Hết thời tiêu sản, chung cư càng ở càng có giá

Với nhu cầu thực lớn, khả năng tăng giá mạnh mẽ và dòng tiền từ cho thuê ổn định, các chung cư đang trở thành điểm đến của dòng tiền

Nhà đầu tư đổ bộ thị trường chung cư Hà Nội

Gần đây, các dự án chung cư tại Hà Nội ghi nhận tỷ lệ nhà đầu tư chiếm ưu thế, với ước tính lên tới 70-80% tổng số người mua, theo ông Đặng Trường Giang, Phó tổng giám đốc Mai Việt Land. Chỉ một phần nhỏ người mua thực sự có nhu cầu ở, trong khi phần lớn giao dịch nhằm mục đích đầu tư.

Xu hướng này đã góp phần lớn vào thành công của các dự án căn hộ được mở bán. "Dự án nào mở bán cũng có thanh khoản rất tốt, mặc dù mức giá liên tục tăng cao, thiết lập mặt bằng giá mới," ông Giang nhận định.

Mới đây, dự án The Senique Ha Noi của CapitaLand tại đại đô thị Vinhomes Ocean Park 1 đã khớp gần 2.000 căn chỉ trong một buổi sáng, mặc dù giá bán gần 70 triệu đồng/m2.

Giữa tháng 10, Masterise Homes cũng 'trình làng' dự án Masteri Grand Avenue nằm trong khu đô thị Vinhomes Global Gate, huyện Đông Anh. Giá thăm dò dao động từ 97-130 triệu đồng/m2, mức cao nhất tại các huyện thuộc Hà Nội, thậm chí cao hơn nhiều dự án cao cấp khu vực nội thành.

“Sự hấp thụ tốt của thị trường với mức giá cao như vậy khiến ngay cả những người trong ngành cũng bất ngờ,” ông Giang chia sẻ. Ông nhấn mạnh, dòng vốn mạnh mẽ từ các nhà đầu tư đã góp phần đáng kể vào thanh khoản và đẩy giá căn hộ lên mức cao mới.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc PropertyGuru Việt Nam cũng nhìn nhận, một lượng lớn các nhà đầu tư đang đổ bộ vào thị trường căn hộ Hà Nội, tạo nên sự sôi động của phân khúc thị trường này trong thời gian vừa qua.

Trong quý III/2024, lượng quan tâm của khách hàng đối với thị trường chung cư Hà Nội đã tăng 7% so với quý trước so với 1% của TP. HCM.

Ông Quốc Anh cho rằng, sau thời gian tăng trưởng nóng về giá, thị trường chung cư TP. HCM đang tạm chững lại. Đa số các nhà đầu tư đang dồn dòng tiền về Hà Nội - nơi có mặt bằng giá chung cư thấp hơn và đang trên đà tăng trưởng mạnh mẽ.

Qua thời coi chung cư là "tiêu sản"

Theo ông Quốc Anh, một trong những lý do khiến phân khúc chung cư thu hút được sự quan tâm mạnh mẽ của các nhà đầu tư là do tâm lý coi dòng sản phẩm này là tiêu sản đã không còn.

Cách đây 20 năm, phần lớn người dân đều coi chung cư là tiêu sản - sản phẩm càng ở càng giảm giá do khấu hao tài sản theo thời gian. Các chung cư càng cũ càng xuống cấp, xập xệ, không đáp ứng được nhu cầu sống tiện nghi, hiện đại của người dân.

Điều này không phải không có cơ sở khi trước đó, trong suốt một thời gian dài, mỗi năm giá chung cư chỉ tăng 3%/năm. Mức tăng chậm cộng với giá cho thuê thấp khiến mua chung cư để đầu tư lâu dài không khả thi, thậm chí tiềm ẩn nguy cơ lỗ.

Phần lớn nhà đầu tư trước đây yêu thích việc sở hữu nhà mặt đất và các bất động sản gắn liền với đất để đảm bảo tính an toàn, khả năng tăng giá theo thời gian.

Tuy nhiên, thời gian gần đây, vị chuyên gia này cho rằng, tâm lý này đã thay đổi hoàn toàn. Với nhu cầu thực lớn, khả năng tăng giá mạnh mẽ và dòng tiền từ cho thuê ổn định, các chung cư đang trở thành điểm đến của dòng tiền. Nhiều chung cư "càng ở càng có giá".

Ông Quốc Anh dẫn chứng, giá chung cư trung bình năm 2021 ở mức 35 triệu đồng/m2, hiện đã tăng lên mức trên 50 triệu đồng/m2. Như vậy, mỗi năm, giá chung cư tăng hơn 10%, cao hơn lãi suất ngân hàng. Điều này có sức hấp dẫn rất lớn với dòng tiền của các nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, theo ông Giang, phần lớn các nhà đầu tư hiện nay mua chung cư để giữ tiền. Trong bối cảnh thị trường bất động sản khan hiếm các sản phẩm đầu tư, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn gặp khó, nhà ở thấp tầng giá tăng cao, chung cư trở thành một kênh đầu tư hấp dẫn.

Để đầu tư một sản phẩm thấp tầng, biệt thự liền kề tại các thành phố lớn, ít nhất các nhà đầu tư phải có tầm tài chính từ 20 - 25 tỷ đồng. Đây là số tiền không nhiều nhà đầu tư trên thị trường hiện nay có thể chi trả.

Trong khi đó, phần lớn các nhà đầu tư hiện nay có nguồn tiền từ 5 - 10 tỷ đồng. Với số tiền này, mua chung cư là lựa chọn hợp lý nhất.

Đây là sản phẩm có tính an toàn cao, pháp lý đầy đủ, chủ đầu tư uy tín. Chung cư tại Hà Nội đối với các nhà đầu tư cũng là sản phẩm đầu tư dễ quản lý so với các bất động sản ở các địa phương khác.

Mặt khác, chung cư còn có lợi thế về khả năng cho thuê tốt, tạo ra dòng tiền. Nhu cầu thực đối với căn hộ chung cư rất lớn. Mỗi năm, dân số Hà Nội tăng thêm 160 nghìn người.

Trong khi đó, nguồn cung căn hộ năm 2024 đã cải thiện và tăng lên khoảng 30 nghìn sản phẩm, so với các năm trước chỉ trên dưới 10 nghìn sản phẩm.

Nguồn cung có sự chênh lệch rất lớn, thiếu hụt rất nhiều so với nguồn cầu. Hơn nữa, phần lớn nguồn cung này lại có mức giá cao, khiến đa số người dân có mức thu nhập trung bình và thấp không "chạm tay" được vào bất động sản. Chính vì vậy, nhu cầu thuê nhà ngày càng tăng mạnh.

Dẫn theo số liệu của PropertyGuru Việt Nam, ông Quốc Anh cho biết, nếu như năm 2021, giá cho thuê chung cư trung bình trên thị trường ở mức 10 triệu đồng/tháng, thì hiện đã lên mức 12 triệu đồng/tháng.

Các nhà đầu tư bỏ tiền vào phân khúc chung cư vừa được hưởng lợi do giá bán tăng mạnh, vừa có dòng tiền từ việc cho thuê. Đây là điều ít sản phẩm bất động sản trên thị trường đáp ứng được.

Trong bối cảnh thị trường còn nhiều thách thức sau khủng hoảng, vẫn đang ở giai đoạn "thăm dò" sau điểm đảo chiều hồi đầu năm nay, ông Quốc Anh cho rằng, chung cư với các yếu tố về tính an toàn, pháp lý tốt, có nhu cầu ở thực và mang lại dòng tiền, sẽ vẫn là dòng sản phẩm thu hút thanh khoản của thị trường và sự tham gia của các nhà đầu tư.

Phải đến khi thị trường bất động sản bước vào giai đoạn khởi sắc và phát triển ổn định từ nửa cuối năm 2025 và năm 2026, các phân khúc khác của thị trường như bất động sản nghỉ dưỡng, sản phẩm đầu tư tại các tỉnh, mới hấp dẫn được dòng tiền của khách hàng.