Hợp đồng ký quỹ bất động sản: Người mua “cầm dao đằng lưỡi”

Thời gian gần đây, thị trường bất động sản xuất hiện một hình thức mới, đó là các hợp đồng ký quỹ. Đặc biệt, hình thức này có sự tham gia của các ngân hàng.

Một số khách hàng từng được hứa hẹn mua nhà tại một dự án bất động sản thông qua hình thức ký quỹ, nộp tiền cho ngân hàng. Tuy nhiên, dù tiền đã nộp từ lâu, nhưng quá trình mua nhà sau đó rất khó khăn, lòng vòng.

Theo lý giải của các môi giới, bản chất ký quỹ là cách đặt cọc mua nhà. Tùy từng dự án, khách hàng sẽ phải nộp từ 10 - 15% tổng giá trị bất động sản.

Theo giới đầu tư bất động sản, chủ đầu tư chắc chắn là bên có lợi nhất từ hợp đồng ký quỹ. Họ sẽ chủ động tính toán được số lượng người có nhu cầu mua tại dự án. Chưa kể, từ khoản tiền ký quỹ mà khách hàng nộp tại ngân hàng, chủ đầu tư có thể được quyền ưu tiên để vay vốn, hay được hưởng chính sách từ phía ngân hàng. Tuy nhiên, về phía người mua nhà, họ có được mua nhà theo đúng cam kết hay không lại là chuyện khác.

"Tôi cho rằng ký quỹ là một biện pháp lách luật. Điều này là không được phép và nhà nước không cho phép bất kỳ hình thức ký quỹ nào khi chủ đầu tư chưa hình thành trách nhiệm của mình để bán nhà hình thành trong tương lai", Luật sư Bùi Quang Hưng, Văn phòng Luật sư BQH và Cộng sự, cho biết.

Thực tế, nhiều dự án đã ký hợp đồng ký quỹ với khách hàng, nhưng sau đó, dự án không hoàn thiện được thủ tục pháp lý. Thậm chí, dự án bị hủy bỏ. Lúc này, khách hàng cũng mất một khoảng thời gian nhất định mới nhận lại được tiền. Chưa kể, họ cũng bỏ lỡ cơ hội đầu tư tại các dự án khác.

Khoảng trống pháp lý với hợp đồng ký quỹ bất động sản

Theo phân tích của các luật sư, đối với ngân hàng, ký quỹ là một nghiệp vụ thông thường, vốn được áp dụng rộng rãi. Nó là phương án sử dụng ngân hàng như một tổ chức trung gian quản lý và thực hiện theo thỏa thuận trước của các bên. Theo đó, khách hàng sẽ nộp một khoản tiền nhất định vào tài khoản chung được phong tỏa bởi ngân hàng, chủ đầu tư không được tự động rút tiền khi chưa đến mốc thời gian quy định trong hợp đồng. Tuy nhiên, riêng với bất động sản, vốn là một tài sản lớn, các giao dịch lại tuân theo Luật Kinh doanh Bất động sản. Bởi vậy, nếu các bên ký quỹ mua bất động sản bỏ qua các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, thì là điều đáng lo ngại.

Theo Luật Kinh doanh bất động sản, dự án chỉ được phép mở bán, ký hợp đồng mua bán khi đã hoàn thành xong thủ tục pháp lý và xây xong phần móng (đối với chung cư) và hạ tầng kỹ thuật (đối với nhà thấp tầng). Trong khi, với hợp đồng ký quỹ, bản chất là thu tiền đặt cọc mua nhà, nhưng lại không có ràng buộc gì về tiến độ, hay pháp lý.

"Luật Kinh doanh bất động sản không có quy định nào cho phép ký quỹ kiểu như vậy. Tài sản chưa hình thành phải tuân thủ theo quy định nghiêm ngặt. Nếu phá vỡ quy tắc, người mua sẽ chịu nhiều rủi ro", Luật sư Bùi Quang Hưng nhận định.

Ngay cả các sàn giao dịch đang hoạt động trên thị trường cũng lo ngại, việc chưa có quy định về hợp đồng ký quỹ có thể gây nhiễu loạn thị trường.

Thời gian qua, những dự án thu tiền sớm của khách hàng bằng các thỏa thuận vay vốn, góp vốn, đặt cọc đều bị xem là huy động vốn trái phép khi dự án chưa xong thủ tục. Tuy nhiên, riêng với hợp đồng ký quỹ, hiện vẫn chưa có quy định rõ ràng. Đây là khoảng trống pháp lý trên thị trường.

Nhiều chủ đầu tư đang thực hiện dự án bất động sản cho biết, cách huy động vốn từ hợp đồng ký quỹ tại nhiều dự án cũng đang gây ra sự bất bình đẳng trên thị trường. Trong khi nhiều doanh nghiệp phải mất thời gian công sức để hoàn thành đầy đủ các pháp lý, một số dự án lại có thể đã ký kết, hứa hẹn với khách hàng, dù pháp lý chưa hoàn thành. Mỗi nhà đầu tư sẽ có lý do riêng để sẵn sàng chấp nhận rủi ro, ký kết hợp đồng ký quỹ. Tuy nhiên, khi quy định pháp lý chưa rõ ràng, người mua sẽ luôn là người "cầm dao đằng lưỡi" trong các giao dịch này.