HoREA chỉ cách thích ứng với siết tín dụng bất động sản

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa đưa ra 8 khuyến nghị đối với doanh nghiệp địa ốc để thích ứng với lộ trình siết tín dụng bất động sản.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, ông đánh giá cao những nỗ lực của Ngân hàng Nhà nước trong việc đảm bảo an ninh tiền tệ, an toàn tín dụng, cung ứng tín dụng cho nền kinh tế, trong đó có các doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà, góp phần giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô và tạo điều kiện cho đầu tư, tăng trưởng.

HoREA cũng tán thành chủ trương của Ngân hàng Nhà nước về lộ trình hạn chế tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, như chứng khoán, bất động sản, tín dụng tiêu dùng.

“Việc thực hiện lộ trình hạn chế tín dụng trong lĩnh vực bất động sản, tuy trước mắt có gây áp lực đối với các doanh nghiệp, nhưng là áp lực lành mạnh, có tính tích cực, buộc các chủ đầu tư dự án bất động sản phải tìm kiếm các nguồn vốn khác thay thế dần một phần nguồn vốn tín dụng, nhằm phát triển thị trường bất động sản bền vững”, ông Châu đánh giá.

Để thích ứng với lộ trình hạn chế tín dụng vào thị trường bất động sản, HoREA đã có 8 khuyến nghị đối với doanh nghiệp. Đó là tăng vốn chủ sở hữu; chuyển đổi thành công ty cổ phần đủ điều kiện niêm yết để có thể huy động nguồn vốn trên thị trường chứng khoán; phát hành trái phiếu doanh nghiệp; mở rộng liên doanh, liên kết trong nước và nước ngoài thông qua việc tìm kiếm nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI)...

Về tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn, HoREA đề xuất tiếp tục giữ trần 40% từ nay đến hết năm 2020 (thêm 6 tháng so với Dự thảo Thông tư quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài), xuất phát từ một số lý do.

Thứ nhất, nhiều doanh nghiệp bất động sản chưa chuyển đổi thành công ty cổ phần đủ điều kiện niêm yết trên sàn chứng khoán. Cả nước có hơn 10.000 doanh nghiệp bất động sản, nhưng mới có 65 doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán, nên thị trường chứng khoán chưa thực sự là kênh dẫn vốn cho thị trường bất động sản.

Thứ hai, số lượng quỹ đầu tư bất động sản, quỹ đầu tư tín thác bất động sản còn quá ít. Bên cạnh một vài quỹ đầu tư bất động sản nước ngoài, mới có một quỹ đầu tư tín thác bất động sản trong nước là Quỹ TechReit của Ngân hàng Techcombank (vốn điều lệ chỉ có 50 tỷ đồng), nên chưa thực sự là kênh cung cấp vốn cho thị trường bất động sản. Hiệp hội kỳ vọng, việc sửa đổi Luật Chứng khoán trong năm 2019 sẽ tạo điều kiện hình thành nhiều quỹ đầu tư bất động sản, quỹ đầu tư tín thác bất động sản trong thời gian tới để cung cấp vốn cho thị trường bất động sản.

" Việc thực hiện lộ trình hạn chế tín dụng trong lĩnh vực bất động sản, tuy trước mắt có gây áp lực đối với các doanh nghiệp, nhưng là áp lực lành mạnh."

Thứ ba, nguồn vốn FDI vào thị trường bất động sản hiện chiếm khoảng 21% tổng nguồn vốn FDI, nhưng vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu vốn của các doanh nghiệp bất động sản.

Từ những nghiên cứu của mình, Hiệp hội nhận thấy, phương án 2 của Dự thảo Thông tư quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài phù hợp với tình hình thực tiễn hơn so với phương án 1, nên kiến nghị lựa chọn phương án 2 có điều chỉnh, sửa đổi.

Cụ thể, từ ngày thông tư này có hiệu lực đến hết ngày 31/12/2020, tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn là 40%; từ ngày 1/1/2021 đến hết ngày 30/6/2021, tỷ lệ này là 37%; từ ngày 1/7/2021 đến hết ngày 30/6/2022: 34%; từ ngày 1/7/2022, áp dụng mức 30%.

HoREA cũng nhất trí áp dụng hệ số rủi ro 100% đối với các khoản vay tiêu dùng, trong đó có vay mua nhà, xây nhà ở mức độ từ 1,5 tỷ đồng đến dưới 3 tỷ đồng. Nhưng Hiệp hội đề nghị ghi rõ nội dung này vào Mục A4 (26b mới) ở Phụ lục 2, để dễ hiểu và dễ thực hiện. Cụ thể, "Khoản phải đòi đối với cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống mà dư nợ của một khách hàng có giá trị dư nợ gốc từ 1,5 tỷ đồng đến dưới 3 tỷ đồng phải chịu hệ số rủi ro 100%".

Về việc một số doanh nghiệp nhỏ, hoặc mới thành lập (doanh nghiệp khởi nghiệp) không vay được tín dụng ngân hàng, do thiếu tài sản thế chấp, mặc dù có dự án đầu tư có tính khả thi, Hiệp hội kiến nghị bổ sung một số nội dung vào "Quy định nội bộ", như đề nghị ngân hàng, chi nhánh ngân hàng phải có giải pháp quản lý, kiểm soát việc sử dụng các khoản vay để thực hiện dự án nhà ở hình thành trong tương lai, hoặc để mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Đề nghị ngân hàng, chi nhánh ngân hàng phải có giải pháp quản lý, kiểm soát tài sản bảo đảm là bất động sản hình thành trong tương lai (đây cũng là trách nhiệm của bên nhận thế chấp đã được quy định trong Bộ luật Dân sự).