HLD – Giá phi mã có kèm FA?

Đây là mã cổ phiếu đã có mức tăng giá ấn tượng từ đầu năm tới nay và gần như không chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố từ thị trường chung. Vậy cổ phiếu có gì hấp dẫn, định giá phù hợp bao nhiêu và nó có còn tiếp tục kéo dài nữa không? Trong bài viết này chúng tôi sẽ đi làm rõ tình hình kinh doanh và các dự án công ty đang triển khai trong thời gian tới.

⦁ Tổng quan doanh nghiệp

⦁ Tổng quan ngành nghề kinh doanh

Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản HUDLAND là một đơn vị thành viên của Tổng công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị (HUD), được thành lập tháng 08 năm 2007. Lĩnh vực kinh doanh chính là đầu tư phát triển khu dân cư, khu đô thị mới; xây dựng cải tạo nhà; xây dựng các khu trung tâm thương mại, siêu thị, văn phòng.

Địa bàn kinh doanh chính của công ty là Bắc Ninh, Hà Nội, Hải Dương và Yên Bái. Hiện tại các dự án tại Bắc Ninh vẫn là đóng góp chính trong doanh thu và lợi nhuận cho công ty, Hải Dương và Yên Bái là các thị trường mới và hứa hẹn sẽ có các dự án gối đầu trong các năm tới.

Về cơ cấu cổ đông, HLD là công ty con của tổng HUD khi nắm 51% cổ phần. HUD là công ty TNHH trực thuộc nhà nước quản lý và chuyên về mảng xây dựng BĐS nên có nhiều kinh nghiệm cũng như hỗ trợ rất lớn cho HLD. Ngoài ra còn có Kenneth rudy kamon cũng là cổ đông lớn khi nắm 6.25%, chúng tôi không có nhiều thông tin của cổ đông này. Như vậy có thể thấy đa phần cổ đông của HLD là công ty mẹ và các tổ chức nắm giữ là chính chức không phải các cá nhân trong ban lãnh đạo.

Cơ cấu cổ đông của HLD

⦁ Cơ cấu tài chính

Về tình hình tài chính thì HLD mà có tỉ lệ nợ vay ở mức trung bình, tiền mặt khá cao và thường xuyên trả cổ tức bằng tiền hàng năm.

- Về nợ vay, đến hết quý 2-2020 công vay nợ tổng cộng 123 tỷ. Chiếm 26% VCSH, trong đó chủ yếu là nợ vay ngắn hạn ( 95 tỷ ) để phục vụ các hoạt động ngắn hạn. Đây không phải khoản áp lực dành cho công ty khi mà lượng tiền, tương đương tiền của công ty cũng duy trì ở mức cao là 272 tỷ, tức cao hơn gần gấp 3 lần nợ vay ngắn hạn.

- Với dòng tiền ngày càng mạnh lên thì tỉ lệ cổ tức bằng tiền mặt của công ty vẫn duy trì đều ở mức cao và tăng lên trong những năm gần đây. Đây là mức cổ tức rất cao so với lãi suất ngân hàng cho thấy sức mạnh tài chính của công ty trong các năm trước. Và hiện tại cho đến hết Q2-2020 thì khoản lợi nhuận chưa phân phối lũy kế của công ty đã đạt 195 tỷ tức gần bằng 100% so với vốn góp. Như bảng dưới đây chúng ta có thể thấy từ 2015 công ty gần như làm ra đồng lãi nào đem chia hết cổ tức đồng đó khi tỉ lệ tiền lấy từ lợi nhuận sau thuế đem chia cổ tức luôn ở mức 60-70 %.

- Tuy nhiên các năm tới chúng tôi thấy công ty sẽ thực hiện nhiều dựa án lớn tại Hải Dương và sau đó là Yên Bái nên cần vốn cho các dự án. Như vậy có thể các năm tới công ty sẽ đan xen việc chia cổ tức bằng tiền mặt sang chia cổ phiếu để lấy vốn cho các dự án.

​

​Tỉ lệ cổ tức của HLD

Như vậy chúng ta có thể thấy HLD có nền tảng tài chính khá mạnh và được đánh giá cao. Với vị thế tài chính của mình thì HLD sẽ luôn được chủ động trong các dự án của mình mà không lo về vốn triển khai cũng như áp lực nợ vay.

⦁ Kết quả kinh doanh và tiềm năng tăng trưởng

⦁ Kết quả kinh doanh

Tại bctc công ty ghi nhận doanh thu đạt 40 tỷ, giảm 32.6% so với cùng kỳ. LNST của công ty mẹ chỉ đạt 5 tỷ, giảm 32.5% so với cùng kỳ. Trong thuyết minh công ty không thuyết minh rõ doanh thu và lợi nhuận đến từ dự án nào. Nhưng theo sát dự án thì chúng ta có thể thấy đa phần đến từ các dự án tại Bắc Ninh. Trong đó nổi bật là dự án tại khu B. Dự án này đã được đưa vào hạch toán dần từ quý 3-2019. Hiện tại dự án vẫn đang tiếp tục được hạch toán trong năm 2020.

Kết quả kinh doanh của HLD tại quý 2-2020

Về khoản mục hàng tồn kho của công ty, chúng tôi thấy rằng tại quý 2 tồn kho công ty tăng mạnh từ 18 tỷ lên 115 tỷ. Đây là khoản chi phí sản xuất kinh doanh dở dang của công ty. Theo chúng tôi đây chính là khoản chi phí cho xây dựng khu dân cư tại Bình Giang, Hải Dương. Dự án này được khởi công vào tháng 2/2020 với tổng mức đầu tư dự kiến là 561 tỷ.

Chi tiết tồn kho của HLD tại quý 2

Như vậy có thể thấy sau các dự án tại Bắc Ninh đang được hạch toán thì công ty đã bắt đầu triển khai xây dựng cho các dự án gối đầu tiếp theo. Cụ thể các dự án và tiềm năng thế nào chúng tôi sẽ phân tích chi tiết tại phần dưới đây.

⦁ Tiềm năng các dự án

Đây có lé là phần quan trọng nhất đối với các doanh nghiệp bất động sản. Hiện tại các dự án tại Bắc Ninh đang giúp công ty có doanh thu và lợi nhuận trong ngắn hạn. Vậy dài hạn các năm tới dự án nào sẽ gối đầu và sau bao lâu?

⦁ Các dự án tại Bắc Ninh

Hiện tại công ty đang triển khai và bàn giao các dự án sau tại Bắc Ninh:

- Dự án nhà vườn khu B – Lê Thái Tổ, tp Bắc Ninh:

+ Địa điểm: Khu đô thị mới đường Lê Thái Tổ, thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh

+ Quy mô dự án: 9.4 ha

+ Tổng số căn: 256 căn bao gồm nhà liền kề (shophouse) và nhà liền kề có sân vườn

+ Tổng mức đầu tư: 850 tỷ

+ Doanh thu dự kiến: 1294 tỷ. Giá bán hiện tại khoảng 28tr/m².

+ Hiện dự án đã và đang bàn giao nhà cho khách hàng còn lại khoảng 131 căn. Dự án đã hạch toán từ Q3-2019 và tiếp tục hạch toán phần còn lại trong 2020-2021

Phối cảnh và ảnh thực tế dự án Trầu cau (khu B) – Bắc Ninh

- Dự án nhà ở thu nhập thấp Bắc Ninh

+ Địa điểm: Khu đô thị mới đường Lê Thái Tổ, thành phố Bắc Ninh

+ Quy mô dự án: 7411 m²

+ Tổng số căn: 389 căn thuộc nhà ở 11 tầng và 14 căn thương mại thấp tầng

+ Tổng mức đầu tư: 288 tỷ

+ Doanh thu dự kiến: 296 tỷ

+ Tiến độ dự án: Đã bàn giao và đây là nhà ở thu nhập thấp nên gần như công ty không có lợi nhuận nhiều từ dự án

Phối cảnh dự án nhà thu nhập thấp Hudland

- Dự án sân golf quốc tế Thuận Thành – Bắc Ninh

+ Địa điểm: Xã Đình Tổ, Thuận Thành, Bắc Ninh

+ Quy mô dự án: khoảng 98 ha với 18 lỗ

+ Tổng mức đầu tư: 797 tỷ

+ Tình hình dự án: Đang chờ thủ tục phê duyệt đầu tư để sớm triển khai dự án. Đây là dự án cho tương lai các năm tới của công ty, dự kiến sẽ khánh thành vào quý 4/2023.

Phối cảnh và vị trí quy hoạch sân golf Thuận Thành

- Lô đất CC3

+ Địa điểm: Lô CC3, khu đô thị mới đường Lê Thái Tổ, Bắc Ninh

+ Tổng mức đầu tư dự kiến: 172.5 tỷ

+ Tình hình dự án: Hiện đang nghiên cứu chủ trương đầu tư để có hiệu quả cao. (Chưa triển khai)

⦁ Các dự án tại Hà Nội

- Dự án nhà chung cư cao tầng CT-17 ( Greenhouse )

+ Địa điểm : Khu đô thị Việt Hưng, Long Biên, Hà Nội

+ Quy mô: 32,156 m²

+ Tổng số căn hộ: 654 căn

+ Tổng mức đầu tư: 900 tỷ

+ Tổng doanh thu dự kiến : 1321 tỷ

+ Tiến độ dự án: Đã bàn giao hết

Phối cảnh và hình ảnh dự án greenhouse

- Dự án tòa nhà văn phòng cho thuê HUDLAND TOWER

+ Địa điểm: Lô A-CC7, Linh Đàm, Hoàng Mai, Hà Nội

+ Quy mô: 1,792 m²

+ Tình hình cho thuê: Hiện đã cho thuê lấp đầy 93%, với giá cho thuê trung bình 200-225k/m²

+ Như vậy mỗi năm dự án mang về đều doanh thu cho công ty khoảng 35-40 tỷ.

Mặt bằng dự án văn phòng cho thuê Hudland Tower

⦁ Dự án tại Hải Dương

Tại Hải Dương công ty có 1 dự án là dự án khu dân cư mới Bình Giang, Hải Dương

- Địa điểm: Thái Học, huyện Bình Giang, tỉnh Hải Dương

- Tổng vốn đầu tư dự kiến: 561 tỷ

- Quy mô dự án: 44ha ( Đất ở 15.6ha )

- Tiến độ dự án: Dự án đã được khởi công trong quý 1-2020 và chúng tôi kỳ vọng dự án sẽ được hoàn thành trong cuối 2021 để gối đầu cho dự án tại Bắc Ninh. Đây là khu mà công ty có giá vốn tương đối thấp, chỉ khoảng 2 triệu/m.

Lễ khởi công dự án Bình Giang

Chúng tôi kỳ vọng đây sẽ là dự án lớn tiếp theo của công ty và sẽ đem về lợi nhuận cho công ty khoảng 500-700 tỷ sau khi bàn giao và hạch toán

⦁ Dự án tại thành phố Yên Bái

Dưới đây là các dự án sẽ được triển khai tại Yên Bái

- Dự án khu đô thị Hợp Minh:

+ Có diện tích 24.6 ha với quy mô 672 tỷ

- Khu đô thị Đồng Tâm 1 (Hình 12)

+ Diện tích dự án: 3.93 ha, vốn đầu tư 672 tỷ

- Khu đô thị Yên Ninh

+ Có diện tích 27.3 ha với quy mô đầu tư 1100 tỷ

Các dự án tại Yên Bái hiện tại đang dừng ở mức lên kế hoạch và thiết kế sau khi đã được giao chủ trương đầu tư từ tỉnh Yên Bái. Chúng tôi hiện chưa kỳ vọng ở dự án này do còn khá xa mới có thể hạch toán được.

⦁ Kết luận

Với những gì đã phân tích ở trên chúng tôi cho rằng HLD là một công ty bất động sản tốt, có các dự án với thiết kế đẹp và bán hàng rất tốt. Tuy nhiên trong năm 2020-2021 theo chúng tôi sẽ khó có lợi nhuận đột biến lớn vì chỉ có các dự án còn lại ở Bắc Ninh hạch toán lợi nhuận về cho công ty. Lợi nhuận lớn sẽ đến trong giai đoạn cuối 2021 và 2022.

Chúng tôi đánh giá cao tài chính của doanh nghiệp, đây là điểm tựa vững chắc để công ty tiến hành các dự án tiếp theo đúng tiến độ mà không quá lo lắng về vốn đầu tư. Đây là một lợi thế rất lớn trong mảng bất đông sản.

Về định giá, hiện tại vốn hóa của HLD trên thị trường là 532 tỷ. Đây là mức giá mà theo chúng tôi đã phản ánh hết các dự án đang bàn giao tại Bắc Ninh. Và nhà đầu tư mua lúc này thì theo chúng tôi sẽ có 2 hướng. một là đầu cơ siêu ngắn hạn theo giá lên và hai là đầu tư dài hạn ít nhất trên 1 năm với kỳ vọng vào dự án tại Hải Dương ( Khi dự án sắp hoàn thành sẽ là chu kỳ tăng giá tiếp theo cho cổ phiếu )

Chúng tôi cho rằng hết 2020 vốn hóa hợp lý đối với HLD sẽ ở mức 580-600 tỷ tương đương giá cổ phiếu là 29-30K. Vì vậy trong ngắn hạn cổ phiếu đã tăng nóng và không còn hấp dẫn với chúng tôi.