Hiến kế thu thuế giao dịch địa ốc

Cách tính thuế trong giao dịch bất động sản hiện nay được cho là tạo thuận lợi cho cơ quan thuế, nhưng làm méo mó chính sách thuế thu nhập.

Chống thất thu là cần thiết…

Trong công văn mới đây, để phòng chống gian lận, thất thu thuế cho ngân sách nhà nước, Tổng cục Thuế yêu cầu cục thuế tại các tỉnh, thành phố phải tập trung thực hiện kiểm tra hồ sơ khai thuế của doanh nghiệp, cá nhân có hoạt động kinh doanh bất động sản gửi đến cơ quan thuế, đồng thời kiến nghị các Sở Tài nguyên và Môi trường phối hợp, cung cấp thông tin về việc chuyển nhượng dự án bất động sản, việc đưa bất động sản vào kinh doanh, nhất là bất động sản hình thành trong tương lai, đăng ký chuyển quyền sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất... để thực hiện nghĩa vụ thuế.

Tổng cục Thuế cũng yêu cầu các cục thuế phải báo cáo UBND tỉnh, thành phố, kiến nghị Sở Tư pháp chỉ đạo phòng công chứng, văn phòng công chứng trên địa bàn phối hợp, cung cấp hồ sơ; phối hợp với cơ quan công an quản lý địa bàn, ban quản lý khu đô thị, chung cư… để rà soát hồ sơ đăng ký, kê khai thuế.

Chia sẻ với Báo Đầu tư Chứng khoán, nhiều chuyên gia cũng như lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc bày tỏ sự đồng tình với việc kiểm soát chặt chẽ hơn hoạt động quản lý thuế từ kinh doanh bất động sản bởi lâu nay, tình trạng kê khai giá bán bất động sản thấp hơn giá trị giao dịch thực để giảm thiểu số thuế phải nộp diễn ra khá phổ biến, gây thất thu cho Nhà nước.

Bà Võ Thị Khánh Trang, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills TP.HCM nhìn nhận, đây là động thái cần thiết của cơ quan quản lý thuế để vừa chống thất thu ngân sách, vừa ngăn chặn tình trạng đầu cơ bất động sản, hướng đến những người có nhu cầu thực và giảm thiểu bong bóng địa ốc, từ đó giúp thị trường trở nên lành mạnh hơn.

… nhưng cần phù hợp

Nhiều ý kiến cho rằng, việc cơ quan thuế ra công văn chỉ đạo tăng cường kiểm soát hoạt động quản lý thuế từ kinh doanh bất động sản để phòng chống gian lận, thất thu cho ngân sách nhà nước là cần thiết. Tuy nhiên, cách tính và ngưỡng tính thuế cần có sự thay đổi cho phù hợp với thực tế, chẳng hạn việc phối hợp với đơn vị công chứng, dù mọi giao dịch bất động sản đều qua công chứng nhưng cơ quan này chỉ xác nhận việc giao dịch, chứ cơ sở để tính thuế là giá bất động sản thì không thể biết chính xác nên khó kiểm soát.

Nói như ông Trần Khánh Quang, Giám đốc Công ty bất động sản Việt An Hòa, việc thu thuế hiện nay phụ thuộc vào sự trung thực của người đi kê khai, còn để tìm hiểu cụ thể mức giá giao dịch giữa 2 bên là rất khó, bởi giao dịch có thể được thanh toán bằng chuyển khoản hoặc trả tiền mặt.

Đồng quan điểm, ông Trần Nhật Quang, Giám đốc R&D, Tập đoàn C.T Group cho rằng, chủ trương thu thuế bất động sản là đúng đắn vì đây là cũng là một nguồn thu nhập, mà đã là thu nhập thì phải nộp thuế, nhưng cách thu phải làm sao để người nộp thuế “tâm phục khẩu phục”.

Theo ông Quang, trước khi rao bán, chủ sở hữu bất động sản đã tốn nhiều chi phí để tạo lập tài sản như chi phí lãi vay, sửa chữa/thay mới, hoa hồng trả cho môi giới…, nhưng những chi phí này đều không được tính vào chi phí đầu vào, mà nay thực hiện thu “thuế khoán” theo tỷ lệ phần trăm cố định trên giá bán là không phù hợp, đây cũng là lý do khiến người bán tìm mọi cách để lách luật.

Giải pháp nào?

Để thuận tiện trong việc quản lý thu thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản cũng như giúp đơn vị có căn cứ tính thuế, ông Trần Khánh Quang đề xuất, cơ quan nhà nước cần thực hiện 2 việc.

Một là thu thập tất cả thông tin giao dịch bất động sản trên thị trường để có thể nắm được cụ thể mức giá bất động sản tại từng khu vực diễn ra giao dịch, từ đó đưa ra bảng giá để phòng công chứng tham khảo, trao đổi với các bên trước khi thực hiện chứng thực giao dịch.

Hai là xem xét lại cách thức thu thuế, bởi việc thu 2% thuế trên tổng giá trị giao dịch như hiện nay là không phợp lý, khi mà không phải giao dịch bất động sản nào cũng mang lại lợi nhuận, vậy nên cần thu thuế trên phần chênh lệch thu về, có như vậy thì người bán sẽ tự giác kê khai đúng mức thuế phải đóng.

Còn ông Trần Nhật Quang cho rằng, cơ quan quản lý thuế cần có cách tiếp cận “ngoài mềm trong cứng”, chẳng hạn đặt ra mức sàn tính thuế và áp biểu thuế bậc thang (tương tự thuế thu nhập cá nhân). Ví dụ, đối với nhà cho thuê dưới 60 triệu đồng/năm thì không nộp thuế, từ 60 triệu đồng trở lên thì thu 10%. Đối với nhà bán thì giá bán dưới 20 triệu đồng/m2 không tính thuế, từ 20-30 triệu đồng/m2 thì thu 3%, từ 30-40 triệu đồng/m2 thì thu 2%...

Ngoài ra, nên kết hợp chế tài xử lý nếu phát hiện vi phạm, với mức phạt cao gấp nhiều lần tiền thuế, đồng thời đưa người bị phát hiện trốn thuế vào “danh sách đen” để kiểm soát các giao dịch bất động sản sau này.

Để người dân tự giác kê khai đúng mức giá giao dịch thực tế, ông Trần Nhật Quang đưa ra 2 phương án: Thứ nhất, tính thuế theo lũy tiến và kết hợp với chế tài mạnh tay như đã đề cập ở trên; thứ hai, thay đổi cách tính thuế theo chênh lệch địa tô như hiện nay.

“Trước mắt, thuế trên giá bán phải có sự tham chiếu tới giá mua hiện tại, nếu phải tham chiếu với giá mua trước đây thì người mua sẽ không dại gì đồng ý công chứng giá mua thấp. Khi đó, 2 bên sẽ phải thỏa thuận mức giá công chứng tiệm cận với thực tế giao dịch của họ và Nhà nước sẽ thu được thêm thuế. Khoản thuế này có thể thấp hơn giá trị nếu 2 bên khai đúng, nhưng chắc chắn sẽ cao hơn mức thuế 2 bên đang khai gian như hiện nay”, ông Trần Nhật Quang nói và chia sẻ thêm, với các giao dịch bằng tiền mặt, cần quản lý tập trung qua các tổ chức tín dụng để nắm giá trị giao dịch thực tế làm căn cứ tính thuế, bên cạnh tham khảo kinh nghiệm chống thất thu thuế của các quốc gia khác.

Theo quan điểm của chuyên gia kinh tế - TS. Đinh Thế Hiển, trên thực tế, người bán thường thuyết phục người mua khai báo giảm giá xuống để giảm tiền thuế và người mua cảm thấy mình không mất mát gì nên cũng chấp nhận. Tuy nhiên, việc mua bán tài sản được chứng thực tại phòng công chứng là cơ sở để Nhà nước công nhận và bảo vệ tài sản hợp pháp của một công dân, ví dụ một căn nhà trị giá 5 tỷ đồng nhưng chỉ kê khai nộp thuế với giá trị 3 tỷ đồng, như vậy người mua chỉ được Nhà nước công nhận tài sản đó với giá trị thấp hơn số tiền đã bỏ ra.

“Để kiểm soát được việc nộp thuế với đúng giá trị thực của tài sản thì việc giao dịch cần phải được thực hiện thông qua ngân hàng, đồng thời việc này cũng giúp người mua và người bán an toàn hơn, tránh tình trạng mua lầm, bán lầm”, TS. Đinh Thế Hiển nói.

Các chuyên gia trong ngành cũng lưu ý rằng, bên cạnh giao dịch mua bán nhà đất giữa cá nhân với cá nhân, cơ quan thuế cũng cần tập trung hơn tới các giao dịch giữa cá nhân với doanh nghiệp và doanh nghiệp với doanh nghiệp, bởi giá trị giao dịch giữa các đối tượng này thường có giá trị lớn và thủ đoạn trốn thuế nếu có cũng tinh vi hơn.

(Theo Tin Nhanh Chứng Khoán)