HoREA kiến nghị chấn chỉnh phát hành trái phiếu doanh nghiệp BĐS để bảo vệ nhà đầu tư

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng, sự phát triển “nóng” của thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản (BĐS) đặt ra yêu cầu rất cần thiết phải chỉnh sửa, chấn chỉnh quy định của pháp luật để thị trường phát triển lành mạnh và bảo vệ nhà đầu tư.

“Phanh” tín dụng BĐS khiến người có nhu cầu thực khó tiếp cận vốn vay

Theo báo cáo của Công ty cổ phần chứng khoán SSI, trong năm 2021, nhóm doanh nghiệp BĐS phát hành trái phiếu nhiều nhất với 318.200 tỷ đồng, chiếm 44% tổng lượng phát hành và tăng 66,3% so với năm 2020. Đáng chú ý, theo SSI, tỷ trọng trái phiếu doanh nghiệp có xu thế tăng mạnh trong GDP, từ mức 4,9%/GDP năm 2017 tăng lên mức 16,6%/GDP năm 2021 (vượt xa mục tiêu 7%/GDP năm 2020 của Thủ tướng Chính phủ).

Trong khi đó, nhiều chuyên gia nhận xét, những năm gần đây, có không ít doanh nghiệp BĐS phát hành trái phiếu riêng lẻ, nhưng chưa được đánh giá tín nhiệm theo thông lệ quốc tế. Bởi mặc dù có lãi suất rất cao, không có tài sản bảo đảm, hoặc các biện pháp bảo đảm không đủ tin cậy, nên tiềm ẩn rủi ro thiệt hại cho các nhà đầu tư, thậm chí một số doanh nghiệp còn có dấu hiệu vi phạm pháp luật. Minh chứng là việc ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch tập đoàn FLC và nhiều thuộc cấp bị khởi tố về tội “Thao túng thị trường chứng khoán”, hay ông Đỗ Anh Dũng, Chủ tịch tập đoàn Tân Hoàng Minh bị bắt tạm giam và khởi tố về tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản”.

Sau những đợt phát hành trái phiếu liên tiếp, hàng nghìn tỷ đồng huy động được đã được Tập đoàn Tân Hoàng Minh của ông Đỗ Anh Dũng làm Chủ tịch rót vào các dự án BĐS mà doanh nghiệp này triển khai ở nhiều địa phương. Sau đó, các lô trái phiếu này được mua lại bởi tổ chức trong nước và tổ chức tín dụng.

Theo HoREA, ngay sau loạt lùm xùm nêu trên, đã có không ít ngân hàng thương mại có động thái “phanh” tín dụng vào BĐS. Trước đó, ngay sau khi Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài kiểm soát các khoản cấp tín dụng với các lĩnh vực rủi ro, trong đó có BĐS, trái phiếu doanh nghiệp, ngân hàng Sacombank cũng đã yêu cầu trong hệ thống không cấp tín dụng đối với lĩnh vực BĐS, không huy động – cho vay cầm cố sổ cùng lúc đến hết tháng 6/2022.

Tương tự, Techcombank cũng thông báo tạm dừng giải ngân khoản vay mua BĐS kể từ ngày 25/3/2022. Còn Agribank đã hạn chế cho vay đối với kinh doanh BĐS, nên dư nợ cho vay đối với lĩnh vực này ở Agribank hiện chỉ chiếm chưa đầy 1% tổng dư nợ 1,5 triệu tỷ đồng.

Tuy nhiên, HoREA cho rằng, bên cạnh những tác động tích cực như ngăn chặn đầu cơ trong thị trường BĐS, thì động thái của các ngân hàng đối với tín dụng BĐS đang làm cho nhiều doanh nghiệp không vay được khoản vay mới, không cơ cấu lại được các khoản vay cũ, dẫn đến việc người có nhu cầu thực khó tiếp cận được với vốn vay tín dụng để mua nhà, xây nhà và sửa chữa nhà cửa,…

Chấn chỉnh hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp BĐS

Do đó, HoREA kiến nghị, để thị trường BĐS phát triển lành mạnh, ổn định, bền vững thì trước hết phải tháo gỡ “vướng mắc, bất cập” về thể chế pháp luật nhằm kiến tạo môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, công bằng, thông thoáng, cạnh tranh lành mạnh, đồng thời phải lành mạnh hóa thị trường vốn, đặc biệt là thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

Bởi lẽ, trong thị trường BĐS, bên cạnh nguồn vốn chủ sở hữu thì các doanh nghiệp rất cần nguồn vốn vay tín dụng, vốn liên doanh liên kết, vốn huy động từ khách hàng, vốn từ thị trường chứng khoán, trong đó, nguồn vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp là kênh dẫn vốn rất quan trọng.

Nguyên nhân là bởi, từ năm 2016 đến nay, Ngân hàng Nhà nước thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, bao gồm lĩnh vực BĐS. Và Ngân hàng Nhà nước dự kiến, đến giữa năm 2023, các ngân hàng chỉ được sử dụng tối đa không quá 30% tổng nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn. Điều này sẽ khiến các doanh nghiệp BĐS ngày càng khó tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng. Trong khi đó, đây là chính là nguồn “vốn mồi”, là “bà đỡ” rất quan trọng để doanh nghiệp BĐS triển khai thực hiện dự án trong giai đoạn chưa đủ điều kiện được huy động vốn từ khách hàng.

Đứng trước khó khăn đó, các doanh nghiệp BĐS phải tìm kiếm các nguồn vốn từ thị trường vốn, trong đó có hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp để bổ sung và thay thế một phần nguồn vốn vay tín dụng bị thiếu hụt.

Đồng thời, hiện còn đang có tâm trạng bất an, lo lắng trong một số lãnh đạo doanh nghiệp, bởi lẽ với một “rừng” thủ tục hành chính và nhiều quy định pháp luật chồng chéo, rối rắm nên rất sợ vướng rủi ro pháp lý trong hoạt động đầu tư kinh doanh.

Chẳng hạn như quy định pháp luật yêu cầu phải sử dụng vốn huy động đúng mục đích, bao gồm: vốn vay tín dụng ngân hàng, vốn huy động từ khách hàng, vốn huy động từ thị trường chứng khoán hoặc từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Và các cơ quan chức năng khi kiểm tra, thanh tra, điều tra đều yêu cầu doanh nghiệp phải sử dụng đúng mục đích nguồn vốn huy động theo “từng túi” của từng dự án. Tuy nhiên, HoREA cho rằng, điều này không sát với thực tế, vì doanh nghiệp huy động vốn cho toàn bộ dự án, và dự án được triển khai theo tiến độ nên nguồn vốn được chi cũng theo tiến độ, vì nếu để “đọng vốn” sẽ gây lãng phí.

Vấn đề mấu chốt là doanh nghiệp có thực hiện dự án đúng tiến độ và bàn giao nhà, trả lãi, trả nợ vay đúng cam kết với khách hàng và nhà đầu tư hay không.

Nhưng, sự phát triển “nóng” của thị trường trái phiếu doanh nghiệp đặt ra yêu cầu rất cần thiết phải chấn chỉnh để phát triển lành mạnh và bảo vệ nhà đầu tư, vừa tạo điều kiện để các doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp BĐS có thêm kênh huy động nguồn vốn xã hội hoá.

Do đó, Hiệp hội BĐS TP HCM đề nghị Bộ Tài chính trình Chính phủ xem xét sửa đổi Nghị định 163 (năm 2018) và Nghị định 81 (năm 2020) của Chính phủ, để chấn chỉnh và đảm bảo hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp lành mạnh, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng cho nhà đầu tư và khách hàng. Đề nghị áp dụng kể từ ngày 01/01/2023.

Đồng thời, đề nghị bổ sung các quy định chặt chẽ về đánh giá xếp hạng tín nhiệm của tổ chức xếp hạng tín nhiệm đối với doanh nghiệp phát hành trái phiếu; về các tiêu chí đánh giá đơn vị tư vấn phát hành trái phiếu đảm bảo thực sự có năng lực; về bảo lãnh phát hành trái phiếu; về quy định cụ thể việc sử dụng vốn trái phiếu doanh nghiệp đúng mục đích đã đăng ký.