Hơn 600 chung cư hư hỏng nặng cấp C, cấp D, cải tạo chưa tới 10%

Cả nước có khoảng 2.500 nhà chung cư cũ, qua rà soát có khoảng 600 nhà chung cư nguy hiểm, hư hỏng nặng ở cấp C, cấp D. Tuy nhiên sau 14 năm thực hiện vẫn rất hạn chế, chưa tới 10% chung cư nguy hiểm, hư hỏng được xây mới.

Thông tin trên được công bố trong hội thảo do Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế - xã hội Hà Nội và Liên hiệp các Hội khoa học và kỹ thuật Việt Nam tổ chức ngày 12-4.

Bỏ lỡ cơ hội vàng

Ông Nguyễn Mạnh Hà - phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - thông tin hiện nay cả nước có khoảng 2.500 chung cư cũ, tương đương 3 triệu m² sàn với hơn 100.000 hộ dân đang sinh sống. Trong đó Hà Nội có 1.579 chung cư, 510 chung cư ở TP.HCM, với Hải Phòng là 205 chung cư.

Qua rà soát hơn 600 chung cư đã hư hỏng nặng tập trung ở Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng, Quảng Ninh, Nghệ An. Tuy nhiên trong 14 năm qua chung cư nguy hiểm, hư hỏng nặng được xây mới chưa đạt 10%.

Ông Hà cho rằng: "Chúng ta đã bỏ lỡ cơ hội vàng để cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ, đặc biệt tại Hà Nội, TP.HCM. Trong khi 10 năm qua bất động sản tại các TP có bước phát triển vượt bậc". Theo ông Hà, nguyên nhân dẫn đến việc chậm trễ đến từ vai trò, trách nhiệm của chủ thể tham gia gồm: Nhà nước, chủ sở hữu - chủ sử dụng nhà chung cư và doanh nghiệp tham gia cải tạo nhà chung cư.

"Để mất cơ hội cải tạo xây dựng nhà chung cư cũ thiệt thòi thuộc về người sử dụng nhà chung cư bởi họ đang phải sống trong khu nhà chung cư xuống cấp, nguy hiểm và chưa biết bao giờ mới được cải thiện" - ông Hà nói.

Theo vị phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, để thúc đẩy nhanh chóng cải tạo nhà chung cư cần xác định rõ tỉ lệ bồi thường, hỗ trợ chính sách tái định cư, tham gia của cộng đồng dân cư và lựa chọn nhà đầu tư có năng lực. Đồng thời giao trách nhiệm tới từng quận, phường. "Nếu phó mặc cho doanh nghiệp thỏa thuận với người dân như mấy năm trước, rất khó thành công..." - ông Hà nói.

Lãnh đạo Sở Xây dựng Hà Nội cho biết tháng 10-2020 TP đã cho tạm dừng nghiên cứu lập quy hoạch của 19 nhà đầu tư. Tháng 2-2021 UBND TP Hà Nội đã chỉ đạo sử dụng ngân sách để lập quy hoạch chi tiết cải tạo chung cư cũ.

Gỡ nút thắt tái thiết chung cư cũ: khó!

Giáo sư Đặng Hùng Võ - nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường - cho biết: "Nên lấy đồng thuận của người dân theo đa số cộng đồng để triển khai và chỉ cần đạt 70% là được, chúng ta yêu cầu đồng thuận đến 100% thì rất khó và không thể thực hiện".

Ông Võ hiến kế: "Giải pháp có tầm nhìn dài hạn là thay đổi khung pháp luật theo hướng chung cư có thời hạn sử dụng đất bằng với tuổi thọ của tòa nhà chung cư. Tốt nhất nên ngang với đời làm việc trung bình của con người, khoảng 70 - 80 năm. Việc xây dựng lại chung cư cũng dễ dàng, thuận lợi".

TS Đào Ngọc Nghiêm - phó chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam - đề xuất cần sửa đổi văn bản quy phạm pháp luật không còn phù hợp để cải tạo, tái thiết chung cư cũ. Ngoài ra theo ông, cải tạo chung cư cũ phải tuân thủ quy hoạch của TP, trước mắt cần thí điểm mô hình "doanh nghiệp cộng đồng" với sự tham gia của Nhà nước và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp về xây dựng để tái thiết chung cư cũ.

Cần cơ chế khuyến khích nhà đầu tư

Theo Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM, để cải tạo chung cư trên địa bàn TP cần sự đồng thuận của các hộ dân. Các hộ dân sinh sống tại chung cư cũ thường có thu nhập không cao và có sinh kế gắn liền với chung cư cũ, do đó việc thương lượng với người dân rất khó.

Bởi vậy trong quá trình thương thảo với các hộ dân, chủ đầu tư cần đưa ra phương án bố trí căn hộ phù hợp, cam kết thời gian hoàn thành dự án và chi phí khác phát sinh trong quá trình di dời.

Ngoài ra cần cơ chế khuyến khích đầu tư bởi theo quy định hiện hành, sau khi được sự đồng thuận của các hộ dân, chủ đầu tư lập phương án bồi thường và trước khi tiến hành phá dỡ chung cư cũ, chủ đầu tư phải có sẵn quỹ nhà tái định cư và tạm cư. Đây là điều kiện rất ít chủ đầu tư có thể đáp ứng được...