Hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là một giao dịch khá phổ biến hiện nay. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện đã phát sinh không ít tranh chấp liên quan đến việc xác định hiệu lực của hợp đồng, đặc biệt là trong trường hợp tài sản thế chấp là nhà đất do bên thế chấp nhận chuyển nhượng từ người khác nhưng chưa thanh toán đủ tiền cho bên bán .

Vậy, trong trường hợp này, hiệu lực của hợp đồng thế chấp được xác định như thế nào? Chúng tôi đã có cuộc trao đổi với TS. LS Lưu Tiến Dũng – Công ty Luật TNHH YKVN, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam xung quanh vấn đề này.

Xin chào TS. LS Lưu Tiến Dũng!

PV: Thưa Luật sư, liên quan đến hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, thực tế có trường hợp nhà đất do bên thế chấp nhận chuyển nhượng từ người khác nhưng chưa thanh toán đủ tiền cho bên bán. Vậy, trong trường hợp này, hiệu lực của hợp đồng thế chấp được xác định như thế nào, Ông có thể giúp chúng tôi làm rõ?

Hiệu lực của hợp đồng thế chấp sẽ phụ thuộc vào việc bên thế chấp có quyền sở hữu với tài sản thế chấp hay chưa. Theo Điều 317 BLDS 2015 tài sản thế chấp phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp. Như vậy, trong tình huống nêu trên cần phải xem xét vấn đề là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được chuyển giao cho bên thế chấp chưa.

Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Theo Điều 12 Luật Nhà ở 2014 thì trong trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở. Trong trường hợp mua bán nhà ở thương mại của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu sẽ thực hiện theo pháp luật về kinh doanh bất động sản. Trong các trường hợp khác (ví dụ như mua bán nhà ở giữa các cá nhân) thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là thời điểm bên mua đã thanh toán đủ tiền mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng là thời điểm bên bán bàn giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua hoặc bên mua đã thanh toán đủ tiền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Như vậy, vẫn có trường hợp khi bên mua chưa thanh toán đủ tiền cho bên bán thì quyền sở hữu của tài sản chưa được chuyển giao, ví dụ như trường hợp mua bán nhà ở giữa các cá nhân và các bên không có thỏa thuận khác về thời điểm chuyển quyền sở hữu.

Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp hợp đồng mua bán, chuyển nhượng vô hiệu thì hợp đồng thế chấp cũng vô hiệu. Theo quy định của BLDS 2015, Công văn 64/TANDTC-PC ngày 3 tháng 4 năm 2019 của Tòa án nhân dân tối cao thì trường hợp giao dịch chuyển nhượng nhà đất bị vô hiệu nhưng bên nhận chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và đã thế chấp nhà, quyền sử dụng đất đó cho Ngân hàng theo đúng quy định của pháp luật thì giao dịch thế chấp đó không vô hiệu vì pháp luật bảo vệ Ngân hàng trong trường hợp này là người thứ ba ngay tình.

Tuy nhiên, Ngân hàng chỉ được bảo vệ như vậy nếu Ngân hàng đã làm hết trách nhiệm của mình trong việc thẩm định, xác minh tài sản mà vẫn không phát hiện được người thế chấp không có quyền sở hữu với tài sản thế chấp. Ví dụ, trong một vụ việc được đưa ra trong trong Công văn số 02/TANDTC-PC ngày 2 tháng 8 năm 2021, nhà đất thuộc quyền sở hữu của vợ chồng ông A, bà B. Ông A làm giả chữ ký của bà B để chuyển nhượng nhà đất cho C. Sau khi chuyển nhượng, ông A, bà B vẫn chiếm hữu, sử dụng nhà đất. Sau đó, C dùng tài sản này để thế chấp khoản vay tại Ngân hàng. Ngân hàng không thẩm định, xác minh nên không biết ông A, bà B vẫn quản lý, sử dụng nhà đất hoặc đã thẩm định nhưng không có tài liệu, chứng cứ chứng minh ông A, bà B biết việc thế chấp tài sản này. Quan điểm của Tòa án nhân dân tối cao là khi đó, ngân hàng sẽ không được xem là người thứ ba ngay tình và hợp đồng thế chấp tài sản sẽ bị vô hiệu.

PV: Vậy, theo Luật sư, đâu là khó khăn, vướng mắc trong việc xác định tính pháp lý của tài sản thế chấp là nhà đất, thưa Ông?

Vướng mắc lớn nhất về mặt pháp lý là mặc dù bên thế chấp nhà đất đã đứng tên trên giấy tờ pháp lý là chủ sử dụng hợp pháp (đối với đất), chủ sở hữu hợp pháp (đối với nhà) nhưng chưa chắc việc mang nhà đất đó đi thế chấp sẽ luôn được coi là hợp pháp. Nếu giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà đất trước đó với bên thế chấp bị coi là vô hiệu thì việc thế chấp cũng có thể bị coi là vô hiệu, chỉ trừ một số trường hợp pháp luật cho phép bảo vệ bên nhận thế chấp với tư cách là người thứ ba ngay tình. Khi tham gia giao dịch thế chấp thì cũng khó có thể xác định liệu giao dịch mua bán, chuyển nhượng trước đó có thể bị vô hiệu hay không, liệu ngoài bên thế chấp thì còn ai khác cũng có quyền đối với tài sản thế chấp, ví dụ: đồng sở hữu v.v...

PV: Từ thực tiễn tư vấn, Ông có lưu ý gì đối với các bên trong việc xác định tính pháp lý của tài sản thế chấp cũng như giao kết, thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để tránh những rủi ro và tranh chấp không đáng có, thưa Luật sư?

Bên nhận thế chấp không nên chỉ dựa vào giấy tờ nhà đất đã đứng tên bên nhận thế chấp mà cần mà phải thẩm tra, xác minh nguồn gốc của tài sản thế chấp, tài sản đó đã được chuyển quyền sở hữu cho bên thế chấp theo các quy định pháp luật có liên quan hay chưa, tài sản đó có các đồng sở hữu khác hay không, bên thế chấp có phải là người đang thực sự chiếm hữu, quản lý nhà đất hay không, v.v. Nghĩa là, cần phải làm hết khả năng cho phép để xác định thực tế bên thế chấp là người chủ sở hữu thực sự và hợp pháp đối với tài sản thế chấp.