Hong Kong “rộ“ chứng khoán hóa bất động sản

Xu hướng chứng khoán hóa giao dịch bất động sản ở Hong Kong có thể phổ biến hơn trong bối cảnh thị trường ứng dụng công nghệ tài chính.

Theo Susheela Rivers, Trưởng bộ phận Bất động sản châu Á - Thái Bình Dương của hãng luật toàn cầu DLA Piper, khách hàng trong mảng phát triển bất động sản đang ngóng chờ hình thức chứng khoán hóa bằng công nghệ số để mua những tài sản đắt tiền như bất động sản. Cô nhận định, những nỗ lực để có hình thức này sẽ trở thành hiện thực trong vòng một năm.

“Hong Kong là một thành phố có tỷ lệ dân đầu tư bất động sản cao. Chứng khoán hóa tài sản có thể tạo ra một nơi trao đổi, khiến bất động sản đắt tiền trở nên dễ giao dịch hơn, trở thành một cách mới để giữ bất động sản”, Rivers bình luận.

Vai trò tiên phong của Hong Kong

Chứng khoán hóa bất động sản là mã hóa giá trị nhà đất bằng công nghệ Blockchain và sử dụng mã token (chữ ký số dạng mã OTP) để tiến hành giao dịch, gọi vốn.

Ở New York, Mỹ, bất kỳ nhà đầu tư nào cũng có thể sở hữu một phần của tòa cao ốc hạng sang trị giá hơn 30 triệu USD tọa lạc tại trung tâm quận Manhattan nhờ vào hình thức mã hóa tài sản bằng công nghệ Blockchain. Quỹ đầu tư sẽ tạo token kỹ thuật số (sử dụng thiết bị token hoặc phần mềm token; mã số token chỉ có giá trị sử dụng một lần và người sử dụng phải quyết định trong vòng 60 giây).

Mã token kỹ thuật số đại diện cho một phần giá trị của tòa nhà và người dân có thể giao dịch nó như một mã cổ phiếu; các nhà đầu tư trên thế giới có thể sở hữu tỷ lệ % nhất định đối với tòa nhà, tương ứng với số tiền họ mua token. Nếu mỗi mã token có giá trị 1 USD, khoảng 25 đến 30 triệu người có thể sở hữu một phần hay toàn bộ cao ốc với giá 1 USD/token (hay một mã cổ phiếu).

Không chỉ là thị trường vốn lớn thứ ba thế giới, Hong Kong còn là thiên đường của đổi mới công nghệ tài chính, bao gồm việc cấp 8 giấy phép ngân hàng ảo từ năm 2019 để họ cạnh tranh với ngân hàng truyền thống. Stan Group, tập đoàn của “vua mua sắm” Tan Shing-bor (Hong Kong), đã công bố kế hoạch góp vốn mua nhà bằng tiền số dành cho nhân viên vào năm 2019.

Chẳng hạn, sở hữu một tòa nhà thương mại có trị giá 100 triệu HKD (12,9 triệu USD) có thể trở thành việc chia giá trị của tài sản thành 100.000 token, với mỗi token có trị giá 1.000 HKD. Bằng cách đó, rào cản gia nhập thị trường của các nhà đầu tư nhỏ sẽ trở nên thấp hơn.

Quyền sở hữu của mỗi nhà đầu tư sẽ thể hiện bằng token thông qua công nghệ Blockchain. Các nhà đầu tư có thể giao dịch token trên một sàn giao dịch hay một chợ thứ cấp. Cơ chế đó tăng tính thanh khoản của tài sản. “Một số nhà phát hành token có thể chia cổ tức cho những người nắm chúng”, Rivers nói.

Vốn hóa thị trường của những bất động sản mà người ta sở hữu thông qua token tại Mỹ đạt giá trị 27,2 triệu USD vào cuối tháng 12 năm ngoái, theo Security Token Market, một trang tin tức về chứng khoán hóa tài sản. Với vị thế trung tâm tài chính châu Á, Hong Kong là thành phố chấp nhận đổi mới tài chính ở mức cao do người dân ở đây thích bất động sản và Hong Kong ở sát Trung Quốc đại lục, nơi công nghệ phát triển rất nhanh.

Những rào cản pháp lý

Tuy nhiên, hàng loạt thách thức đang tồn tại, do giới chức thường coi bất động sản là tài sản của tổ chức nên họ kiểm soát chặt mọi động thái. Các biện pháp kiểm soát bao gồm hạn chế số lượng chủ sở hữu tài sản trong cùng một thời điểm, theo Rivers.

Ngoài ra, token là đối tượng quản lý của các cơ quan giám sát thị trường Hong Kong (Ủy ban Chứng khoán và Hợp đồng tương lai), và cũng phải chịu các biện pháp bảo vệ bổ sung dành cho nhà đầu tư nếu chúng được phân loại là sản phẩm tài chính phức tạp.

Theo Rivers, giới chức sẽ chấp nhận một số ngoại lệ, tùy thuộc vào bản chất của token, cũng như thời điểm chúng được sử dụng trong những giao dịch cá nhân thay vì trên sàn giao dịch. DLA Piper đang tư vấn cho các khách hàng về những vấn đề pháp lý liên quan tới kế hoạch chứng khoán hóa tài sản của họ.

Chứng khoán hóa tài sản bằng công nghệ Blockchain cũng có thể là nguồn cấp vốn mới của các doanh nghiệp phát triển bất động sản, đối tượng đang phải tuân thủ hạn mức vay nghiêm ngặt. Họ chỉ có thể vay tối đa 40% giá trị của mảnh đất mà họ mua.

Hồi năm 2019, Stan Group cũng từng xin phép Ủy ban Chứng khoán và Hợp đồng tương lai Hong Kong (SFC) để chứng khoán hóa các bất động sản của họ. Tuy nhiên đến nay, tập đoàn này vẫn chưa tiết lộ đã được phê chuẩn hay chưa.

“Nhà phát triển bất động sản có nhiều lý do để chứng khoán hóa tài sản bằng hợp đồng thông minh, mang lại hiệu quả cao hơn”, Rivers bình luận.

Rivers nhấn mạnh rằng, thị trường cần một số doanh nghiệp bất động sản và nhà đầu tư uy tín mở đường. Trong khi đó, các doanh nghiệp bất động sản lớn và nhà đầu tư uy tín vẫn đang nghiên cứu các vấn đề pháp lý.

“Mọi bên liên quan phải học nhiều thứ. Blockchain và hợp đồng thông minh là những khái niệm mới còn giới đầu tư bất động sản là những người đã quen với những khái niệm truyền thống nên họ thích những cách thức đã được thử nghiệm”, Rivers khẳng định./.