Hội Môi giới: Giá chung cư khó giảm

VARS cho rằng giải pháp chủ đầu tư hạ giá bán hay nhà nước đánh thuế đầu cơ bất động sản vẫn khó làm giá chung cư giảm.

Trong bản tin thị trường mới nhất, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá thị trường nhà ở dù đã có chuyển biến tích cực, vẫn tồn tại bất cập cần thời gian dài để khắc phục. Đó là tình trạng thiếu hụt nguồn cung chung cư gây tình trạng mất cân đối phân khúc trầm trọng, giá bán mới liên tục lập mặt bằng mới.

VARS cho biết tổng nguồn cung nhà ở giai đoạn 2018-2022 giảm khoảng 3,7 lần, từ 180.000 căn xuống khoảng 48.000 căn. Năm 2023, nguồn cung nhà ở tăng nhẹ lên khoảng 55.000 căn nhưng mới chỉ bằng 32% năm 2018.

Rổ hàng mới mở bán chủ yếu là sản phẩm cao cấp giá từ 40 triệu đồng mỗi m2, còn phân khúc bình dân dưới 25 triệu đồng mỗi m2 gần như biến mất. Tỷ trọng chung cư bình dân giảm từ mức 30% năm 2019 còn 6% năm 2023.

Lệch pha cung cầu ngày càng nghiêm trọng đẩy giá bán chung cư liên tục lập mốc mới, vượt khả năng chi trả của những người có nhu cầu thiết thực về nhà ở. Các giải pháp được nhắc nhiều thời gian qua là doanh nghiệp bất động sản cần giảm giá bán và cơ quan quản lý đánh thuế tài sản với người đầu cơ, nhưng VARS cho rằng chung cư rất khó giảm.

Đơn vị này lý giải, sản phẩm chung cư tập trung chủ yếu ở các quận trung tâm, nơi có quỹ đất ngày càng khan hiếm nên chủ đầu tư tập trung phát triển phân khúc cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận. Các chi phí liên quan như tài chính, giá vật liệu xây dựng, lương công nhân... liên tục tăng buộc doanh nghiệp phải bán giá cao mới có lời.

"Chủ đầu tư có dự án mở bán thời điểm này sẽ có lợi thế quyết định giá bán", VARS nhận định.

Với giải pháp đánh thuế bất động sản, Hội cho rằng chưa chắc đem lại tác dụng giảm giá nhà bởi sức hút của thành phố quá lớn khiến nhu cầu nhà ở luôn cao. Phương án giảm giá bán nếu xảy ra cũng đẩy nhu cầu cao hơn. Về lâu dài, giá vẫn tăng trở lại, chưa kể hệ lụy khác với nền kinh tế.

VARS nhìn nhận trong dài hạn, giá bất động sản phụ thuộc vào hành vi và tư duy của thế hệ. Mặt bằng giá bất động sản sẽ hạ khi nhu cầu bớt dồn vào khu vực trung tâm mà chuyển sang vùng ven. Do đó, giải pháp về dài hạn vẫn là giải quyết bài toán hạ tầng giao thông để giảm sức ép cho khu vực trung tâm, giúp dự án có giá bán tốt hơn nhờ ưu thế về quỹ đất.

Hội môi giới cũng kiến nghị cơ quan quản lý đẩy nhanh các dự án đầu tư công phát triển hạ tầng, mở rộng thành phố, quy hoạch đô thị vệ tinh, triển khai các dự án giao thông trọng điểm, nhất là hệ thống giao thông công cộng. Ngoài ra, cơ quan quản lý cần giải quyết nút thắt ở thời gian cấp phép, thủ tục phát triển dự án nhằm khơi thông nguồn cung mới.

Về phía doanh nghiệp phát triển dự án, VARS cho rằng cần nghiên cứu kỹ nhu cầu của thị trường để có định hướng phát triển phù hợp, chất lượng tương xứng với giá bán. Chủ đầu tư cũng cần thực hiện đúng trách nhiệm và cam kết trong việc xây dựng hạ tầng.

Ngọc Diễm