Hiểu thế nào về "bán buôn dự án bất động sản' từ câu chuyện Vingroup bán 3 công ty cho Nhật thu lãi gần 17.000 tỷ đồng

Vingroup đã thành lập 3 công ty bất động sản rồi bán lại cho các tập đoàn Nhật Bản, thu lãi 16.881 tỷ đồng. Bản chất đây là các giao dịch bán buôn bất động sản tại các đại đô thị mà Vingroup triển khai trong vài năm gần đây. Câu chuyện bán buôn này của Vingroup đang khiến giới kinh doanh quan tâm và bàn luận nhiều trong thời gian gần đây. vậy hiểu thế nào về "bán buôn dự án BĐS"?

Tôi xin được trao đổi mấy điều dưới góc nhìn của một người đã làm việc trong lĩnh vực này tại một tập đoàn BĐS lớn phía Nam.

Doanh nghiệp đi tiên phong ở Việt Nam trong việc đang được gọi là "bán buôn BĐS", theo tôi, là nhà đầu tư khu đô thị Phú Mỹ Hưng nổi tiếng ở Quận 7, TP HCM, không phải doanh nghiệp BĐS Việt Nam đang được nhiều người nói đến. Sau Phú Mỹ Hưng, có nhiều doanh nghiệp BĐS Việt Nam thực hiện các dự án phát triển đô thị theo cách tương tự.

Dự án phát triển đô thị bao gồm 2 công đoạn chính:

(1) Phát triển dự án (Project Development), hay còn gọi là Phát triển đất (Land Development).

(2) Phát triển BĐS (Property Development).

Các công việc phát triển dự án gồm pháp lý dự án, pháp lý đất đai; lập và xin phê duyệt quy hoạch (nhiều bước quy hoạch); đầu tư, đấu nối hạ tầng (giao thông, điện, cấp thoát nước); đầu tư xây dựng các công trình, tiện ích công cộng (kể cả công viên và các mảng xanh).

Các công việc phát triển BĐS là đầu tư xây dựng, kinh doanh những BĐS trong quy hoạch, trên các phân khu chức năng của dự án khu đô thị.

Một dự án khu đô thị bao gồm hàng trăm, thậm chí hàng ngàn BĐS cụ thể tương ứng với các mục đích sử dụng đất khác nhau: đất ở; đất thương mại, dịch vụ; đất công (trường học, bệnh viện, giao thông, trụ sở các cơ quan chính quyền...). Không chủ đầu tư nào lại tự đầu tư xây dựng và kinh doanh tất cả hạng mục BĐS trong khu đô thị của mình. Các khu đất thương mại, dịch vụ thường được chủ đầu tư dự án khu đô thị bán cho các nhà đầu tư chuyên ngành. Bản thân đất ở cũng có 2 loại: thấp tầng và cao tầng, mỗi loại lại chia ra theo phân khúc cao cấp, bình dân. Hiếm nhà đầu tư nào giỏi xây dựng và kinh doanh mọi phân khúc nhà ở, do vậy các phân khu đất ở trong dự án thường cũng được chia tiếp ra, chủ đầu tư tự đầu tư xây dựng và kinh doanh một phần và một phần bán cho các nhà phát triển BĐS khác. Ai giỏi làm việc gì người đó sẽ trả giá cao cho khu đất dành cho việc đó, tạo ra giá trị gia tăng tối ưu cho dự án phát triển đô thị và chất lượng khu đô thị. Về mô hình tài chính, việc bán một số phân khu dự án giúp tạo dòng tiền để chủ đầu tư khu đô thị thực hiện các dự án phát triển BĐS ở một số phân khu sau bước phát triển hạ tầng chung.

Đối với người mua dự án thành phần từ chủ đầu tư khu đô thị để phát triển BĐS của họ, giá trị của công đoạn phát triển dự án (phát triển đất) vô cùng quan trọng để việc đầu tư BĐS của họ thành công. Pháp lý chuẩn, quy hoạch tốt, hạ tầng chung tốt, phân kỳ phát triển đô thị hợp lý... là những thứ các nhà phát triển BĐS mong muốn từ chủ đầu tư khu đô thị và sẵn sàng trả giá đất cao để có được những thứ đó. Khi Phú Mỹ Hưng bán những lô đất đầu tiên, giá đất chỉ khoảng 300 USD/m2, nhưng khi khu đô thị đã được lấp gần đầy, có những khu đất có giá trên dưới 5000 USD/m2. Khi nhà đầu tư mua một phân khu để đầu tư BĐS, họ trả giá cho những việc đã được chủ đầu tư khu đô thị và các chủ đầu tư BĐS đã làm trước họ. Sau khi nhà đầu mua và hoàn thành dự án BĐS của mình, chính họ tiếp tục góp phần làm tăng giá đất, giá nhà trong khu đô thị. Đó là một mô hình chuỗi giá trị hết sức thú vị của các dự án phát triển đô thị.

Khi một chủ đầu tư dự án đô thị bán được các dự án thành phần với giá cao, dù đó là phân khu nhà ở hay phân khu thương mại, dịch vụ, họ đã rất giỏi với các công việc trước khi bán các phân khu đó, tạo ra các giá trị rất quan trọng để người mua các dự án thành phần tiếp tục thành công với dự án BĐS của họ. Họ chỉ trả giá đất cao khi họ tin là họ sẽ kiếm được lãi ở giá đất cao ở khu đô thị của chủ đầu tư.

Tóm lại là, mua một lô đất nền từ một chủ đầu tư dự án khu đô thị để xây một cái nhà để ở hay để bán đi thì rất nhiều người làm được. Nhưng để thành công với vai chủ đầu tư những khu đô thị thì cả ở ta, ở Tây có ít người vì nghề này rất khó. Đó cũng là một lý do tại sao nhiều tỷ phú trên thế giới đi lên từ BĐS. Ngay ở nước ta, cũng có người rất thành công, nhưng cũng có những người trở "về mo" sau một số thành công ban đầu. Những lý do thất bại của số sau phần nhiều ở công đoạn (1) hơn là ở công đoạn (2). Làm pháp lý không tốt, quy hoạch không tốt, phát triển và kết nối hạ tầng không tốt, phân kỳ đầu tư không tốt, môi trường số và tiện ích khu dân cư không tốt... thì họ hay ai phát triển BĐS trên khu đô thị đó cũng đều khó khăn hết.

Kiếm tiền luôn khó. Kiếm được tiền từ Tây lại càng khó, vì Tây vốn giỏi, muốn kiếm được tiền từ họ ta phải giỏi bằng hoặc giỏi hơn. Nếu bạn giỏi rồi, hãy bắt đầu thôi