Hơn 270.000 tỷ đồng tồn kho bất động sản nhà ở: Đại gia nào giữ nhiều nhất?

Tại ngày 30/9, tổng giá trị hàng tồn kho của 10 doanh nghiệp bất động sản nhà ở niêm yết là 270.099 tỷ đồng (khoảng 11,1 tỷ USD). Hàng tồn kho cao nói gì về bức tranh kinh doanh của doanh nghiệp?

Hơn 11 tỷ USD tồn kho bất động sản nhà ở

Số liệu thống kê từ báo cáo tài chính quý III/2023 của 10 doanh nghiệp bất động sản nhà ở trên sàn chứng khoán cho thấy tổng giá trị hàng tồn kho ròng tại ngày 30/9 đạt 270.099 tỷ đồng (khoảng 11,1 tỷ USD), tăng 4% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tuy nhiên, nếu so sánh với 30/9/2021, con số tăng trưởng hàng tồn kho của nhóm này lên tới 35%.

Trong 10 doanh nghiệp này, Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland - mã chứng khoán: NVL) có lượng tồn kho lớn nhất khoảng 137.594 tỷ đồng, tăng 6% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ tồn kho này chiếm gần 51% tổng giá trị hàng tồn kho của cả nhóm doanh nghiệp nói trên.

Theo thuyết minh báo cáo tài chính, hàng tồn kho lớn nhất của Novaland là bất động sản để bán đang xây dựng (chủ yếu bao gồm các khoản chi phí tiền sử dụng đất, tư vấn thiết kế, xây dựng và chi phí khác). Khoản mục này ghi nhận ghi nhận khoảng 126.796 tỷ đồng, chiếm 92,3% hàng tồn kho.

Novaland cho biết tại thời điểm 30/9 tập đoàn này dùng 57.025 tỷ đồng giá trị hàng tồn kho làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay.

Đứng ở vị trí thứ hai về lượng tồn kho là Công ty cổ phần Vinhomes (mã chứng khoán: VHM) với mức 55.104 tỷ đồng, tăng nhẹ 1% so với cuối quý III năm ngoái. Nếu so sánh với cuối quý III năm 2021 thì hàng tồn kho của doanh nghiệp này tăng 72%.

Tương tự Novaland, chiếm phần lớn lượng hàng tồn kho của Vinhomes là bất động sản để bán đang xây dựng với mức 52.044 tỷ đồng, tại các dự án khu đô thị Dream City, Đại An, Grand Park, Vinhomes Ocean Park...

Một công ty khác có hàng tồn kho tăng mạnh là Công ty cổ phần Đầu tư và kinh doanh Nhà Khang Điền (mã chứng khoán: KDH). Cuối quý III vừa qua, hàng tồn kho ròng của doanh nghiệp này ở mức 17.153 tỷ đồng, tăng 35% so với cùng kỳ năm trước và 150% so với cuối quý III/2021.

Phần lớn hàng tồn kho của đơn vị này là bất động sản xây dựng dở dang tại các dự án đang triển khai để phát triển các khu dân cư như Khang Phúc - Khu dân cư Tân Tạo, Đoàn Nguyên- Bình Trưng Đông, Bình Trưng - Bình Trưng Đông, Bình Trưng Mới - Bình Trưng Đông...

Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (mã chứng khoán: NLG) ghi nhận hàng tồn kho tại thời điểm cuối quý III ở mức 16.800 tỷ đồng, tăng nhẹ 4%.

Tồn kho tập đoàn này tập trung tại các dự án dở dang như Dự án Izumi (9.037 tỷ đồng), Waterpoint giai đoạn 1 (3.556 tỷ đồng), Waterpoint giai đoạn 2 (1.528 tỷ đồng), Akari (1.045 tỷ đồng) và một số dự án khác.

Hiểu sao cho đúng?

Trên thực tế, không phải ai cũng hiểu hết ý nghĩa của khoản mục hàng tồn kho của doanh nghiệp bất động sản.

Theo ông Nguyễn Hữu Thanh - Phó tổng giám đốc & Tư vấn chiến lược, Công ty Weland - bất động sản là ngành kinh doanh đặc thù khác với ngành sản xuất. Đối với doanh nghiệp sản xuất, khi hàng tồn kho tăng có thể hiểu là doanh nghiệp không bán được hàng. Nhưng với bất động sản, hàng tồn kho càng nhiều lại cho thấy doanh nghiệp có quỹ đất càng lớn.

Thậm chí hàng tồn kho nhiều còn là dấu hiệu tốt cho thấy doanh nghiệp có sẵn sản phẩm có thể bàn giao được cho khách hàng. Trong khi đó doanh nghiệp hết hàng tồn kho thể hiện việc không có quỹ đất mới, sản phẩm mới để bán ra thị trường. Điều này là dấu hiệu cho thấy dòng tiền tương lai, doanh số bán hàng trong tương lai của doanh nghiệp có khả năng bị đứt gẫy.

Ông Thanh cho biết, có nhiều loại chi phí cấu thành nên hàng tồn kho của doanh nghiệp bất động sản. Những chi phí có giá trị lớn như chi phí mua dự án, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng.

Vì vậy để phân tích các doanh nghiệp bất động sản cần so sánh giữa các dự án có quy mô tương đương về cơ cấu chi phí cấu thành nên hàng tồn kho. Những doanh nghiệp có chi phí giải phóng mặt bằng chiếm tỷ trọng lớn thì mức độ thanh khoản của hàng tồn kho thấp hơn so với doanh nghiệp có phần lớn là bất động sản xây dựng dở dang.

Có một chỉ số quan trọng đánh giá hàng tồn kho của doanh nghiệp là số vòng quay hàng tồn kho. Chỉ số này là số lần mà hàng hóa tồn kho bình quân luân chuyển trong kỳ.

Theo nghiệp vụ kế toán, chỉ số vòng quay hàng tồn kho càng cao càng cho thấy doanh nghiệp bán hàng nhanh và hàng tồn kho không bị ứ đọng nhiều. Ngược lại, chỉ số càng thấp càng cho thấy doanh nghiệp bán hàng chậm và hàng tồn kho bị ứ đọng nhiều.

Thông qua số vòng quay hàng tồn kho, chúng ta có khả năng đánh giá nhu cầu của khách hàng đối với hàng hóa của doanh nghiệp có tốt hay không.

Số liệu cho thấy chỉ số này của phần lớn doanh nghiệp trong nhóm trên đều sụt giảm so với cùng kỳ 2 năm trước. Chỉ có Vinhomes, Khang Điền, Hà Đô ghi nhận tăng, có sự cải thiện việc giải phóng hàng tồn kho so với cùng kỳ năm 2022.

Đáng chú ý, những doanh nghiệp như Phát Đạt, Quốc Cường Gia Lai, Novaland có chỉ số thấp chỉ từ 0,01 đến 0,03 vòng/quý.