Ì ạch cải tạo chung cư cũ: Nhà đầu tư đang... bất lực

Sụp lún, lấn chiếm, cơi nới không gian tiềm tàng nhiều nguy hiểm, thế nhưng các chung cư cũ vẫn chưa thể "khơi thông" cải tạo bởi vướng các thủ tục trong bồi thường và đầu tư.

Chỉ riêng trên địa bàn Hà Nội có gần 1.500 chung cư cũ đang tồn tại, trong đó có 6 nhà thuộc diện nguy hiểm cấp D, 200 nhà xuống cấp, hư hỏng cấp C. (Ảnh: Khu tập thể Thanh Xuân Bắc).

Trao đổi với PV, ông Phạm Hùng - Chủ tịch HĐQT Công ty CP Xây dựng Sông Hồng (Incomex), một chủ đầu tư cải tạo chung cư cũ B4 và B14 Kim Liên cho biết, những vướng mắc trong cải tạo chung cư cũ đang có nhiều phần giống như thực thi Luật Đất đai, trong đó điển hình nhất là hình thức nhà nước giao dự án không qua đấu giá quyền sử dụng đất.

Chậm vì thủ tục

Ông Hùng cho rằng, việc này khiến chủ đầu tư phải mất từ 3 - 5 năm để giải phóng mặt bằng, bởi thỏa thuận về quyền lợi đối với những người dân ở chung cư cũ rất khó để đi đến sự cân bằng lợi ích của cả 2 bên.

Theo ông Hùng, có một thực tế mặc dù xuống cấp trầm trọng thế nhưng giá nhà chung cư cũ vẫn ở mức cao, tương đương với cả những dự án chung cư cao cấp mới. Do đó, nếu chủ đầu tư chấp nhận đền bù hệ số 1 - 2 hoặc hơn để người dân đồng ý di dời thì buộc phải giảm lãi, hoặc sẽ tìm mọi cách để nâng tầng.

Theo đó, ông Hùng cho biết, cải tạo chung cư cũ cần một tầm nhìn dài hạn hơn để tránh việc phá vỡ quy hoạch, vỡ trận hạ tầng, tuy nhiên cũng phải đồng thời đảm bảo lợi ích cho doanh nghiệp.

Dù đã xuống cấp trầm trọng nhưng các căn hộ tại Khu tập thể Thành Công vẫn được người dân rao bán với giá hơn 30 triệu đồng/2, tương đương giá căn hộ chung cư cao cấp mới

"Đã phải tự bồi thường với tỷ lệ 1 - 2 cho người dân, lại bị hạn chế chiều cao khiến chủ đầu tư không thể có lợi nhuận. Do đó, tôi cho rằng với trường hợp này, cần xem xét bố trí thêm quỹ đất giao cho nhà đầu tư thực hiện dự án khác để có thêm lợi nhuận bù vào" - ông Hùng kiến nghị.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch HĐQT CTCP Dầu khí toàn cầu (GP Invest) cho biết, theo quy định cũ là thoả thuận được tất cả với người dân, trong khi 1 khu có 200 căn hộ làm sao họ có thể đồng ý hết với một tỷ lệ đền bù nhất định và các phương án tái định cư. Bên cạnh đó, việc đền bù Nhà nước giao cho nhà đầu tư thoả thuận với người dân nên các doanh nghiệp cải tạo chung cư cũ đều phải chấp nhận áp dụng hệ số K = 2,1 lần, thậm chí K = 2,5 lần như ở nhà D2 Giảng Võ.

Hay như khu tập thể Thành Công, khu nhà ở này rất nguy hiểm, có thể sập bất kỳ lúc nào. Tuy nhiên, người dân thường cho rằng cải tạo chung cư cũ là việc của Nhà nước chứ không phải việc của dân. Thế nên, khi cải tạo, người dân thường đòi hệ số đền bù gấp 2 - 2,5, thậm chí 5 lần, mà cơ chế về vấn đề này lại chưa có.

Một doanh nghiệp tham gia nghiên cứu phương án cải tạo xây dựng lại khu tập thể ba tầng tại Hà Đông thừa nhận, các quy định UBND cấp tỉnh không được chủ động quyết định hình thức lựa chọn chủ đầu tư khi không đạt được sự đồng thuận 100% của các chủ sở hữu cũng khiến thủ tục kéo dài, chôn vốn, chôn thời gian của doanh nghiệp.

Nhà nước cần đồng hành cùng doanh nghiệp

Các chuyên gia cho rằng doanh nghiệp chỉ thực hiện khi đạt được lợi nhuận tối thiểu 10%. Tuy nhiên, tỷ lệ diện tích đền bù cho người dân hiện khá cao và đang được cho rằng là quy chế "đổi nhà cũ lấy nhà mới" mà cả những hộ gia đình chính sách cũng không được hưởng.

Nhà nước nên xem xét phương án đánh giá chất lượng, niên hạn để mua lại chung cư cũ (Ảnh: Cổng vào nhà C4 Tập thể Thành Công)

Theo ông Đỗ Viết Chiến – Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, để rõ ràng và sòng phẳng như việc trước đây nhà nước bán quỹ nhà theo nghị định 61/2004, hiện nay để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng và cân bằng lợi ích giữa người dân và doanh nghiệp, Chính phủ cần xem xét đến trường hợp mua lại chung cư cũ đó với giá phù hợp.

Ông Chiến cũng cho biết, việc mua lại này sẽ giúp nhà nước thẩm định, đánh giá lại chất lượng công trình, quy định niên hạn, buộc người dân phải có trách nhiệm với sự an toàn của chính bản thân mình ở những chung cư này. Đồng thời, sự đánh giá dựa trên chất lượng và niên hạn cũng giúp định giá một cách công bằng thay vì để người dân liên tục leo thang giá bồi thường, gây khó doanh nghiệp.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp cũng cho rằng, hệ số đền bù và chỉ tiêu quy hoạch đang là nút thắt lớn nhất trong quá trình cải tạo chung cư cũ.

"Người dân yêu cầu hệ số đền bù rất cao, trong khi đó lại không mất tiền xây dựng. Doanh nghiệp lại bị "siết" bởi chỉ tiêu quy hoạch, chỉ tiêu dân số. Do đó, nhà nước cần đồng hành cùng công cuộc cải tạo này và tạo nên “cán cân” để cân bằng lợi ích, đẩy nhanh quá trình cải tạo, tránh trường hợp các chung cư cấp D xảy ra các trường hợp nguy hiểm”.