Hồ sơ chuyển nhượng bất động sản kéo dài, dân phải đóng thuế thay vì được miễn

Do thời gian “ngâm” hồ sơ mua bán nhà kéo dài dẫn đến trường hợp tréo ngoe, người dân rơi vào cảnh phải nộp thuế thay vì được miễn.

Ngâm hồ sơ 3 tháng, từ được miễn thuế chuyển sang nộp thuế

Vào tháng 2/2022, ông N.H.Hoàng bán căn nhà ở P.An Khánh, Q.2 (nay là TP.Thủ Đức, TP.HCM) với giá 12 tỉ đồng. Hồ sơ mua bán nhà đất được thực hiện nộp hồ sơ lên Văn phòng Đăng lý đất đai TP.HCM chi nhánh TP.Thủ Đức cũng vào tháng 2. Trong thời gian chờ đợi cơ quan chức năng thực hiện các thủ tục, một tháng sau ông Hoàng mua 1 căn nhà P.Phước Long B, Q.9 (nay là TP.Thủ Đức) có diện tích 140 m2 với giá 10,15 tỉ đồng (thực hiện công chứng vào tháng 3).

Ông Hoàng cho biết khi thực hiện bán căn nhà ở P.An Khánh, ông có đầy đủ giấy tờ chứng minh là tài sản duy nhất để được hưởng chính sách miễn thuế. Thế nhưng hồ sơ này bị “ngâm” 3 tháng, không hiểu sao không trả. Sau khi bán nhà ở P.An Khánh, ông Hoàng mới có tiền mua căn nhà ở P.Phước Long B thế nhưng hồ sơ mua đất lại làm nhanh hơn hồ sơ bán ra. Dẫn đến trên hệ thống thể hiện ông Hoàng có 2 căn nhà nên phần căn nhà P.An Khánh không được miễn thuế theo chính sách.

Theo Thông tư 111/2013 của Bộ Tài chính, thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì không phải nộp thuế. Tuy nhiên, để đáp ứng được quy định này, bên chuyển nhượng phải đáp ứng đủ 3 điều kiện. Thứ nhất, chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng. Thứ hai, có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tối thiểu 6 tháng. Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp giấy chứng nhận. Thứ ba, chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở. Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.

“Nếu nói tôi có 2 căn nhà và không cho miễn thuế căn bán ra thì cần xem lại thời gian mua bán nhà. Căn nhà P.An Khánh, tôi bán và công chứng hợp đồng mua bán ngày 27.1.2022, sau đó tôi mua miếng đất P.Phước Long B công chứng ngày 1/3/2022. Bán nhà xong, tôi cũng phải kiếm nơi khác mua để ổn định cuộc sống, không lẽ vì cơ quan chức năng kéo dài hồ sơ 3 tháng mà tôi phải chờ, không được mua, bỏ cơ hội nếu kiếm được nhà ưng ý. Ở đây, không có gì không thể thực hiện được, cơ quan chức năng cứ nhìn vào hồ sơ tại thời điểm tôi bán nhà có bao nhiêu căn”, ông Hoàng bức xúc. Theo quy định thuế hiện nay, thuế suất thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng bất động sản là 2%. Như vậy với giá căn nhà bán ra 12 tỉ đồng, ông Hoàng phải nộp số thuế 240 triệu đồng thay vì được miễn. Vụ việc của ông Hoàng hiện đang được cơ quan thuế tại TP.HCM giải quyết.

Dân chịu thiệt

Luật sư Trần Xoa - Giám đốc Công ty Luật Minh Đăng Quang cho rằng, thời gian giải quyết hồ sơ chuyển nhượng bất động sản của cơ quan chức năng trong vòng 10 ngày. Trường hợp như trên, thời gian giải quyết hồ sơ chuyển nhượng bất động sản cho dân bị chậm, dẫn đến tình huống người dân có 2 căn nhà, không đủ điều kiện được miễn giảm thuế. Khi hệ thống đã thể hiện một người có 2 căn nhà thì cán bộ khó có thể giải quyết miễn thuế trong trường hợp này. Nếu không có hướng dẫn cụ thể từ cơ quan cấp trên, bộ phận thực hiện khó giải quyết miễn thuế trong trường hợp này vì sợ trách nhiệm. Trường hợp cơ quan chức năng giải quyết hồ sơ không đúng quy định pháp luật, gây thiệt hại cho người dân, người dân có thể khởi kiện và yêu cầu bồi thường.

Mới đây, trước hiện tượng cơ quan thuế trả lại hồ sơ kê khai thuế do nghi ngờ những trường hợp này có dấu hiệu kê khai thấp so với giá giao dịch thực tế, Tổng cục Thuế yêu cầu Cục Thuế các tỉnh, thành không thực hiện trả lại hồ sơ, không được kéo dài thời hạn giải quyết hồ sơ theo quy định mà cần thực hiện tính thuế theo đúng quy định tại Nghị định số 12/2015, Thông tư số 92/2015 và chỉ đạo của Bộ Tài chính để đảm bảo thời gian theo quy định đối với các hồ sơ chuyển nhượng của người nộp thuế. Trường hợp phát hiện rủi ro thì chuyển sang thực hiện thanh tra, kiểm tra sau theo đúng quy định tại luật Quản lý thuế và các văn bản hướng dẫn thi hành.