Hơn 1 triệu tỷ đồng tín dụng, trái phiếu bất động sản: Ai cứu, cứu cách nào?

Các doanh nghiệp bất động sản đang nợ ngân hàng và trái chủ hơn 1,2 triệu tỷ đồng, chưa kể nhu cầu vay mới. Một cuộc thanh lọc trong thị trường bất động sản là không thể tránh khỏi, ngay cả với các tập đoàn “sân sau” của ngân hàng.

Doanh nghiệp bất động sản: Con nợ lớn nhất nền kinh tế

Theo Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (Ngân hàng Nhà nước - NHNN), riêng dư nợ cho vay với bất động sản kinh doanh năm 2022 lên tới 825.000 tỷ đồng, trong đó tập trung lớn nhất vào các dự án xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở. Còn theo thống kê của Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội, tính đến cuối năm 2022, dư nợ trái phiếu riêng lẻ hiện hữu của các doanh nghiệp bất động sản khoảng 419.000 tỷ đồng.

Như vậy, qua hai kênh tín dụng và trái phiếu, các doanh nghiệp bất động sản đang vay tới 1,24 triệu tỷ đồng. Báo cáo tài chính quý IV/2022 cho thấy, tính đến cuối năm 2022, nợ phải trả của nhiều doanh nghiệp bất động sản gấp 4-5 lần vốn chủ sở hữu.

Tiền đang chảy ngập vào bất động sản, vậy tại sao hàng loạt doanh nghiệp ngành này vẫn đứng trước nguy cơ vỡ nợ? Tiền đang chảy đi đâu?

Theo lý giải của một chuyên gia kinh tế, các năm trước, dòng tiền luân chuyển nhịp nhàng từ ngân hàng (tín dụng), cá nhân (trái phiếu, người mua trả trước) sang doanh nghiệp và cứ thế quay vòng liên tục. Tuy nhiên, từ nửa cuối năm ngoái, dòng tiền đã bị “nhốt” ở ngân hàng và cá nhân, không còn quay trở lại doanh nghiệp, trong khi 2 kênh huy động vốn khác là chứng khoán và trái phiếu đều khó khăn, gây nên cảnh khát vốn diện rộng.

Trong bối cảnh dòng vốn bế tắc, các doanh nghiệp bất động sản đang trông chờ ngân hàng giải cứu, bởi đây là kênh bơm vốn khả dĩ nhất trong bối cảnh hiện nay. Tuy vậy, tại hội nghị tín dụng bất động sản tuần qua, một loạt kiến nghị của doanh nghiệp bất động sản (cơ cấu nợ, giảm điều kiện tiếp cận tín dụng…) đã bị ngành ngân hàng từ chối bởi lý do an toàn hệ thống.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, PGS-TS. Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế cho rằng, việc yêu cầu ngân hàng tham gia giải cứu doanh nghiệp bất động sản là phi thị trường và rất rủi ro cho toàn hệ thống. Ngân hàng cũng là một doanh nghiệp và phải tuân thủ các chuẩn mực quản trị rủi ro để bảo vệ lợi ích của mình, của cổ đông và người gửi tiền.

Trong khi đó, TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia cho rằng, tín dụng có tác động rất lớn đến sự hồi phục của thị trường bất động sản, song không thể rót vốn dễ dãi. “Phải phân loại các doanh nghiệp có dự án tốt, có khả năng phục hồi. Chỉ các dự án này mới được ngân hàng ưu tiên rót vốn”, ông Nghĩa nói.

Ai có thể cứu doanh nghiệp, thị trường bất động sản?

Tín dụng được coi là liều “doping” cho thị trường bất động sản lúc này. Tuy vậy, gần như chắc chắn là khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp bất động sản sẽ rất khó.

Tại BIDV, Vietcombank, VietinBank…, dư nợ cho vay bất động sản lên tới 18-20% tổng dư nợ, song 80-90% tập trung ở cá nhân mua nhà, tức tập trung vào nhu cầu ở thực. Trong khi đó, các ngân hàng đẩy mạnh cho vay doanh nghiệp thời gian qua như Techcombank có xu hướng giảm cho vay đối tượng khách hàng này nhằm tăng quản trị rủi ro.

Tín dụng ngân hàng tham gia giải cứu bất động sản là rất cần thiết, song chỉ nên tập trung cho các doanh nghiệp minh bạch, quản trị tốt, có khả năng trả nợ. Sau giai đoạn bong bóng, thị trường bất động sản sẽ phải thanh lọc và đương nhiên sẽ có những doanh nghiệp buộc phải rời khỏi thị trường.- Ông Vũ Tiến Lộc, Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam

Ở nhóm ngân hàng nổi tiếng vì mối quan hệ mật thiết với các tập đoàn bất động sản khác, việc tăng trưởng tín dụng cho sân sau cũng sẽ rất khó khăn vì đang bị lọt vào tầm ngắm.

Thống đốc NHNN khẳng định, thời gian tới, sẽ tăng cường kiểm tra, thanh tra các ngân hàng dồn cho vay vốn cho các doanh nghiệp, tập đoàn, dự án sân sau của mình.

Để tín dụng có thể “giải cứu” bất động sản, các chuyên gia kinh tế cho rằng, các doanh nghiệp phải cơ cấu lại phân khúc, tập trung vào các dự án nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực. Đây là phân khúc thị trường có khả năng tiêu thụ tốt, dễ có phương án vay vốn khả thi. Dĩ nhiên, để làm được điều này, các địa phương phải tăng tốc tháo gỡ thủ tục pháp lý, cấp phép dự án mới.

Trước mắt, để thoát khỏi tình cảnh vỡ nợ, theo PGS-TS. Đinh Trọng Thịnh, doanh nghiệp bất động sản chỉ có các lựa chọn sau: giảm sâu giá bất động sản, đưa giá nhà về mức phù hợp để kích thích dòng tiền từ người mua; liên doanh, liên kết để tìm thêm nguồn vốn bổ sung cho các dự án sắp hoàn thành, có sản phẩm đưa ra thị trường; với các dự án chưa khởi công hoặc không có khả năng hoàn thiện, buộc phải giảm giá để bán cả dự án; đàm phán với trái chủ để giãn nợ trái phiếu.

“Trong lúc này, doanh nghiệp phải chấp nhận nhìn vào thực tế, chấp nhận bán rẻ tài sản để hoàn thành nghĩa vụ trả nợ và có vốn đầu tư, giữ uy tín, ‘chờ thời’ để làm lại”, PGS-TS. Đinh Trọng Thịnh nhấn mạnh.

Cũng theo chuyên gia này, cần cân nhắc sửa đổi Nghị định 65/2022/NĐ-CP một cách toàn diện, chứ không nên theo hướng ân hạn 1-2 năm như dự thảo mà Bộ Tài chính đưa ra thời gian qua. Các quy định mà nghị định này đưa ra quá chặt, gây khó khăn cho cả nhà đầu tư lẫn doanh nghiệp phát hành. Việc ân hạn 1-2 năm không có nhiều ý nghĩa, bởi thị trường sẽ khó khăn không chỉ vài năm và niềm tin của nhà đầu tư không thể sớm lấy lại.