Hiệu ứng domino nhìn từ việc giá đất "nhảy múa" ở Bình Chánh

Mỗi khi có thông tin liên quan đến việc sắp được nâng cấp lên quận, giá đất tại huyện Bình Chánh (TP.HCM) lại được dịp “nhảy múa”.

Điều này gây khó khăn cho công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường để làm dự án và các công trình công cộng.

"Loạn giá" trước thông tin quy hoạch

Thông tin huyện Bình Chánh đang tích cực xây dựng đề án chuyển từ huyện lên quận và thành phố không phải mới xuất hiện, nhưng đây vẫn luôn được xem là lý do khiến giá đất ở địa phương này tăng “nóng” những ngày qua.

Cụ thể, những ngày gần đây, tại khu vực xã Phong Phú, giá đất sang nhượng thứ cấp đang giao dịch ở mức 45-62 triệu đồng/m2, tăng 15-17 triệu đồng/m2 so với hồi đầu năm. Tương tự, tại khu vực xã Vĩnh Lộc B, giá đất hồi đầu năm tầm 30-35 triệu đồng/m2, thì nay đã tăng lên 40-45 triệu đồng/m2.

Chạy dọc theo những tuyến đường đi qua địa bàn các xã Lê Minh Xuân, Vĩnh Lộc A, Vĩnh Lộc B, không khó để thấy sự biến động về giá đất cũng như nhu cầu tăng chóng mặt những ngày này.

Chẳng hạn, dọc theo Tỉnh lộ 10, giá đất ở một số nơi rao bán lên tới 3,2 tỷ đồng cho một mảnh đất có diện tích 60 m2 (khoảng 53 triệu đồng/m2). Một số khu vực khác cũng nằm trên cung đường này có mức giá 48-50 triệu đồng/m2. Trong khi đó, đất mặt tiền ở đường Võ Văn Vân (xã Vĩnh Lộc B) được đẩy lên tới 80-90 triệu đồng/m2.

Không chỉ đất nền trong khu dân cư tăng giá, mà đất nông nghiệp trên địa bàn huyện Bình Chánh cũng tăng chóng mặt. Điển hình nhất là tại hai xã Vĩnh Lộc A và Vĩnh Lộc B, giá đất nông nghiệp đã tăng gần gấp đôi so với đầu năm.

Hiệu ứng từ giá đất tăng

Theo đánh giá của các chuyên gia trong ngành, ngoài tác động từ yếu tố quy hoạch, chính sách, đề án phát triển, thì giá bất động sản tại huyện Bình Chánh tăng còn do quỹ đất tại nhiều quận trung tâm TP.HCM ngày càng hạn hẹp, doanh nghiệp, nhà đầu tư có xu hướng dịch chuyển để tìm cơ hội ở địa bàn vùng ven, có hệ thống hạ tầng ngày càng hoàn thiện. Ngoài ra, hoạt động kinh tế, giao thương của Bình Chánh cũng rất sôi động và đa dạng.

UBND huyện Bình Chánh cần có lộ trình cụ thể theo từng giai đoạn và công khai cho người dân nắm bắt. Thời gian gần đây, các cơ quan chưa thực hiện gì liên quan quy hoạch, nhưng giá đất trong dân đã tăng, ảnh hưởng đến việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, đồng thời gây khó khăn cho doanh nghiệp tham gia chỉnh trang đô thị.Ông Trần Hoàng Quân, Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM

Nhưng ở góc độ khác, việc giá đất tăng không chỉ khiến giá nhà ở liên tục tăng cao, mà còn ảnh hưởng tới nhiều hoạt động khác, trong đó có công tác đền bù giải tỏa mặt bằng cho các dự án giao thông.

Chia sẻ tại Hội thảo "Tiềm năng phát triển đô thị và định hướng lập quy hoạch xây dựng vùng huyện Bình Chánh đến năm 2040", do Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM và UBND huyện Bình Chánh vừa tổ chức, ông Trần Hoàng Quân, Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho rằng, việc quy hoạch lên quận cần có thời gian dài để chuẩn bị. Thực tế, hạ tầng, quy hoạch của Bình Chánh vẫn chưa đảm bảo. Việc đưa thông tin quy hoạch huyện lên quận sẽ gây ra tâm lý cho người dân, giới đầu tư tìm cách tăng giá đất.

Dẫn chứng về việc này, ông Quân cho hay, cách đây 6 tháng, giá đất nông nghiệp tại xã Bình Lợi khoảng 2 tỷ đồng/công (1.000 m2), nhưng sau khi báo chí đăng tải kế hoạch của UBND huyện, giá đất tại đây đã tăng chóng mặt.

"Việc giá đất tăng ồ ạt, bất chấp quy hoạch mới được công bố, chưa thực hiện, đã gây khó khăn cho công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường để làm các công trình công cộng, phúc lợi xã hội. Đồng thời, việc này còn gây khó khăn cho các doanh nghiệp muốn tham gia chỉnh trang, đầu tư phát triển bất động sản, hạ tầng trên địa bàn huyện", ông Quân nói.

Không chỉ khiến các dự án hạ tầng giao thông thêm phần ách tắc, mà một hệ lụy khác từ giá đất tăng cao là gây khó khăn hơn cho công tác mở rộng và kêu gọi đầu tư vào các khu công nghiệp mới. Chi phí đất đai tăng sẽ đẩy chi phí thuê mặt bằng trong các khu công nghiệp tăng theo, dẫn đến tình trạng khan hiếm đất công nghiệp tại một số điểm nóng về thu hút đầu tư trở nên căng thẳng hơn.

Số liệu của Savills Việt Nam cho thấy, giá thuê đất bình quân trong các khu công nghiệp tại TP.HCM là 147 USD/m2, cao hơn đáng kể so với các tỉnh lân cận như Bình Dương (107 USD/m2), Đồng Nai (98 USD/m2), Bà Rịa - Vũng Tàu (65 USD/m2)...

Dưới góc độ là doanh nghiệp sản xuất, ông Lê Văn Hoan, Tổng giám đốc Công ty TNHH Thép Huy Hoàng Gia chia sẻ, nếu như trước đây, một doanh nghiệp bỏ ra 4-5 tỷ đồng là có thể mua được một mảnh đất làm nhà xưởng ở vùng ven TP.HCM, thì nay, họ phải bỏ ra tới hàng chục tỷ đồng.

Với những doanh nghiệp đã có sẵn khách hàng hay thị trường, thì họ buộc phải đến những vùng sâu, vùng xa hơn mới có đất vừa túi tiền. Nhưng đổi lại, họ sẽ tốn chi phí vận chuyển, xây dựng, tuyển dụng, quản lý..., dẫn đến tăng chi phí sản xuất. Nhiều trường hợp, riêng giá đất có thể ngốn hết toàn bộ vốn đầu tư theo dự tính, nên doanh nghiệp không dám tham gia hay mở rộng sản xuất.

Vị lãnh đạo doanh nghiệp trên cho biết thêm, doanh nghiệp sản xuất - kinh doanh đang gặp rất nhiều khó khăn vì đại dịch Covid-19. Nguồn vốn của họ suy giảm rất nhiều, nên phục hồi sản xuất - kinh doanh đã là một việc khó trong thời gian tới, vì vậy, nếu các chi phí đầu vào như đất đai vẫn tiếp tục tăng, thì doanh nghiệp nhỏ và vừa rất khó phát triển.