Hồ sơ đất đai tắc hàng loạt từ 1/8, thanh khoản nhà đất TP HCM có bị nghẽn?

Những “biến số” trong cách tính tiền sử dụng đất sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 1/8 đang khiến hàng nghìn hồ sơ đất đai tại TP.HCM gặp vướng mắc. Điều này cũng khiến thanh khoản nhà đất, đặc biệt là đất nền phía Nam bị ảnh hưởng.

Như VnBusiness đã đưa tin, Cục Thuế TP.HCM vừa có văn bản gửi UBND TP.HCM liên quan đến việc giải quyết hồ sơ đất đai từ ngày 1/8/2024. Việc cơ quan thuế 2 lần phát đi đơn kiến nghị xin chỉ đạo “gỡ vướng” chỉ trong chưa đầy 1 tháng phần nào cho thấy vấn đề tính tiền sử dụng đất theo quy định mới tại đầu tàu kinh tế phía Nam vẫn “rối như canh hẹ”.

“Đá tảng” chặn thanh khoản

Không thể phủ nhận những tác động tích cực từ bộ 3 Luật Nhà đất, Kinh doanh bất động sản và Nhà ở đang giúp thị trường bất động sản TP.HCM tạo đà hưng phấn, liên tục ấm trở lại.

Tuy nhiên, việc hàng nghìn hồ sơ đất đai từ 1/8 bị “treo” đang gây ra những trở ngại trong giao dịch nhà đất trên địa bàn TP.HCM, qua đó kéo lùi tốc độ tăng trưởng thanh khoản của thị trường chung.

Minh chứng là không ít giao dịch nhà đất tại TP.HCM chưa thể hoàn tất các thủ tục mua bán, do ngành thuế chưa thể tính thuế thu nhập của người bán. Điển hình như trường hợp của ông Hà Trung Dũng vừa chốt hợp đồng mua một căn chung cư cũ tại quận 7, giá hơn 3,5 tỷ đồng.

Những biến số trong tính toán tiền sử dụng đất sau khi luật mới có hiệu lực đang gây ra không ít khó khăn.

Ông Dũng chia sẻ, sau thời gian đàm phán, 2 bên đã hoàn tất thủ tục công chứng để sang tên, nhưng đến khâu người bán đến cơ quan thuế để làm hồ sơ đóng thuế thu nhập cá nhân thì mới hay thủ tục này đang “tắc”. Hồ sơ vẫn được tiếp nhận, nhưng cán bộ thuế không thể trả lời bao giờ có kết quả.

Tương tự, vào giữa tháng 8 vừa qua, để có tiền tất toán và chuyển sang căn hộ mới, ông Lâm cần bán gấp căn chung cư ở Bình Thạnh với giá 4 tỷ đồng. Tuy nhiên, sau hơn nửa tháng nộp hồ sơ mua bán và các giấy tờ liên quan đến đóng thuế chuyển nhượng, hồ sơ của ông vẫn chưa có kết quả.

Không chỉ là hiện tượng cục bộ, theo báo cáo vừa phát đi của Cục Thuế TP.HCM, từ ngày 1/8 đến 27/8 cơ quan này đã tiếp nhận tổng cộng 8.808 hồ sơ.

Trong đó có 346 hồ sơ thu tiền sử dụng đất với trường hợp công nhận quyền sử dụng đất, 277 hồ sơ thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất. Ngoài ra, có 5.448 hồ sơ thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản, 2.737 hồ sơ thuộc các trường hợp không phát sinh nghĩa vụ tài chính.

Chờ khơi thông các điểm nghẽn

Thực tế cũng cho thấy giao dịch bất động sản trong hơn 1 tháng qua tại TP.HCM có phần kém sôi động hơn thời điểm đầu năm, đặc biệt là sau Tết Nguyên đán. Khảo sát tại các phòng công chứng ở nhiều khu vực vùng ven cho thấy hoạt động hồ sơ công chứng đã “hạ nhiệt” đáng kể.

Kể từ đầu tháng 8 đến nay, tại một số văn phòng công chứng trên đường Đỗ Xuân Hợp, Tú Xương, Lê Văn Việt, Lê Lợi… (TP.Thủ Đức) lượng khách ra – vào không quá tấp nập, nhiều khách mệt mỏi vì đợi chờ lâu nhưng chưa thấy “ánh sáng cuối đường hầm”.

Anh Đặng Tuấn Kiệt, môi giới được mệnh danh như “thổ địa” tại khu vực Thủ Đức, cho hay nguyên nhân một phần là do vừa bước qua tháng ngâu (tháng 7 âm lịch), vừa là giai đoạn “chuyển giao” của Luật mới.

“Các hồ sơ đất đai tại Tp.HCM từ 1/8 đang chờ các thông tư, hướng dẫn theo Luật mới. Vì thế, hoạt động công chứng đất đai có phần chậm nhịp, sức cầu không đồng đều ở các khu vực”, anh Kiệt nói.

Cần phải nhắc lại, trước thời điểm bộ 3 luật liên quan bất động sản có hiệu lực, cả thị trường địa ốc nói chung, đặc biệt là phân khúc đất nền kì vọng rất lớn vào sức cầu. Nhiều nhà đầu tư sở hữu bất động sản trong tâm thế “chốt lời” hoặc “thoát hàng” khi các luật chính thức đưa vào thực thi.

Tuy nhiên, thời gian qua thị trường đất nền phía Nam dù có tín hiệu tốt hơn so với thời điểm năm 2023 nhưng chưa rõ nét. Theo các môi giới, giao dịch nhà đất chưa đột phá, thị trường chưa có dấu hiệu ảnh hưởng quá rõ nét của Luật mới sau khi có hiệu lực.

Hầu hết các chuyên gia trong ngành đều chung nhận định, từ năm 2025 trở đi, đất nền mới trở về “quỹ đạo” tăng. Luật mới cần có độ ngấm, kéo theo trạng thái thị trường cần thêm thời gian để bắt kịp.

Trước thực tế đang diễn ra, Cục Thuế TP.HCM kiến nghị UBND TP.HCM sớm ban hành quyết định điều chỉnh bảng giá đất và có hướng dẫn, chỉ đạo việc áp dụng các văn bản quy phạm pháp luật (bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, tỉ lệ phần trăm tính thu tiền thuê đất...). Để từ đó cơ quan thuế kịp thời tính nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với các hồ sơ phát sinh từ ngày 1/8/2024.

Ngoài ra, để tránh tồn đọng hồ sơ, khiếu nại, ảnh hưởng đến nhu cầu thực tế và quyền lợi hợp pháp của người dân, Cục Thuế TP.HCM dự kiến báo cáo Tổng cục Thuế về việc giải quyết các trường hợp không phát sinh nghĩa vụ tài chính nêu trên khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người dân.