HoREA: Chậm cấp ‘sổ hồng’ cho các dự án xây dựng nhà ở chung cư sẽ làm phát sinh nhiều hệ quả

Theo HoREA, do nhận định và đề xuất một số vấn đề không phù hợp của Sở TN&MT TP.HCM tại văn bản số 6211/STNMT-QLĐ, nên Sở này chưa cấp sổ hồng cho các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở chung cư, dẫn đến khách hàng mua nhà cũng chưa được cấp sổ hồng, làm phá

Liên quan đến văn bản số 6211/STNMT-QLĐ ngày 23/7/2020 “Về xác định diện tích đất ở tại các dự án xây dựng nhà ở chung cư” của Sở TN&MT TP.HCM vừa báo cáo kiến nghị UBND thành phố, sau khi nghiên cứu Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) đã đưa ra một số nhận định và đóng góp ý kiến để hoàn thiện.

Nhiều kiến nghị không phù hợp

Tại văn bản số 6211/STNMT-QLĐ, Sở TN&MT kiến nghị, “theo quy định pháp luật về quy hoạch, xây dựng và đất đai, toàn bộ diện tích đất khuôn viên đất xây dựng khu nhà ở chung cư phù hợp quy hoạch đất ở phải được xác định là đất ở, phải tính thu nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Chủ đầu tư dự án phải đầu tư xây dựng hoàn chỉnh, duy tu, bảo dưỡng và bàn giao lại cư dân để quản lý, sửa chữa, bảo trì từ nguồn kinh phí 2% theo Khoản 1 Điều 108 Luật Nhà ở mà không bàn giao cho cơ quan nhà nước, nhà nước không sử dụng vốn ngân sách bảo trì công trình chỉ phục vụ chung cho cộng đồng cư dân nhà chung cư”.

Trước kiến nghị trên của Sở TN&MT, HoREA cho rằng, chỉ đúng với các dự án nhà chung cư quy mô nhỏ, nhưng không đúng quy định pháp luật hiện hành đối với các dự án nhà chung cư quy mô lớn.

Dù vậy, HoREA vẫn nhất trí với kiến nghị khi áp dụng đối với trường hợp các dự án nhà chung cư quy mô nhỏ, mà phần diện tích đất làm hồ bơi, vườn hoa, sân chơi, lối đi nội bộ, bãi đậu xe nổi… không thuộc diện phải bàn giao cho địa phương hoặc đơn vị chuyên ngành quản lý, vận hành.

Trường hợp các dự án nhà ở chung cư, nhà chung cư hỗn hợp có quy mô lớn, Hiệp hội kiến nghị thực hiện theo nhận định của Tổng Kiểm toán nhà nước tại Dự thảo Thông báo kiểm toán nhà nước tại Sở TN&MT TP.HCM về Chương trình nhà ở xã hội giai đoạn 2015-2019 trên địa bàn thành phố.

Ngoài các phần đất phải bàn giao cho địa phương quản lý, thì mục đích sử dụng chính của phần diện tích đất còn lại của các dự án nhà ở chung cư, nhà chung cư có mục đích hỗn hợp là đất ở theo quy định.

Đối với nhận định của Sở TN&MT về việc có thể có phát sinh nghĩa vụ tài chính bổ sung, đối với phần diện tích đất làm hồ bơi, vườn hoa, lối đi nội bộ, bãi đậu xe nổi và kiến nghị rà soát lại các dự án xây dựng nhà ở chung cư, mà chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất theo “quyết định về duyệt phương án xác định giá đất cụ thể” của UBND TP.HCM.

Sau khi nghiên cứu, HoREA không nhất trí vì nhận định và đề xuất này của Sở TN&MT chưa chuẩn xác, không đúng với thực tiễn công tác xác định giá đất, thẩm định giá đất, xác định tiền sử dụng đất dự án, theo quy định của pháp luật về đất đai, theo phương pháp thặng dư để xác định giá đất cụ thể.

Theo HoREA, trong quá trình thực hiện công tác xác định giá đất, thẩm định giá đất, tính tiền sử dụng đất dự án xây dựng nhà ở chung cư, SởTN&MT, Sở Tài chính và Hội đồng thẩm định giá đất thành phố đã tính đúng, tính đủ chi phí và doanh thu của dự án, bao gồm phần diện tích đất làm hồ bơi, vườn hoa, lối đi nội bộ, bãi đậu xe nổi, toàn bộ diện tích tầng hầm, kể cả phần diện tích tầng hầm nằm ngoài ranh diện tích xây dựng khối đế nhà chung cư.

Đơn cử, trường hợp tính tiền sử dụng đất dự án Gateway Thảo Điền của CTCP Bất động sản Sơn Kim, có diện tích đất được giao là 10.943,70 m2, trong đó, tầng hầm có diện tích xây dựng 9.089,20 m2, lớn hơn diện tích xây dựng khối đế tòa tháp nhà chung cư là 5.742,80 m2.

Do vậy, không có phát sinh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở chung cư đối với phần diện tích đất làm hồ bơi, vườn hoa, lối đi nội bộ, bãi đậu xe nổi, đã có “quyết định về duyệt phương án xác định giá đất cụ thể” của UBND TP.HCM và chủ đầu tư đã thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất.

Tương tự, vấn đề trên cũng áp dụng đối với phần diện tích tầng hầm nằm ngoài ranh diện tích xây dựng khối đế tòa nhà chung cư. Cụ thể, Sở TN&MT, Sở Tài chính và Hội đồng thẩm định giá đất thành phố đã tính đúng, tính đủ chi phí và doanh thu của dự án, bao gồm toàn bộ diện tích tầng hầm, kể cả phần diện tích tầng hầm nằm ngoài ranh diện tích xây dựng khối đế nhà chung cư.

Do đó cũng không có phát sinh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở chung cư đối với phần diện tích tầng hầm nằm ngoài ranh diện tích xây dựng khối đế nhà chung cư và đủ điều kiện được cấp “chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở” (sổ hồng) theo quy định.

Hệ quả và giải pháp

Theo HoREA, do nhận định và đề xuất của Sở TN&MT, nên Sở này chưa cấp sổ hồng cho các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở chung cư, dẫn đến khách hàng mua nhà cũng chưa được cấp sổ hồng, làm phát sinh các hệ quả khiến chủ đầu tư bị thiệt hại do không thu được 5% giá trị hợp đồng mua nhà (phần còn lại), đồng thời, bị khách hàng mua nhà khiếu kiện vì không được nhận sổ hồng theo hợp đồng mua bán nhà đã ký và theo quy định của Luật Nhà ở.

“Khách hàng mua nhà là bên vô can, lẽ ra phải được cấp sổ hồng trước. Còn nghĩa vụ tài chính phát sinh là quan hệ giữa chủ đầu tư dự án với nhà nước, nên cần tách bạch hai vấn đề này, để sớm giải quyết cấp sổ hồng cho khách hàng mua nhà”, HoREA cho biết.

Mặt khác, cả chủ đầu tư và khách hàng mua nhà đều bị thiệt, vì không có sổ hồng nên không thực hiện được các giao dịch dân sự, kinh tế và chưa được bảo vệ quyền sở hữu đầy đủ. Hay công tác quản lý nhà nước trên địa bàn cũng bị ảnh hưởng do chậm cấp sổ hồng.

Trước thực trạng trên, HoREA đề nghị UBND TP.HCM xem xét, chỉ đạo không thu thêm tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất làm hồ bơi, vườn hoa, lối đi nội bộ, bãi đậu xe nổi… và phần diện tích tầng hầm nằm ngoài ranh diện tích xây dựng khối đế tòa nhà chung cư, đối với các trường hợp dự án nhà chung cư đã được UBND thành phố quyết định về duyệt phương án xác định giá đất cụ thể và chủ đầu tư đã thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, vì không có phát sinh thêm các khoản thu ngân sách nhà nước.

Đồng thời, xem xét chỉ đạo Sở TN&MT TP.HCM cấp sổ hồng cho toàn bộ diện tích tầng hầm đối với các trường hợp dự án nhà chung cư đã được UBND thành phố quyết định về duyệt phương án xác định giá đất cụ thể và chủ đầu tư đã thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất.

HoREA cũng đề nghị UBND TP.HCM xem xét chỉ đạo Sở TN&MT cấp sổ hồng các căn hộ của dự án nhà chung cư cho chủ đầu tư và khách hàng. Về việc phát sinh nghĩa vụ tài chính là quan hệ giữa chủ đầu tư dự án với nhà nước, sẽ do UBND TP.HCM xem xét quyết định và chủ đầu tư có nghĩa vụ chấp hành, thực hiện, không liên quan đến trách nhiệm của khách hàng mua nhà.