MỚI

Tính thuế TNCN 2026

#Bất Động Sản

24HMONEY đã kiểm duyệt

Hết thời sốt ảo, giá chung cư Hà Nội quay đầu hạ nhiệt

Thị trường căn hộ thứ cấp Hà Nội trong quý 1/2025 đã ghi nhận một sự "hạ nhiệt" nhẹ về giá, nhưng đằng sau đó không phải là làn sóng cắt lỗ, mà chủ yếu là sự "tái định vị" kỳ vọng của chủ nhà trước một thị trường bất động sản Thủ đô đang cho thấy dấu hiệu "chững lại" sau giai đoạn tăng trưởng nóng.

Chung cư cũ bắt đầu hạ nhiệt: Khi kỳ vọng “hóa hơi”, giá bán điều chỉnh

Thị trường căn hộ thứ cấp Hà Nội đã bước vào giai đoạn điều chỉnh sau chuỗi ngày tăng giá phi mã. Theo dữ liệu từ Savills, trong quý I/2025, có tới 47% dự án chung cư ghi nhận mức giảm giá bán trên thị trường thứ cấp, mức giảm trung bình khoảng 1% theo quý – một con số khiêm tốn nhưng mang nhiều tín hiệu lớn về xu hướng.

CBRE cũng đồng tình với đánh giá này khi cho rằng, sau giai đoạn tăng trưởng nóng từ đầu năm 2024, mặt bằng giá chung cư Hà Nội bắt đầu chững lại. Tại thời điểm cuối quý I/2025, giá bán thứ cấp trung bình đạt khoảng 50 triệu đồng/m² (chưa gồm VAT và phí bảo trì), tăng gần 20% so với cùng kỳ 2024, nhưng đà tăng đã rõ ràng giảm tốc.

Điểm đáng chú ý là nhiều dự án đang giảm từ 100 đến 500 triệu đồng mỗi căn, chủ yếu là những căn hộ cũ đã bàn giao 5–10 năm. Từ HH Linh Đàm đến The Terra An Hưng hay Golden Field Mỹ Đình, làn sóng giảm giá bắt đầu lan rộng – nhưng đây không phải cuộc “xả hàng cắt lỗ” mà là điều chỉnh kỳ vọng trong bối cảnh thanh khoản suy yếu.

Chẳng hạn, một căn hộ 56m² tại khu đô thị Đại Thanh từng rao 2,56 tỷ đồng, nay giảm còn 2,4 tỷ – tương đương mức điều chỉnh gần 160 triệu đồng. Hay căn hộ 1 phòng ngủ tại Hà Đông cũng mất gần 200 triệu đồng giá trị chỉ sau vài tháng. Tuy vậy, dù giảm giá, nhiều căn vẫn rao bán suốt nhiều tháng mà không giao dịch được, cho thấy lực cầu thực sự vẫn đang suy yếu.

Theo bà Hạ Bích – một môi giới kỳ cựu tại quận Hoàng Mai, phần lớn chủ nhà không chịu lỗ, mà chỉ buộc phải “xuống thang kỳ vọng” sau thời gian dài neo giá cao. Những căn hộ từng tăng gấp đôi, từ 15–20 triệu đồng/m² lên 40–45 triệu đồng/m², giờ đây quay về mức 38–40 triệu đồng/m² – một sự điều chỉnh hợp lý trong bối cảnh thị trường nguội lạnh.

Lý do khiến thị trường chuyển hướng

Ông Nguyễn Anh Quê – CEO G6 Group, phân tích rằng giai đoạn 2022–2024 chứng kiến sự đổ bộ của dòng tiền đầu tư vào phân khúc chung cư. Khi các kênh đầu tư khác gặp khó, nhà đầu tư chuyển hướng về Hà Nội, đẩy giá căn hộ từ 30–40 triệu đồng/m² lên mức 70–80 triệu đồng/m². Tuy nhiên, động thái siết kiểm soát giá chung cư từ tháng 11/2024 cùng định hướng phát triển thị trường địa phương đã khiến “con sóng đầu cơ” rút đi, để lại mặt nước phẳng lặng và sự thật về sức cầu yếu dần lộ diện.

Không chỉ vậy, giá mở bán các dự án mới chỉ nhích nhẹ 5–10%, không đủ tạo đà cho thị trường thứ cấp. Trong khi đó, các dự án nhà ở xã hội tại vùng ven lại tăng tốc triển khai, tạo ra áp lực cạnh tranh trực tiếp.

Tâm lý bán ra cũng ngày càng rõ rệt, đặc biệt ở những nhà đầu tư đang “ôm” căn hộ cũ trong lo ngại thị trường bước vào giai đoạn thoái trào. Chính phủ mới đây đã chỉ đạo thành lập Quỹ Nhà ở Quốc gia, dự báo sẽ tăng mạnh nguồn cung nhà ở xã hội giai đoạn 2028–2030 – giai đoạn mà ông Quê dự đoán sẽ là “đáy giá” của thị trường căn hộ Hà Nội.

Tương lai giá chung cư: Sẽ giảm, nhưng không đều

Theo dự báo của CEO G6, giá chung cư Hà Nội có thể giảm 10–30% so với đỉnh quý 4/2024, tùy vào khu vực:

Trong Vành đai 2: Giá có thể giữ nguyên hoặc nhích nhẹ nhờ khan hiếm quỹ đất và vắng bóng nhà ở xã hội.

Từ Vành đai 2 đến Vành đai 3: Giá giảm nhẹ 10–15% do nguồn cung nhà ở xã hội chưa quá dồi dào.

Ngoài Vành đai 3: Áp lực giảm giá mạnh hơn, 10–30%, bởi nguồn cung nhà ở xã hội giá 20–25 triệu đồng/m² đang bùng nổ.

Cắt lỗ hay cắt kỳ vọng?

Theo các chuyên gia, xác suất “cắt lỗ” thực sự trên thị trường căn hộ Hà Nội là rất thấp. Phần lớn người mua từ trước 2024 đều đã có lãi lớn, đặc biệt là những nhà đầu tư “ăn dày” trong giai đoạn tăng nóng. Việc hạ giá hiện nay, nếu có, chủ yếu là động tác “cắt kỳ vọng” – không phải cắt lỗ, nhằm thu hút người mua trong bối cảnh thị trường đang bước vào chu kỳ trầm lắng.