Hồi hộp với tài sản đảm bảo cho trái phiếu Tân Thành Long An

Hàng loạt nhà đầu tư mua trái phiếu của Công ty Tân Thành Long An như “ngồi trên đống lửa” vì Công ty mất khả năng trả nợ, trong khi tài sản đảm bảo là dự án Khu công nghiệp và đô thị Việt Phát gặp rắc rối pháp lý và có nguy cơ bị thu hồi.

Tài sản đảm bảo của lô trái phiếu 5.000 tỷ đồng của Tân Thành Long An là 200 ha Khu công nghiệp Việt Phát (mới được đổi tên thành Khu công nghiệp Suntec).

Bị phong tỏa vì liên quan tới vụ án Vạn Thịnh Phát

Tháng 5/2021, công ty này công bố huy động thành công 5.000 tỷ đồng trái phiếu, dù vốn chủ sở hữu thời điểm đó chỉ có 1.913 tỷ đồng. Đây là lô trái phiếu riêng lẻ có lãi suất không thấp hơn 10%/năm, kỳ hạn 5 năm, được đảm bảo bằng tài sản là 200 ha đất tại Khu công nghiệp Việt Phát tại xã Tân Lập, huyện Thủ Thừa, tỉnh Long An. Số tiền huy động được dùng để đầu tư xây dựng hạ tầng khu công nghiệp giai đoạn 1 với 290 ha.

Khu đất này nằm trong Dự án Khu công nghiệp và đô thị Việt Phát, có tổng diện tích hơn 1.832 ha, được quy hoạch theo mô hình kết hợp giữa khu công nghiệp và khu đô thị. Tổ hợp dự án này được UBND tỉnh Long An chấp thuận chủ trương đầu tư vào năm 2005, được cấp giấy chứng nhận đầu tư lần đầu vào năm 2010 với tiến độ quy định là hoàn thành việc xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật vào tháng 10/2015. Tuy nhiên, dự án không đảm bảo tiến độ, giấy chứng nhận đầu tư dự án phải điều chỉnh nhiều lần.

Sau đó, UBND tỉnh Long An có văn bản đồng ý cho gia hạn tiến độ, đến năm 2020 phải hoàn thiện hạ tầng khu công nghiệp và tiếp nhận nhà đầu tư thứ cấp. Đến ngày 17/5/2020, dự án được khởi công, sau đó doanh nghiệp hoàn thiện san lấp, làm hạ tầng kỹ thuật (thảm bê tông, làm hệ thống cấp thoát nước, xây dựng nhà máy xử lý chất thải…).

Đầu năm 2021, Chủ tịch UBND tỉnh Long An yêu cầu các cơ quan liên quan thanh tra toàn diện dự án Khu công nghiệp và đô thị Việt Phát. Đồng thời, UBND tỉnh Long An có văn bản thông báo kết luận của Chủ tịch UBND tỉnh về việc chưa thống nhất cho giãn tiến độ đối với dự án này.

Đến tháng 5/2021, Công ty dùng 200 ha đất trong dự án làm tài sản đảm bảo để phát hành lô trái phiếu nói trên.

Ngày 7/10/2022, Tân Thành Long An đã gửi Công văn số 04/2022-CV-TTLA sang TVSI - đại diện người sở hữu trái phiếu - chấp thuận cho tổ chức phát hành được toàn quyền thực hiện các thủ tục liên quan đến việc ký kết hợp đồng nguyên tắc, hợp đồng thuê/cho thuê, văn bản thỏa thuận và các tài liệu khác liên quan đến việc cho thuê khu đất dự án. Nguồn tiền thu được từ hoạt động cho thuê nêu trên và các hoạt động khác liên quan (nếu có) về tài khoản dự án.

Tuy nhiên, sau đó, Tân Thành Long An có tên trong danh sách hơn 700 doanh nghiệp bị cơ quan điều tra phong tỏa do liên quan đến vụ án điều tra Vạn Thịnh Phát. Vì vậy, toàn bộ hoạt động kinh doanh của Công ty buộc phải tạm dừng. Tân Thành Long An mất khả năng thanh toán lãi trái phiếu và bị tuyên vi phạm điều khoản trái phiếu.

TVSI hồi tháng 2/2023 nhận được công văn của Tân Thành Long An đề xuất hai nội dung: Thứ nhất, hoán đổi gốc và lãi trái phiếu sang giá trị sản phẩm bất động sản của dự án, có thể áp dụng hình thức mua chung, hợp tác đầu tư sản phẩm của dự án trong trường hợp giá trị trái phiếu không đủ giá trị sản phẩm; thứ hai, đề nghị người sở hữu trái phiếu đồng ý giãn thời gian trả lãi tối thiểu 2 năm để Công ty có thêm thời gian cơ cấu lại công nợ và triển khai kinh doanh bán hàng thu tiền và trả lãi.

Nhận xét về đề xuất xử lý khủng hoảng trái phiếu của doanh nghiệp này, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, Giảng viên cao cấp, Học viện Tài chính cho rằng, việc hoán đổi nợ trái phiếu phải là sự đàm phán giữa trái chủ và nhà phát hành để đảm bảo quyền lợi của đôi bên. Muốn trái chủ đồng ý hoán đổi nợ lấy tài sản thì yêu cầu đầu tiên là tài sản đó phải có pháp lý sạch, tiếp đến mới là vấn đề giá cả và các vấn đề khác.

“Trong trường hợp tài sản là dự án đang bị cơ quan điều tra yêu cầu phong toả thì việc xử lý sẽ phải chờ kết luận của Bộ Công an”, ông Thịnh khẳng định.

Nguy cơ dự án bị thu hồi

Nghiêm trọng hơn, đó là dự án Khu công nghiệp và đô thị Việt Phát có nguy cơ bị cơ quan chức năng tỉnh Long An thu hồi có nghĩa là tài sản đảm bảo cho lô trái phiếu không còn giá trị.

Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, ông Võ Minh Thành, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Long An cho biết, khu đất đang làm dự án Khu công nghiệp Việt Phát do Công ty Tân Thành Long An khai hoang từ những năm 1997, 1998, sau đó chuyển đổi sang đất nông nghiệp. Năm 2005, tỉnh Long An có chủ trương cho doanh nghiệp làm đất công nghiệp nên đã giao cho Tân Thành Long An 295 ha đất để làm khu công nghiệp, 177 ha làm khu đô thị và 1.400 ha làm nông nghiệp sinh thái. Dự án đã nhiều lần chậm tiến độ, hết thời hạn đầu tư và được gia hạn một lần trước năm 2020, sau đó hết hạn lần nữa và đến nay chưa được gia hạn tiếp.

Vào tháng 9/2022, các cổ đông của Tân Thành Long An đã chuyển nhượng toàn bộ cổ phần cho nhóm cổ đông mới, được cho là có liên quan đến Novaland. Công ty đã thay đổi đăng ký kinh doanh, thay đổi người đại diện theo pháp luật. Trao đổi với Đầu tư Chứng khoán, ông Võ Minh Thành cũng xác nhận điều này. Ông cho biết, trước khi xảy ra vụ án Vạn Thịnh Phát, Novaland đã liên hệ với tỉnh Long An nói rằng sẽ hợp tác với Tân Thành Long An.

“Họ đã phối hợp với Tân Thành Long An tổ chức một hội nghị xúc tiến đầu tư tại khu đất dự án Việt Phát, đổi tên dự án thành Suntec và gắn logo Nova lên. Tuy nhiên, sau khi xảy ra vụ án Vạn Thịnh Phát thì logo Nova được gỡ xuống, chỉ còn lại tên Khu công nghiệp Suntec”, ông Thành thông tin và cho biết thêm, “Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Long An nhận được văn bản của Cơ quan cảnh sát điều tra, Bộ Công an yêu cầu dừng hết giao dịch liên quan đến các khu đất của Công ty Tân Thành Long An để phục vụ điều tra”.

Chia sẻ thêm về quan điểm của Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Long An đối với số phận dự án Việt Phát, ông Thành nói rằng, trong trường hợp dự án được gỡ phong toả thì Sở sẽ rà soát đánh giá lại năng lực của nhà đầu tư, nếu họ đáp ứng được yêu cầu thì đề xuất cấp phép gia hạn, còn không thì xử lý thu hồi.

Trong trường hợp dự án Khu công nghiệp Việt Phát được dỡ phong toả thì Sở sẽ rà soát, đánh giá lại năng lực của nhà đầu tư. Nếu họ đáp ứng được yêu cầu thì đề xuất cấp phép gia hạn, còn không thì xử lý thu hồi. Ông Võ Minh Thành, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Long An

Nhìn nhận về việc thu hồi dự án Khu công nghiệp Việt Phát khi đang là tài sản đảm bảo cho khoản vay trái phiếu 5.000 tỷ đồng, luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho rằng: “Trong trường hợp Công ty Tân Thành Long An không thực hiện dự án theo đúng tiến độ, nội dung đã cam kết trong giấy chứng nhận đầu tư, thì UBND tỉnh Long An có quyền thu hồi để thực hiện đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư khác”.

Dù vậy, luật sư Hà nói: “Theo quy định hiện nay, chưa rõ ràng khái niệm “không đủ năng lực thực hiện dự án”.

Nếu dự án bị thu hồi thì quyền lợi và trách nhiệm của các bên liên quan sẽ ra sao?

Theo luật sư Hà, việc chủ đầu tư đã thế chấp chính dự án Việt Phát nói trên để đảm bảo cho khoản huy động trái phiếu trị giá 5.000 tỷ đồng thì trách nhiệm trả tiền gốc và tiền lãi cho trái chủ thuộc nghĩa vụ của Công ty Tân Thành Long An. Dù dự án trên có bị thu hồi hay không thì trách nhiệm này của Công ty Tân Thành Long An vẫn không thay đổi.

Ông Hà cho biết thêm, theo quy định tại Điều 43, Nghị định 01/2017/NĐ-CP, khi Nhà nước thu hồi đất thì hợp đồng thế chấp quyền sẽ bị chấm dứt; bên thế chấp là Công ty Tân Thành Long An phải hoàn trả khoản vay cho bên nhận thế chấp.

Vấn đề là Tân Thành Long An bị thu hồi dự án thì lấy đâu nguồn thu để thực hiện trả lãi và gốc trái phiếu cho người dân?

Trong khi đó, Điều 49, Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định về xử lý tài sản bảo đảm trong trường hợp công ty Tân Thành Long An không có đủ khả năng trả gốc và lãi trái phiếu lại quy định: Tài sản bảo đảm cho trái phiếu sẽ được đưa ra xử lý để thực hiện nghĩa vụ, việc xử lý sẽ được tuân theo các quy định pháp luật và thỏa thuận giữa các bên.