HoREA đề xuất cho chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở rồi tách thửa

HoREA cho rằng cần phải bổ sung quy định cho phép thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần đất nông nghiệp thành đất ở, sau đó thực hiện thủ tục cho phép tách thửa.

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi UBND TP HCM góp ý về dự thảo Quyết định thay thế Quyết định 60/2017 quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đất.

Cụ thể, HoREA cho rằng, hiện tại Điều 143 và Điều 144 Luật Đất đai chỉ cho phép tách thửa đối với đất ở nông thôn, đất ở đô thị, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể của địa phương. Khoản 7, Khoản 8 Điều 49 Luật Đất đai cũng đã xác định rõ mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với công tác lập, điều chỉnh (thậm chí hủy bỏ) kế hoạch sử dụng đất cấp huyện và đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của người sử dụng đất, trong đó có nhu cầu (quyền) được tách thửa đất.

Trong khi đó, Điều 43d Nghị định 43/2014/NĐ-CP cho phép tách thửa đối với “từng loại đất”, cách hiểu hiện nay chỉ bao gồm “đất ở nông thôn và đất ở đô thị” thì Điều 43d Nghị định 43/2014/NĐ-CP phù hợp với Điều 143 và Điều 144 Luật Đất đai. Đồng nghĩa với việc nếu muốn tách thửa đất có một phần là đất ở, một phần là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, thì trước hết phải thực hiện thủ tục “chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần đất này thành đất ở” (nếu hội đủ điều kiện), hộ gia đình, cá nhân thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, đồng thời (hoặc ngay sau đó) thực hiện thủ tục tách thửa đất ở.

Tuy nhiên, tại khu vực đô thị như 12 quận nội thành, 07 quận nội thành phát triển, các thị trấn thuộc 05 huyện tại thành phố Hồ Chí Minh vẫn có phần diện tích đất nông nghiệp nằm trong các thửa đất lớn của các hộ gia đình, cá nhân có diện tích lớn hơn hạn mức đất ở, nếu không cho phép tách thửa đối với các thửa đất này thì không hợp lý, hợp tình.

Do đó, HoREA đề xuất, tại các quận và các thị trấn, các điểm dân cư nông thôn thuộc các huyện, có nhiều thửa đất vừa có phần diện tích đất ở, vừa có phần diện tích đất nông nghiệp xen cài, thuộc các khu dân cư hiện hữu, ổn định thì thực hiện theo Sở Tài nguyên và Môi trường, chỉ giải quyết tách thửa đối với “đất ở đô thị, đất ở nông thôn” phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể và thực tiễn của thành phố.

Bên cạnh đó, quy định cũng cần đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người sử dụng đất, nhất là đối với các thửa đất ở có xen cài đất nông nghiệp.

Hiệp hội đề nghị Dự thảo Quyết định thay thế Quyết định 60/2017/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố, cần bổ sung quy định cho phép thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần đất nông nghiệp thành đất ở, sau đó thực hiện thủ tục cho phép tách thửa.

Trường hợp thửa đất không thuộc khu vực Nhà nước phải thu hồi để đầu tư theo quy hoạch hoặc kế hoạch sử dụng đất được duyệt: Ủy ban nhân dân quận, huyện căn cứ nhu cầu của người sử dụng đất, xem xét từng trường hợp cụ thể để giải quyết chuyển mục đích sử dụng đất toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đất sang đất ở, sau đó thực hiện tách thửa đất theo quy định”.

Thửa đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất và tách thửa phải đảm bảo các điều kiện quy định về tách thửa (tương tự như quy định tại điểm a Khoản 2 Điều 3 Quyết định 33/2014/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố, trước đây).

Bên cạnh đó, đối với trường hợp sau khi tách thửa đất ở thành các thửa đất ở nhỏ hơn mà người sử dụng đất của từng thửa đất này tự nguyện thỏa thuận dành một phần diện tích của mỗi thửa đất để làm “thông hành địa dịch” gồm lối đi chung, xây dựng công trình cấp nước, cấp điện, thoát nước… được đấu nối vào hệ thống hạ tầng của khu vực (thực hiện theo quy định tại Điều 171 Luật Đất đai về “quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề”) thì diện tích đất ở của mỗi thửa đất bao gồm cả phần diện tích đất làm “thông hành địa dịch” được công nhận đầy đủ trong “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất” cấp cho người sử dụng đất.

“Đồng thời, để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người sử dụng đất là người sử dụng đất nông nghiệp có nhu cầu đầu tư phát triển sản xuất nông nghiệp công nghệ cao, có nhu cầu xây dựng các công trình phục vụ sản xuất nông nghiệp trên đất nông nghiệp; Người sử dụng thửa đất ở có nhu cầu tách thửa, mà việc tách thửa có hình thành đường giao thông thì Hiệp hội đề nghị, đối với các trường hợp này, người sử dụng đất phải lập dự án đầu tư trình cơ quan có thẩm quyền xem xét quyết định theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản, để phòng ngừa tình trạng phân lô bán nền tràn lan như đã xảy ra trong các năm trước đây” - HoREA đề xuất.