Hoán nợ trái phiếu bằng tài sản: Rủi ro bị đẩy về phía trái chủ?

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, trong bối cảnh thị trường đóng băng như hiện nay thì việc hoán nợ trái phiếu bằng tài sản sẽ mang đến một số rủi ro cho trái chủ.

Mới đây, Nghị định số 08 vừa được ban hành phần nào gỡ rối cho các doanh nghiệp bất động sản trong ngắn hạn và trung hạn. Trong đó bổ sung quy định, đối với trái phiếu chào bán tại thị trường trong nước, trường hợp doanh nghiệp phát hành không thể thanh toán đầy đủ, đúng hạn nợ gốc, lãi trái phiếu bằng đồng Việt Nam theo phương án phát hành đã công bố cho nhà đầu tư theo quy định tại Điều 17 Nghị định này, doanh nghiệp có thể đàm phán với người sở hữu trái phiếu để thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản.

Nhận định về quy định này, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, đây là một phương án hoàn toàn hợp lý, các trái chủ được chủ động lựa chọn, sở hữu nhà với giá thỏa thuận, doanh nghiệp phát hành sẽ không còn lo về nghĩa vụ nợ.

TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS cho biết, quy định cho phép doanh nghiệp phát hành trái phiếu có thể đàm phán với người sở hữu trái phiếu để thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản khác sẽ giúp gỡ nghẽn cho doanh nghiệp ở thời điểm này. Đồng thời, mở ra cơ hội cho doanh nghiệp có thêm các phương án xử lý câu chuyện trái phiếu. Nhưng điều kiện tiên quyết là cần có sự thương thảo giữa hai bên doanh nghiệp và trái chủ.

Một số quy định mở về trái phiếu trong Nghị định cũng mở ra hy vọng cho các doanh nghiệp bất động sản đang có khoản nợ trái phiếu, có thêm thời gian cơ cấu nợ, có phương án thích hợp để tái cấu trúc lại sản phẩm, có cơ hội phát triển, có lợi cho thị trường, nhà đầu tư và kinh tế nói chung.

Về phía các trái chủ, quy định mới giúp họ được chủ động lựa chọn, sở hữu nhà với giá thỏa thuận. Tuy nhiên, họ có thể sẽ phải đối mặt với rủi ro tài sản giảm giá hoặc các vấn đề liên quan đến pháp lý của tài sản như rủi ro đồng sở hữu bất động sản với các nhà đầu khác hoặc phải bỏ thêm tiền chênh lệch để sở hữu riêng do số tiền đầu tư nhỏ. Hay nguy cơ doanh nghiệp phát hành đẩy giá bất động sản lên cao để cấn trừ nợ.

Do đó, các trái chủ cần đặc biệt lưu ý về tính pháp lý của bất động sản được hoán đổi. Giao dịch mua bán phải thỏa mãn các điều kiện theo quy định của pháp luật, nếu bất động sản có tính pháp lý đầy đủ, mọi thứ sẽ thuận lợi hơn và ngược lại.

Đồng quan điểm với VARS, Luật sư Đào Hồng Lê (đoàn luật sư Hà Nội) cho biết, việc hoán đổi thanh toán bằng bất động sản có thể hiểu là chuyển từ giao dịch tài chính vay – trả sang mua – bán tài sản nhưng giao dịch này chỉ có thể áp dụng với dự án có tính pháp lý đầy đủ.

Với những sản phẩm chưa hoàn thiện pháp lý, về lý thuyết thì doanh nghiệp không được phép, nhưng phía các nhà đầu tư thì vẫn có thể cân nhắc. Cơ hội lấy lại tiền vẫn còn vì trong tương lai dự án có thể hoàn thiện pháp lý, nhưng rủi ro cao hơn vì có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của trái chủ về hình thức sở hữu và giao dịch. Sẽ rất phức tạp khi nhiều người cùng đứng tên một sản phẩm, mà đa phần những trái chủ này có vốn nhỏ và phải ghép chung với một hay nhiều người khác.