng. Tiền, tương đương tiền và tiền gửi ngân hàng đạt 2.276 tỷ đồng. Hàng tồn kho ở mức gần 1.521 tỷ đồng, tăng 17%. Trong khi chi phí xây dựng cơ bản dở dang hơn 688 tỷ đồng, giảm -31% YTD tập trung lớn tại khu công nghiệp Cầu Nghìn 116 tỷ đồng, khu công nghiệp Quế Võ 2 hơn 98 tỷ đồng (Dự kiến là 2 dự án đang sắp lấp đầy quỹ đất).

Về nguồn vốn, nợ phải trả của IDC tại thời điểm cuối quý II/2024 đạt 11.406 tỷ đồng, giảm nhẹ so với đầu năm, chiếm phần lớn là doanh thu chưa thực hiện ngắn và dài hạn (5.645 tỷ đồng) - Phần lớn từ Doanh thu chưa thực hiện dài hạn (Các khoản người mua đã thanh toán và Doanh nghiệp đã cung cấp dịch vụ sản phẩm 1 phần sẽ hoạch toán theo phương pháp đường thẳng theo chu kỳ thuê). Nợ vay tài chính đạt 3.053 tỷ đồng, bao gồm 887 tỷ đồng vay ngắn hạn và 2.166 tỷ đồng vay dài hạn. Chiếm 17.4%, giảm mạnh so với cùng kỳ - 21.6%/TNV. Đây là 1 mức trung bình, và không quá rủi ro khi các hệ số thanh toán của IDC đều >1.

III. TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG KINH DOANH 1H.2024

Lũy kế 6T.2024, Idico ghi nhận doanh thu 4.616 Tỷ đồng, Tăng +30% YoY. Lợi nhuận sau thế đạt 1.128 Tỷ đồng, bật tăng mạnh mẽ 65.5%. Đều ghi nhận tăng trưởng ở tất cả các mảng kinh doanh, trong đó: BĐS KCN Tăng +38.6% - Ghi nhận bàn giao 65 Ha cùng giá cho thuê đất tại các dự án đều tăng từ ~10% - 25%. Mảng BĐS thương mại và nhà ở đạt 369 Tỷ đồng, tăng ~7 lần (Cùng kỳ 55 Tỷ đồng) do ghi nhận bàn giao một phần đất thương mại chuyển nhượng cho AEON (Long An). Các mảng khác như Năng lượng và BOT cũng ghi nhận mức tăng trưởng lần lượt +9.6% YoY và +4.6% YoY. Như vậy, công ty đã thực hiện được 55% kế hoạch doanh thu và 56.6% kế hoạch lợi nhuận cả năm nay.

Từ việc ghi nhận trong 1H.2024, khoản backlog chưa ghi nhận vào cuối quý 2/2024 rơi vào khoảng 102 ha (80 ha từ các hợp đồng/biên bản ghi nhớ năm 2023 và 22 ha các từ hợp đồng/biên bản ghi nhớ nửa đầu năm 2024). Dư địa để ghi nhận vào 2H.2024, do doanh nghiệp đã lùi thời gian ghi nhận doanh thu 1 lần từ 12 tháng xuống 6 tháng.

Việc Mảng kinh doanh cốt lõi là BĐS KCN tăng trưởng tốt hỗ trợ bởi giá cho thuê tăng (54% 6T.2023 lên 64% tại 6T.2024) cùng mảng BĐS nhà ở có biên lợi nhuận cao ~74% đã kéo biên lãi gộp của IDC tăng 7.7 điểm% (Từ 33.4% lên 41.1%)

Về giá cho thuê: Giá cho thuê trung bình hiện tại của các dự án KCN của IDC tăng nhẹ từ mức khoảng 129 USD/m2 vào cuối năm 2023 lên khoảng 135 USD/m2 vào cuối quý 2/2024. Trong số các dự án của công ty, giá cho thuê tại KCN Hựu Thạnh, Quế Võ 2, và Cầu Nghìn đã lần lượt tăng lên khoảng 161 USD/m2, 150 USD/m2, và 81 USD/m2 (so với mức giá thuê vào cuối năm 2023 là khoảng 148 USD/m2, 119 USD/m2, và 77 USD/m2). Ngoài ra, giá cho thuê tại KCN Phú Mỹ 2 và Phú Mỹ 2 mở rộng nhìn chung vẫn duy trì ở mức ổn định lần lượt khoảng 124 USD/m2 và khoảng 126 USD/m2.

Trong năm 2024, công ty có kế mục tiêu cho thuê 145 ha. Đây là diện tích thu hút đầu tư mới, không bao gồm các biên bản ghi nhớ cho thuê đất đã ký chuyển tiếp từ 2023 sang hợp đồng cho thuê năm nay. 6 Tháng đầu năm 2024, IDC ghi nhận 43.3 Ha thông qua các hợp đồng, Biên bản ghi nhớ MOUs. Trong đó, KCN Hựu Thạnh, Quế Võ 2, Phú Mỹ 2 mở rộng, Cầu Nghìn & Phú Mỹ 2 lần lượt ở mức 16,1 ha, 13,6 ha, 9,1 ha, 2,5 ha, và 2 ha.

IV. TRIỂN VỌNG - ĐIỂM NHẤN ĐẦU TƯ.

1. Đối với mảng BĐS KCN:

Việc triển khai hai dự án KCN mới đã bổ sung thêm 580 ha quỹ đất công nghiệp trong năm 2024, nâng tổng quỹ đất của IDICO lên gần 4.000 ha, trải dài tại 12 khu công nghiệp trên khắp Việt Nam. Cùng với KCN IDICO Tân Phước 1 tại Tiền Giang (470 ha), IDICO và các Công ty con đang tích cực hoàn thiện các thủ tục đền bù và đầu tư hạ tầng cho KCN IDICO Mỹ Xuân B1 mở rộng, tận dụng lợi thế địa chất tốt, hạ tầng đồng bộ để phát triển các KCN chất lượng cao, song song hoàn thiện bộ máy quản lý với mục tiêu cung cấp dịch vụ hỗ trợ toàn diện cho các Nhà đầu tư khi đi vào hoạt động.

2. Đối với mảng BĐS Nhà ở:

6T.2024, IDC đã bàn giao khoảng 1.45 Ha đất thương mại cho AEON theo hợp đồng đã ký 2023. Việc chuyển nhượng 21,870 m2 để làm dự án dự kiến hợp đồng này sẽ mang lại doanh thu đột biến 547 tỷ VNĐ cho IDC với giả định giá bán bình quân khoảng 125 triệu VNĐ/m2, tỷ suất lợi nhuận gộp 80%. Như vậy, IDC dự kiến sẽ ghi nhận phần còn lại, ước khoảng 0.74 ha trong nửa cuối năm 2024. Tiếp tục ghi nhận 1 sự đột biến về doanh thu của mảng này trong 2H.2024.

Dự án “Trung tâm thương mại Aeon Tân An” của Tập đoàn Aeon Nhật Bản được tỉnh Long an chấp thuận chủ trương đầu tư vào tháng 7, có vị trí triển khai tại Khu dân cư trung tâm mở rộng phường 6, thành phố Tân An, tỉnh Long An (do CTCP Đầu tư xây dựng Long An IDICO (Mã CK: LAI) làm chủ đầu tư - Idico Linco – IDC sở hữu 51%), với quy mô lên đến 21,870 m2. Tổng vốn đầu tư của dự án ước tính trên 45 triệu USD, tương đương khoảng 1.076 tỷ đồng. Theo đó, tiến độ xây dựng các hạng mục công trình dự kiến từ tháng 8/2023 đến tháng 12/2024, chính thức đi vào hoạt động là tháng 12/2024.

3. Đối với mảng năng lượng: Tổng Công ty IDICO đang vận hành 2 nhà máy thủy điện:

• NMTĐ Đak Mi 3 - công suất 63MW : Đã vận hành trở lại hoạt động từ Q4.2022

• NMTĐ Sok Phu Miêng – Công suất 51 MW.

Bên cạnh đó, IDICO đang vận hành các Trạm biến áp 110/22kV với tổng công suất 418 MVA cùng hệ thống lưới điện phân phối 22kV để đáp ứng nhu cầu sử dụng điện phục vụ sản xuất của các nhà đầu tư trong khu công nghiệp IDICO và các khu công nghiệp lân cận. (Là 1 trong số ít chủ đầu tư KCN VN được phép phân phối điện trức tiếp cho Khách thuê tại 2 KCN Nhơn Trạch và Hữu Thạnh). Bên cạnh đó, IDC đang lên kế hoạch phát triển năng lượng mặt trời áp mái trong các KCN với tổng công suất đạt 150 MWp tới năm 2025.

Chúng tôi đánh giá, với điều kiện thủy văn thuận lợi cùng lượng điện phân phối cho KCN Hữu Thạnh ngày càng gia tăng theo tỷ lệ lấp đầy. Sẽ hỗ trợ cho sản lượng điện trong năm 2024 và các năm tiếp theo.

4. Đối với mảng BOT: Sẽ đưa về dòng tiền kinh doanh ổn định. Mặc dù biên LNG khá cao (45%-55%) tuy nhiên không đóng góp nhiều vào cơ cấu doanh thu. Hiện tại, IDICO vận hành 1 BOT An Sương – An lạc (Thời gian khai thác tới năm 2033) và BOT quốc lộ 51 đã dừng thu phí từ tháng 1/2023. Do vậy, mảng BOT chỉ mang yếu tố hỗ trợ dòng tiền vì hiện tại BOT An Sương chỉ còn khoảng 10 năm để khai thác cũng như doanh nghiệp không có kế hoạch mở rộng phát triển ở mảng BOT này.

V. TỔNG KẾ ĐÁNH GIÁ VÀ ĐỊNH GIÁ.

Từ những đánh giá phân tích về tình hình kinh doanh và triển vọng của doanh nghiệp có quỹ đất lớn trong bối cảnh ngành BĐS KCN vẫn đang hấp dẫn dòng vốn FDI. Căn cứ theo phương pháp chiết khấu dòng tiền DCF với các dự án đã và đang triển khai --> Định giá phù hợp cho IDC ở mức 65.000 đồng/cổ phiếu. Hiện tại, kết thúc phiên giao dịch 13/10/2024 IDC đóng cửa ở mức giá 55.800 đồng/cổ phiếu. Tức dư địa UPSIDE +16.5%.