Hồ sơ đất đai nộp sau ngày 1/8 bị ‘treo’ hàng loạt do ‘biến số’ giữa bảng giá đất mới và Luật Đất đai

Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 1/8, đi cùng Nghị định số 103, quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Tuy nhiên, do những “biến số” trong cách tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dẫn đến ở các địa phương, hồ sơ đất đai từ ngày 1-8 bị ách tắc.

Những “biến số” khi luật mới được áp dụng đang khiến nhiều địa phương lúng túng. Điển hình, tại TP.HCM, cục Thuế TP.HCM vừa có báo cáo gửi UBND TP.HCM liên quan đến việc giải quyết hồ sơ đất đai từ ngày 1/8/2024.

Theo Cục Thuế TP.HCM, Luật Đất đai và Nghị định 103 nêu quy định về bảng giá đất trên địa bàn TP.HCM giai đoạn 2020-2024 (Quyết định số 02/2020 của UBND TP.HCM) sẽ được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025.

Tuy nhiên, việc áp dụng Quyết định số 02/2020 đối với các trường hợp áp dụng giá đất tại bảng giá đất theo quy định tại Khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024 sẽ phát sinh những bất cập, vướng mắc trong quá trình giải quyết hồ sơ tại cơ quan thuế.

Đầu tiên là những vấn đề liên quan đến trường hợp tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Cụ thể, Luật Đất đai 2024 áp dụng giá đất tại bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng, chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân mà không phân biệt trong hay ngoài hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân.

Trong khi trước đây, Luật Đất đai 2013 chỉ áp dụng giá đất tại bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân.

Đối với phần diện tích vượt hạn mức thì áp dụng giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất – hệ số K (giá đất tại bảng giá đất 2020 - 2024 nhân hệ số K năm 2024).

Cục Thuế TP.HCM cũng chỉ ra một bất cập nữa, đó là trường hợp tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản. Điều 247 Luật Đất đai 2024 quy định: Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần; trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thu nhập chịu thuế tính theo giá đất trong bảng giá đất.

Trước đây quy định thu nhập chịu thuế khi kê khai, tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được thấp hơn theo giá đất do UBND TP.HCM ban hành.

Chính bởi những “độ vênh” đang có, sau gần nửa tháng Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, các cơ quan thuế tại TP.HCM đang tạm ngưng giải quyết hồ sơ về đất đai nhận sau 1/8.

Trong khi các địa phương đang lúng túng thì người dân cũng mệt mỏi vì chờ đợi khi nhiều giao dịch liên quan đến nhà, đất bị ngưng trệ.

Hơn 1 tuần qua, trước những thông tin về bảng giá đất mới dự kiến tăng mạnh, đồng nghĩa với việc người dân phải chịu khoản tiền nghĩa vụ tài chính cao hơn nhiều lần. Điều này khiến nhiều người dân đổ xô đi nộp hồ sơ tính tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, ở nhiều địa phương, các cơ quan chức năng đã ngưng nhận hồ sơ.

Gần 20 năm làm công nhân ở TP.HCM, gia đình bà Viên, quê Bình Dương, tích cóp mua được mảnh đất nông nghiệp tại xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh. Để chuyển sang đất thổ cư, bà phải phối hợp với chủ cũ để làm thủ tục tách thửa, làm sổ đỏ.

Niềm vui ngắn chẳng tày gang, trước thông tin về bảng giá đất mới tăng hàng chục lần, bà Viên vô cùng lo lắng. “Giá đất khu vực tôi mua tăng rất mạnh, dự kiến sẽ mất thêm hàng chục tỷ khi chuyển mục đích sử dụng đất. Điều này là ngoài tầm với với gia đình công nhân như chúng tôi”, bà Viên bộc bạch.

Có thể thấy, như thường lệ, mỗi khi có luật mới ban hành cùng các nghị định hướng dẫn đi theo, luôn có “độ vênh” nhất định đòi hỏi các địa phương, cơ quan chức năng phải nhanh chóng “nắn” lại, đảm bảo quyền lợi cho người dân.

Tại TP.HCM, Cục Thuế TP.HCM kiến nghị UBND TP sớm ban hành Quyết định điều chỉnh, bổ sung Quyết định số 02/2020 cho phù hợp với tình hình thực tế và sớm có hướng dẫn, chỉ đạo việc áp dụng các văn bản quy phạm pháp luật (bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, tỷ lệ phần trăm tính thu tiền thuê đất...) để cơ quan thuế kịp thời tính nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với các hồ sơ phát sinh từ ngày 1/8 đến ngày Quyết định do UBND TPHCM ban hành có hiệu lực thi hành.

HoREA đề nghị áp dụng bảng giá đất hiện hành đến hết năm 2025

Trước đó, trước những lo ngại của người dân về dự thảo bảng giá đất mới được Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đưa ra, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét để có văn bản giải thích luật đối với khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 để các địa phương thống nhất cách hiểu và dễ thực thi.

Theo văn bản ngày 9-8, HoREA đề nghị bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 và các quy định pháp luật có liên quan được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31-12-2025. Trường hợp cần thiết UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật này hoặc Luật Đất đai số 45/2013/QH13 cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương.