Hết thời mua buôn, bán lẻ bất động sản

Khó khăn dòng tiền và đầu ra cho sản phẩm khiến các sàn môi giới không thể mua buôn theo kiểu “ôm cả bảng hàng” rồi bán lại như trước đây.

Khi thị trường thăng hoa, việc vài chục sàn môi giới với cả vạn nhân viên “tranh giành” phân phối các dự án có độ nóng cao là việc rất bình thường, dẫn tới xu hướng cũng rất bình thường khác là các sàn có tiềm lực thường nhận luôn cả vài sàn chung cư hay cả dãy shophouse, đặt cọc cho chủ đầu tư theo kiểu mua buôn rồi bán lẻ lại cho khách hàng.

Những nhà đầu tư có chút quan hệ với chủ đầu tư và muốn mua “suất ngoại giao” chắc rất biết điều này khi thường phải lấy “hàng hot” từ các sàn, chứ khó mua trực tiếp từ chủ đầu tư. Các chủ đầu tư cũng ưa thích cách bán hàng này khi thu ‘tiền cục” và dễ cho công tác truyền thông, marketing khi bảng hàng hết rất nhanh.

Tuy nhiên, thời gian gần đây hình thức này dẫn thoái trào, thể hiện phần nào qua lượng hàng tồn kho ghi nhận của các doanh nghiệp tại báo cáo tài chính quý I/2023 vừa qua khi 8 doanh nghiệp niêm yết hàng đầu ngành bất động sản ghi nhận hàng tồn kho tới cuối tháng 3/2023 lên tới hơn 327.000 tỷ đồng.

Đáng lưu ý, trong danh sách 8 doanh nghiệp nêu trên, duy nhất chỉ có Vinhomes tiếp tục báo lãi từ ngành nghề kinh doanh cốt lõi với hoạt động “bán buôn” tiếp tục tăng trường. Cụ thể, doanh thu tài chính từ hoạt động chuyển nhượng các khoản đầu tư vào công ty con đang sở hữu một phần các dự án bất động sản lên tới 11.300 tỷ đồng, gấp 3 lần so với cùng kỳ. Ngoài ra, sản lượng bán ra (chủ yếu qua bán cho các đơn vị phân phối theo hình thức đầu tư thứ cấp đối với phân khúc nhà thấp tầng) ở Vinhomes Ocean Park 2 và Vinhomes Ocean Park 3 tiếp tục đạt con số khả quan, ghi nhận doanh số bán sỉ chiếm 68% tổng số căn và 37% tổng doanh số.

Trong khi đó, đa phần các doanh nghiệp còn lại đều ghi nhận sụt giảm mạnh hoặc gần như không ghi nhận doanh số từ hoạt động “bán sỉ” bất động sản trong quý I/2023.

Nam Long, Khang Điền là những doanh nghiệp ghi nhận doanh số bán hàng tích cực tại các dự án Mizuki Park, Akari City và Waterpoint (Nam Long) hay dự án Classia (Khang Điền), nhưng theo tìm hiểu của Đầu tư Chứng khoán, đa phần là hoạt động bán lẻ trực tiếp, không có nhiều nhà đầu tư thứ cấp (mua buôn lượng lớn) thực hiện giao dịch.

Tương tự, đối với Phát Đạt, sau thành công theo hình thức “bán buôn” tại dự án Nhơn Hội, tình hình khó khăn chung cũng phản ánh rõ nét vào doanh nghiệp này khi doanh thu chuyển nhượng đất giảm tới 70% so với cùng kỳ.

Ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc G-Homes - doanh nghiệp chuyên mảng môi giới nhà đất liền thô - cho hay, cái khó hiện nay là câu chuyện thanh khoản chung của thị trường khiến các nhà đầu tư (bao gồm nhóm nhà đầu tư và các đơn vị phân phối) “lấn cấn” trong việc lựa chọn đầu tư thứ cấp theo hình thức “mua buôn”. Các hoạt động “mua buôn” trước đây thường gắn với các loại sản phẩm đất nền và thấp tầng, khi thị trường tốt, dòng tiền quay vốn nhanh, các nhà đầu tư mới sẵn sàng vay ngân hàng để “mua buôn, bán lẻ”, còn hiện tại sẽ phải cân nhắc thêm rất kỹ càng do mặt bằng lãi suất cho vay vẫn tương đối cao.

Đồng quan điểm, ông Vũ Kim Giang, Chủ tịch SGO Homes cho rằng, ngoài vấn đề thanh khoản, còn là câu chuyện chọn dòng sản phẩm nào để “mua buôn, bán lẻ”. Hiện nay, nhu cầu với chung cư đang rất lớn, nhưng nguồn cung lại rất eo hẹp để đầu tư “mua buôn”. Chưa kể, sau một số sự cố liên quan đến các dự án “mua buôn, bán lẻ” không đủ điều kiện pháp lý nên các nhà đầu tư thứ cấp truyền thống vẫn đang phải cân nhắc.

Điểm đáng chú ý, theo ghi nhận của Đầu tư Chứng khoán, để giải quyết lượng hàng tồn kho lớn trên thị trường, sau khi Chính phủ ban hành Nghị định số 08/2023/NĐ-CP ngày 5/3/2023, nhiều doanh nghiệp địa ốc có khối nợ trái phiếu đến hạn phải trả lớn đang nỗ lực tìm cách đàm phán với các trái chủ theo hình thức hoán đổi nợ với một số trái chủ (là các tổ chức) lấy tài sản là các sản phẩm bất động sản đang triển khai theo hình thức “lô lớn” với giá chiết khấu sâu.

Bên cạnh đó, các chủ đầu tư cũng hoán đổi công nợ xây dựng với một số nhà thầu theo hình thức quy đổi thành sản phẩm (thường bán theo sàn). Tuy nhiên, hình thức này không nhận được nhiều sự tán đồng của các nhà thầu khi không phải doanh nghiệp nào cũng có chuyên môn để xử lý các tài sản như bất động sản mà họ phải tìm kiếm, chuyển giao cho một đơn vị kinh doanh làm việc này, tương ứng phát sinh thêm nhiều chi phí giao dịch, thuế, phí để chuyển giao tài sản.