HoREA đề xuất 3 phương án 'gỡ vướng' cho dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp

HoREA vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, các đơn vị chức năng đề xuất 3 phướng án xử lý đối với dự án nhà ở có quỹ đất đất hỗn hợp trên địa bàn TP.HCM hiện đang gặp nhiều vướng mắc, cần sớm tháo gỡ.

Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP.HCM (HoREA), từ ngày 1/7/2015 - tháng 8/2018, TP.HCM có 170 dự án nhà ở thương mại. Trong đó, chỉ có 44 dự án có 100% đất ở (nhưng thực chất, theo báo cáo của Sở Xây dựng và Sở Tài nguyên và Môi trường thì 44 dự án này cũng có nguồn gốc đất hỗn hợp, nhưng được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở 2005 nên đã được công nhận là đất ở); còn lại 126 dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp thì mặc dù đã thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư, nhưng không được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 để có cơ sở thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng tiếp theo, dẫn đến dự án bị “ách tắc, đứng hình”,doanh nghiệp lâm vào tình thế cực kỳ khó khăn.

Từ thực trạng trên, nhằm định hướng các giải pháp tháo gỡ vướng mắc, điểm nghẽn đang làm sụt giảm nguồn cung dự án nhà ở, sản phẩm nhà ở, cũng như tạo điều kiện để thị trường BĐS TP phục hồi, phát triển ổn định, bền vững và giải quyết kịp thời nhu cầu nhà ở của các tầng lớp nhân dân, nhất là người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, HoREA đã có văn bản gửi Thủ tướng, các đơn vị chức năng đề xuất 3 phương án xử lý đối với dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp.

Theo đó, với phương án 1, căn cứ pháp luật đất đai hiện nay về xác định "giá đất cụ thể" phù hợp giá thị trường, theo các phương pháp tính giá đất được quy định tại nghị định 44/2014/NĐ-CP.

HoREA đề nghị UBND TP.HCM cho phép giao phần đất rạch, bờ đất, đường do Nhà nước quản lý có hình dạng bất định hình (không thể xác định chỉ tiêu quy hoạch thành một dự án độc lập), nằm xen cài rải rác trong dự án nhà ở, cho chủ đầu tư để thực hiện dự án, mà không phải thực hiện đấu giá theo quy định.

Cũng theo HoREA, giá trị phần đất này được xác định theo "giá đất cụ thể" phù hợp giá thị trường theo quy định của pháp luật đất đai, khi tính tiền sử dụng đất dự án để nộp ngân sách nhà nước, như cách làm hiện nay.

Đối với phương án 2, HoREA đề xuất thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất rạch, bờ đất, đường thuộc Nhà nước quản lý theo cơ chế "chuyển đổi quyền sử dụng đất" và "dồn điền đổi thửa" được quy định tại điều 167 Luật Đất đai và điều 78 nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Theo đó, HoREA cho biết, "việc thực hiện cơ chế đổi ngang "đất thô" này, các thửa đất (cũ) thuộc Nhà nước quản lý nằm rải rác trong khu vực đất dự kiến đầu tư, được dồn lại thành một thửa đất (mới) ở ranh khu vực đất, để Nhà nước sử dụng hoặc bán đấu giá. Sau khi "dồn điền đổi thửa", doanh nghiệp sẽ chỉ lập dự án nhà ở thương mại trên phần đất còn lại. Nếu tổ chức đấu giá thì doanh nghiệp đã có quỹ đất liền kề sẽ tham gia và chấp nhận cả mức giá cao nhất để sau đó hợp thửa vào dự án”.

"Phương án 2 rất có lợi cho Nhà nước, vừa thực hiện "đổi ngang đất thô", vừa tích tụ được quỹ đất (mới) tập trung, có giá trị cao hơn, so với nhiều thửa đất nhỏ, bất định hình, nằm rải rác trước đây. Doanh nghiệp có bị thiệt, vì không còn quỹ đất rạch, bờ đất, đường để phát triển dự án như trước đây, nhưng doanh nghiệp cũng được lợi vì quy trình thủ tục phê duyệt dự án sẽ thuận lợi và nhanh hơn”, HoREA nhận định.

Để thực hiện phương án 2, HoREA đề nghị UBND TP.HCM quy định diện tích tối thiểu của các phần đất thuộc Nhà nước quản lý cộng gộp lại, có thể từ 1.000 m2 trở lên. Nếu dưới diện tích này thì giao đất cho chủ đầu tư thực hiện dự án và nộp ngân sách nhà nước theo phương pháp xác định "giá đất cụ thể".

Trong khi đó đề xuất về phương án 3, HoREA cho rằng, đối với trường hợp diện tích các phần đất rạch, bờ đất, đường nằm trong dự án nhà ở, do Nhà nước quản lý, có hình dạng xác định, có thể xác định chỉ tiêu quy hoạch xây dựng để hình thành dự án độc lập, xác định được giá khởi điểm đấu giá, thì HoREA kiến nghị thực hiện đấu giá đất, hoặc đấu thầu dự án để lựa chọn chủ đầu tư.

Từ 3 phương án trên, theo quan điểm của HoREA, đối với phương án 1 và phương án 2 đều có thể thực hiện được ngay vì có căn cứ pháp luật.

Ngoài ra, "đối với dự án nhà chung cư cao tầng, thì tùy theo từng dự án, nếu phần đất thuộc Nhà nước quản lý có diện tích đủ để xây dựng từ 1 block nhà chung cư trở lên, thì giao phần đất này cho Nhà nước sử dụng xây dựng nhà chung cư hoặc đấu giá để tạo nguồn thu ngân sách nhà nước nhằm phát triển nhà ở xã hội; nếu phần diện tích đất này không đủ để xây dựng 1 block nhà chung cư thì đề nghị áp dụng phương án 1 để đảm bảo quy hoạch phát triển đô thị", HoREA cho biết thêm.