Hóa giải nghịch lý tín dụng bất động sản

Thủ tục giải ngân vốn vay rườm rà, lãi suất các khoản vay cũ còn cao, quá trình xét duyệt tín dụng kéo dài, tài sản đảm bảo bị định giá thấp… khiến doanh nghiệp bất động sản thiếu nguồn lực phát triển dự án bất động sản mới, ngân hàng khó giải ngân vốn huy động từ khách hàng, còn đối tượng có nhu cầu mua nhà ở thực có tâm lý thận trọng với các khoản vay do giá nhà duy trì ở mức cao trong bối cảnh nền kinh tế còn nhiều khó khăn.

Tình thế ‘tiến thoái lưỡng nan’ của bên vay và cho vay

Dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản – vốn chiếm 36% tổng dư nợ tín dụng bất động sản – tăng trưởng 21,86% trong giai đoạn từ đầu năm tới cuối tháng 9-2023. Trong đó, VPBank là ngân hàng có mức tăng trưởng tín dụng cao nhất 9 tháng đầu năm 2023, với dư nợ cho lĩnh vực này tăng hơn 50% – tương ứng hơn 27.000 tỉ đồng.

Với riêng ngân hàng mẹ VPBank, quy mô dư nợ cho vay là hơn 454.000 tỉ đồng tính tới cuối tháng 9-2023, tăng gần 26% so với đầu năm. Trong đó, tỷ trọng cho vay hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm hơn 17,5%, đứng thứ ba trong các lĩnh vực kinh doanh, sau tín dụng hộ kinh doanh và cho vay cá nhân để mua nhà ở, nhận quyền sử dụng đất.

Techcombank cũng ghi nhận diễn biến tương tự, với dư nợ cho hoạt động kinh doanh bất động sản của tăng hơn 50.000 tỉ đồng trong 9 tháng đầu năm 2023, là lĩnh vực tăng cao nhất và chiếm phần lớn mức tăng trưởng tín dụng của ngân hàng. Diễn biến này đưa tỷ trọng dư nợ từ hoạt động kinh doanh bất động sản của ngân hàng lên mức 34,63% tính tới cuối tháng 9-2023, cao hơn khoảng 8% so với thời điểm đầu năm.

HDBank ghi nhận quy mô cho vay kinh doanh bất động sản tính tới cuối háng 9-2023 tăng gần 15.000 tỉ đồng so với thời điểm đầu năm. Tỷ trọng mảng này trên tổng dư nợ cho vay ở mức 12,89% tính tới cuối tháng 9-2023, tăng khoảng 4,4% so với đầu năm. Ngoài ra, dư nợ từ hoạt động xây dựng cũng tăng thêm hơn 5.000 tỉ đồng.

SHB cũng dư nợ cho hoạt động kinh doanh bất động sản là hơn 66.000 tỉ đồng tính đến cuối quý 3-2023, tăng hơn hai lần so với thời điểm đầu năm. Tỷ trọng dư nợ cho vay với lĩnh vực này cũng vươn lên đứng thứ hai trong số các lĩnh vực kinh doanh của ngân hàng, với 16,38%.

Như vậy, tín dụng kinh doanh bất động sản vẫn tăng mạnh trong bối cảnh nền kinh tế đối mặt với nhiều khó khăn, thị trường bất động sản trầm lắng với lượng giao dịch mới chung 9 tháng đầu năm 2023 chỉ bằng khoảng 50% so với cùng giai đoạn năm 2022 và bằng khoảng 20% so với giai đoạn sốt đất, bình quân mỗi tháng có khoảng 107 doanh nghiệp bất động sản rời khỏi thị trường.

Tín hiệu này, theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho thấy “sức khỏe” của các doanh nghiệp bất động sản đã có dấu hiệu được cải thiện, nhưng chưa hoàn toàn và diễn ra trên diện rộng. Ngoài ra, những vướng mắc của thị trường phần nào được tháo gỡ qua các chính sách như hạ lãi suất, cho phép vay đảo nợ, chính sách giãn/hoãn các khoản nợ…

Bên cạnh đó, hoạt động huy động vốn từ thị trường cổ phiếu và trái phiếu doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn cũng khiến các doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc nhiều hơn vào tín dụng ngân hàng. Một thống kê của FiinRatings về cấu trúc các kênh huy động vốn trên thị trường tài chính cho thấy lượng vốn huy động qua hệ thống ngân hàng chiếm tỷ trọng gần 80% năm 2022, trong khi năm 2021 chỉ ở mức 58,4%.

Ngược lại, huy động qua hai thị trường cổ phiếu và trái phiếu doanh nghiệp, vốn được định hướng thành hai kênh dẫn vốn trung – dài hạn cho nền kinh tế giảm 58% về giá trị, kéo tỷ trọng vốn huy động vốn qua thị trường cổ phiếu và trái phiếu doanh nghiệp từ mức 41,6% năm 2021 xuống mức 20% năm 2022.

Dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản có mức tăng trưởng cao hơn 3,6 lần so với mức tăng trưởng tổng dư nợ tín dụng của lĩnh vực bất động sản trong cùng giai đoạn 9 tháng đầu năm 2023 là 6,04%, nhưng tín dụng bất động sản tập trung vào mục đích tiêu dùng, tự sử dụng – vốn chiếm 64% tổng dư nợ tín dụng – lại có xu hướng giảm.

Ông Lê Ngọc Lâm, Tổng giám đốc BIDV, cho biết ngân hàng đã thực hiện điều chỉnh giảm lãi suất huy động và cho vay 10 lần, qua đó đưa lãi suất cho vay ngắn hạn và vay trung – dài hạn lần lượt giảm xuống khoảng 6-6,5% và 8-9%, giúp đối tượng có nhu cầu vay vốn dễ tiếp cận với tín dụng ngân hàng hơn. Tuy nhiên, hoạt động cho vay với dự án bất động sản và vay tiêu dùng, tự sử dụng bất động sản vẫn gặp không ít khó khăn.

Theo đó, BIDV đã duyệt khoảng 26.000 tỉ đồng cho các dự án, luỹ kế từ năm 2022 đến hiện tại. Nhưng đến nay mới giải ngân được khoảng 8.000 tỉ đồng, còn khoảng 18.000 tỉ đồng vẫn đang chờ giải quyết các vướng mắc về pháp lý như cấp phép xây dựng, giải phóng mặt bằng, chuyển đổi giá trị quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, việc dư nợ bất động sản tiêu dùng chỉ tăng 4%, trong khi những năm trước luôn tăng trưởng trên 20%, theo ông Lâm, cho thấy khách hàng cá nhân không mặn mà mua nhà.

Tương tự, ông Nguyễn Thanh Tùng, Tổng giám đốc Vietcombank, cho biết nhu cầu vay mua nhà liên tục giảm, dù ngân hàng liên tục giảm lãi suất. Nguyên nhân là khách hàng mất niềm tin vào thị trường bất động sản, cùng tâm lý chờ giá nhà xuống thấp hơn.

“Từ đầu năm đến nay, chúng tôi đã giảm mặt bằng lãi suất cho vay khoảng 2,5% cho cả chủ đầu tư và người mua nhà, nhưng giá bất động sản giảm ít, chưa phù hợp với người mua nhà để ở. Các giao dịch chủ yếu mua đi bán lại, nguy cơ gây bong bóng, rủi ro cho tín dụng bất động sản”, ông Tùng nói.

Bối cảnh trên khiến ngân hàng, công ty bất động sản và người có nhu cầu mua nhà ở thực đều rơi vào tình thế “tiến thoái lưỡng nan”.

Ông Nguyễn Đức Vinh, Tổng giám đốc VPBank, cho biết ngân hàng nơi ông đang làm việc là một trong những đơn vị cho vay bất động sản nhiều nhất thị trường, nhưng đến giờ chính ngân hàng cũng thấy “sợ”.

Nỗi sợ của ông Vinh, là các doanh nghiệp bất động sản tích lũy nhiều dự án trong giai đoạn ‘tiền dễ’ – tức giai đoạn lãi suất thấp dẫn tới dòng tiền dịch chuyển từ kênh tiết kiệm sang các kênh đầu tư, nhưng hiện thị trường vẫn chưa thoát khỏi trạng thái khủng hoảng, vẫn tiếc không bán ra.

“Bán ra hòa vốn đã là tốt, lỗ cũng phải chấp nhận. Nhưng các doanh nghiệp cứ im im như vậy thì không công bằng với ngân hàng”, ông Vinh nói.

Bên cạnh vấn đề nội tại của các doanh nghiệp bất động sản, Tổng giám đốc VPBank cho rằng những vấn đề khách quan và chủ quan của thị trường cũng tác động không nhỏ tới hoạt động giải ngân vốn của các ngân hàng. Cụ thể, vấn đề khách quan là cuộc khủng hoảng thanh khoản, từ trái phiếu lan tới bất động sản, khiến lãi suất tăng vọt. Còn vấn đề chủ quan là khó khăn do vướng mắc pháp lý, các quá trình thực thi.

“Có trường hợp chúng tôi cho vay mua dự án nhưng đến nay ba năm rồi vẫn nằm im. Bây giờ xử lý vấn đề bất động sản chủ yếu là cơ quan nhà nước, cần đẩy nhanh thể chế, khơi thông ác tắc pháp lý”, ông Vinh đánh giá.

Đồng quan điểm, ông Phạm Như Ánh, Tổng giám đốc MB, cho rằng thị trường bất động sản đang trong giai đoạn khó khăn và tồn tại nhiều rủi ro, nên ngân hàng bắt buộc phải thẩm định kỹ. Muốn giải quyết vấn đề này, chính doanh nghiệp phối hợp với ngân hàng, không giấu diếm.

“Lúc làm hồ sơ đi vay thì doanh nghiệp luôn gửi những thông tin tốt nhất, còn ngân hàng cố gắng tìm những thứ mà doanh nghiệp chưa đưa ra. Chúng ta cần sự hợp tác, để quá trình này đẩy nhanh nhất có thể”, ông Ánh nói và cho rằng đề xuất rút gọn quy trình thẩm định, giải ngân với doanh nghiệp lúc này chính là đi ngược về quy trình quản trị rủi ro của ngân hàng.

Về phía nhà phát triển bất động sản, đại diện một số doanh nghiệp cũng thừa nhận những vướng mắc khiến doanh nghiệp khó hạ giá bán sản phẩm.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest, cho biết 90% vướng mắc của doanh nghiệp bất động sản liên quan đến vấn đề pháp lý, thủ tục hành chính. Do đó, doanh nghiệp rất mong chờ các quy định về pháp lý mà Quốc hội đang cân nhắc thông qua. Chẳng hạn, quy định giải phóng mặt bằng, thủ tục và cơ chế thu hồi kéo dài.

“Có dự án 15 năm chưa xong công tác giải phóng mặt bằng. Về thủ tục đầu tư, hiện một dự án phải xin trên 30 con dấu. Điều này bào mòn sức khỏe của doanh nghiệp”, ông Hiệp giãi bày.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, cả nước đang có tới 1.200 dự án nằm chờ tháo gỡ, nhưng chỉ có khoảng 500 dự án đang được xem xét, tức là có trên 800 dự án tiếp tục nằm chờ.

Còn ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch hiệp hội bất động sản TPHCM, nhấn mạnh khó khăn pháp lý của doah nghiệp bất động sản hiện tồn tại ở tất cả các khâu, từ khó khăn về luật (vướng pháp lý – PV), khó khăn do các quy định dới luật tới mắc trong thực thi pháp luật.

Về điều kiện tiếp cận tín dụng, ông Lâm Hoàng Đăng, Phó tổng giám đốc Văn Phú – Invest, đánh giá quy định của NHNN về việc doanh nghiệp phải có tối thiểu 30% vốn tự có mới được vay vốn phát triển dự án đang làm khó các chủ đầu tư. Cụ thể, việc phải trả lãi, trả gốc vay và các chi phí khác trong bối cảnh thị trường bất động sản khó khăn buộc bản thân doanh nghiệp phải ứng vốn tự có để thực hiện. Vì vậy, số vốn tự có này dần dần sẽ bị giảm đi, gâp áp lực rất lớn cho các doanh nghiệp.

Ngoài ra, yêu cầu doanh nghiệp bất động sản phải nộp tiền sử dụng đất thì mới cho vay khiến doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn, vì quá trình trước khi giao đất thường phát sinh rất nhiều chi phí.

Còn ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng thủ tục cấp tín dụng cho một dự án bất động sản hoặc cho doanh nghiệp vay thực hiện dự án bất động sản được thực hiện theo quy trình 2 bước, gồm: các chi nhánh trình hội sở chính phê duyệt chủ trương cấp tín dụng cho vay bất động sản; chi nhánh và doanh nghiệp thống nhất các điều kiện tín dụng và nội dung hợp đồng tín dụng để ký kết chính thức, mất rất nhiều thời gian, trung bình khoảng 2 tháng. Điều này dẫn đến tình trạng không đáp ứng kịp thời nhu cầu sử dụng vốn của doanh nghiệp.

Bên cạnh những khó khăn trên, ông Nguyễn Thanh Tùng, Tổng giám đốc Vietcombank, cho rằng cơ cấu thị trường bất động sản vẫn đang mất cân đối khi dư thừa sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp, nhưng thiếu nhà ở giá rẻ, phù hợp với nhu cầu của người dân.

Tất cả những khó khăn của ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản đã khiến người mua nhà, với vai trò người tiêu dùng cuối cùng, chịu ảnh hưởng do thu nhập của đại bộ phận người dân không theo kịp tốc độ tăng giá bất động sản.

Lối ra nào cho các bên?

“Muốn thị trường bất động sản sôi động hơn, giá nhà phải hợp lý hơn” là thông điệp được ông Đào Minh Tú, Phó thống đốc NHNN, đưa ra tại một hội nghị diễn ra cuối tháng 10-2023.

Theo ông Tú, giá nhà giảm rất chậm, thậm chí còn tăng trong thời gian qua, dù lãi suất cho vay giảm mạnh. Do đó, doanh nghiệp bất động sản cần thống nhất trong cuộc chơi về giá nhà, qua đó giải quyết được vấn đề sức mua của thị trường.

Để giải quyết được việc này, đại diện một số ngân hàng kiến nghị NHNN xem xét việc hạ hệ số rủi ro với lĩnh vực bất động sản hoặc không cào bằng tỷ lệ này với mọi phân khúc, mọi dự án.

“Là một lĩnh vực được đánh giá là rủi ro, hệ số cho bất động sản ở mức 200% là dễ hiểu, tuy nhiên chúng tôi kiến nghị nên có sự xem xét tùy từng dự án và giai đoạn dự án sẽ có trường hợp giảm hệ số rủi ro”, ông Phùng Quang Hưng, Phó tổng giám đốc Techcombank cho biết.

Tương tự, ông Nguyễn Đức Vinh, Tổng giám đốc VPBank, cho rằng nếu coi bất động sản là một ngành quan trọng “thì đừng coi nó là ngành không tốt”. Do đó, việc áp dụng hệ số rủi ro tới 200% do lĩnh vực này đang chiếm tỷ trọng tín dụng cao là đều nên xem xét, nếu giảm xuống sẽ là giải pháp thiết thực để thúc đẩy thị trường.

Ngoài ra, ông Vinh đề nghị có thể xem xét thay đổi cơ chế một số gói hỗ trợ có tỷ lệ giải ngân thấp, có thể chuyển cơ chế hỗ trợ sang khách hàng thay vì chủ đầu tư.

Để hạn chế chi phí vốn cho doanh nghiệp bát động sản, ông Nguyễn Quốc Hiệp đề xuất ngân hàng chỉ nên nhận tài sản đảm bảo là chính dự án bất động sản và không yêu cầu doanh nghiệp thế chấp bổ sung tài sản khác. Việc thế chấp bổ sung tài sản khác, nếu có, chỉ nên áp dụng với trường hợp doanh nghiệp vay vốn khoảng 70-80% tính trên tổng mức đầu tư của dự án.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Hưng, Tổng giám đốc TPBank, cho rằng việc yêu cầu tài sản bổ sung chỉ là giải pháp “đặng chẳng đừng”. Để tránh việc này, doanh nghiệp cần minh bạch thông tin và đồng hành nhiều hơn với ngân hàng.

Vị này cho biết ngân hàng có thể linh hoạt với quy định về tài sản đảm bảo, không phải dự án nào cũng bắt buộc. “Với những dự án tiềm năng thì có thể ngân hàng không phải đòi thêm nhưng nếu dự án ít triển vọng hơn thì ngân hàng muốn tăng sự cam kết của chủ đầu tư vào cùng dự án”, ông Hưng nói và mong muốn các doanh nghiệp minh bạch thông tin với ngân hàng.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Đức Vinh cho rằng các doanh nghiệp bất động sản cũng phải xem lại cách sử dụng vốn của mình, không thể dùng tiền vay cho dự án để sử dụng tại dự án khác.

Yêu cầu của ông Hưng và ông Vinh được đưa ra trong bối cảnh nhiều dự án bất động sản triển khai không thành công, khiến ngân hàng “không biết bấu víu vào đâu”, thậm chí không có khả năng tự đi hoàn thiện dự án để cho vay. Ngoài ra, tỷ lệ nợ xấu của tín dụng bất động sản đã đạt mức 2,89% đến cuối tháng 9-2023, cao hơn nhiều so với mức 1,72% ghi nhận tại thời điểm cuối năm 2022.

Từ góc nhìn hiệp hội ngành nghề, ông Lê Hoàng Châu cho rằng gỡ khó cho các doanh nghiệp bất động sản và tín dụng bất động sản cũng cần bắt đầu từ các giải pháp phi tín dụng là tháo gỡ pháp lý cho dự án.

“Gỡ được pháp lý sẽ gỡ được tín dụng vì khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản vẫn là vấn đề pháp lý. Riêng tại TPHCM có tới 148 Dự án cần tháo gỡ khó khăn pháp lý”, ông Châu nêu quan điểm.

Về giải pháp tài chính, ông Dennis Ng Teck Yow, Tổng giám đốc Tập đoàn Novaland, đề nghị NHNN gia hạn nợ tối đa 24 tháng theo Thông tư 02/2023, thay vì tối đa 12 tháng như hiện tại. Chính sách này áp dụng chung cho khách hàng doanh nghiệp và cá nhân nhằm đáp ứng được yêu cầu cơ cấu nợ toàn diện, gỡ khó cho nền kinh tế.

Đại diện Novaland cũng mong muốn Bộ Tài chính có chính sách giảm thuế và giãn thuế thu nhập doanh nghiệp cho các doanh nghiệp bất động sản để tháo gỡ khó khăn và tập trung ổn định kinh doanh trong 3 năm, gồm năm 2022, 2023 và 2024.